最高院：人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同
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法律依据
最高人民法院执行局关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复（2009）执他宇笫7号
山东省高级人民法院：
你院《关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的请示》收悉。经研究，答复如下：
在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第 26 条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
相关案例（2020）陕执复18号
本院认为，本案争议的焦点问题是利害关系人赵美妹以其与祥和珠宝公司签订的案涉房产租赁合同为由，提出“买卖不破租赁”，即在租赁期限内排除执行法院对案涉租赁房产强制清场，交付申请执行人抵债的主张，是否符合法律规定。
一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。首先，西安中院于2003年7月即裁定查封了案涉房地产，而复议申请人赵美妹据以提出异议的租赁合同的签订日期是2014年3月27日，显然是在西安中院查封之后。其次，本案被执行人系西安中汇发展公司，案涉租赁房地产均登记在西安中汇发展公司名下。而复议申请人赵美妹据以提出异议的租赁合同是其与祥和珠宝公司所签订，且其没有提交证据证明西安中院在查封期间许可其对案涉房地产的占有和使用。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。据此，本案中，复议申请人赵美妹据以提出异议的租赁合同不得对抗申请执行人，其排除案涉房地产清场交付执行行为的主张不符合法律规定。第三，本案执行中，西安中院对案涉房地产所采取的查封行为，除依法制作裁定书，向申请执行人和被执行人送达外，还向相关房地产权登记管理部门制作并送达了协助执行通知书，查封手续完备，相关房地产权登记管理部门均已接收对案涉房地产的协助查封文书，查封行为依法发生公示效力。复议申请人赵美妹以西安中院未向其送达查封裁定和协助执行通知书，其为善意第三人为由，提出西安中院对案涉房地产的查封措施对其并未生效，不得对抗善意第三人的主张不符合法律规定。
二、复议申请人赵美妹提出的不应当要求其重复交纳租金的复议请求，系对西安中院（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号之一公告持有异议，即对西安中院要求在2018年1月2日至2019年1月21日期间直接占有、使用查封物的人员和单位按照原租赁合同约定，将2018年1月2日起至2019年1月21日止的租金、房屋占有使用费交至本院指定账户持有异议。西安中院（2019）陕01执异808号执行裁定中认为该项异议涉及被执行人西安中汇发展公司、祥和珠宝公司与异议人赵美妹之间所形成的租赁关系的认定及房屋占用费数额确定等实体认定问题，属于对执行标的的异议，故对该项异议未予涉及。根据《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》，西安中院就复议申请人赵美妹提出的不应当要求其重复交纳租金的复议请求，告知异议人可依法另行主张并无不当。