北京紫玉山庄房地产开发有限公司与刘永胜等金融借款合同纠纷民事判决书
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上诉人（原审被告）北京紫玉山庄房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区紫玉东路1号。
法定代表人黄美廉，董事长。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司北京长安支行，住所地北京市海淀区复兴路33号翠微大厦西楼。
负责人胡雄敏，行长。
原审被告刘永胜，男，1965年10月21日出生。
原审被告郝二林，女，1967年6月5日出生。
上诉人北京紫玉山庄房地产开发有限公司（以下简称紫玉公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司北京长安支行（以下简称建行长安支行）、原审被告刘永胜、郝二林金融借款合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民（商）初字第24677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后，依法组成由法官甄洁莹担任审判长，法官吕云成、法官王晴参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建行长安支行在一审中起诉称：2007年12月3日，刘永胜、郝二林、紫玉公司与建行长安支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定刘永胜向建行长安支行借款340万元，借款期限240个月，贷款利率为基准利率下调15％，逾期罚息利率为贷款利率上浮50％，紫玉公司承担连带保证责任，同时郝二林作为抵押人在合同上签字。合同签订后，建行长安支行依约发放了全部贷款。但借款合同履行过程中，刘永胜、郝二林未按照约定向建行长安支行偿还借款本息，紫玉公司亦未履行保证责任。故建行长安支行诉至法院，请求法院判令：1、依法解除刘永胜、郝二林、紫玉公司与建行长安支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、刘永胜偿还借款本金2753106.34元；3、刘永胜支付至2014年7月3日的借款利息及逾期还款利息103644.8元，并支付自2014年7月4日开始计算至实际付清之日止的借款利息及逾期还款利息（按合同约定的标准计算）；4、郝二林对刘永胜的上述债务承担连带清偿责任；5、紫玉公司对刘永胜的上述债务承担连带偿还的保证责任；6、刘永胜、郝二林、紫玉公司承担本案诉讼费用。
刘永胜、郝二林在答辩期内未向一审法院提交书面答辩意见。
紫玉公司在一审中答辩称：一、刘永胜未及时办理房产证及抵押登记手续，违反了合同约定的义务以及诚实信用原则，紫玉公司应当免除担保责任；二、建行长安支行有义务催促刘永胜及时办理房产证和抵押登记手续，然而其没有履行该义务，建行长安支行的消极行为违反了合同约定的义务以及诚实信用原则，在此情形之下已经满足保证人免责的条件，故紫玉公司的担保责任应当免除；三、鄂尔多斯市中级人民法院在另案中拍卖刘永胜未办理房产证的房产之行为存在错误，违反了法律规定，故紫玉公司不应当承担担保责任。
建行长安支行向一审法院提交了如下证据：
证据1、《个人住房（商业用房）借款合同》；
证据2、个人贷款支付凭证；
证据3、贷款账户基本信息；
证据4、个人贷款交易明细；
证据5、刘永胜、郝二林的结婚证及户口登记信息。
经质证，紫玉公司对证据1、2、5的真实性予以认可，亦未对上述证据的关联性、合法性提出异议，故该院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以认定。紫玉公司对证据3、4的真实性表示不清楚。该院认为，紫玉公司虽然对证据3、4的真实性表示不清楚，但其亦未提交相反证据否认证据3、4的真实性，故该院对证据3、4的真实性予以认定，同时，该两份证据与本案事实相关，来源亦属合法，该院对其关联性、合法性亦予认定。
刘永胜、郝二林未向一审法院提交证据。
紫玉公司提交了如下证据：
证据1、北京市商品房现房买卖合同；
证据2、个人住房（商业用房）借款合同；
证据3、致鄂尔多斯市中级人民法院的函（两封）及邮寄底单、送达查询信息。
经质证，建行长安支行对证据1、2的真实性无异议，该院对该两份证据的真实性予以认定。其中证据2与建行长安支行提交的证据1一致，该院对该证据的关联性、合法性亦予认定。证据1系刘永胜与紫玉公司签署，建行长安支行并非该合同缔约方，故证据1与本案争议事实并无直接关联性，该院对该证据的关联性不予认定。建行长安支行对证据3的真实性不清楚，该院认为，该证据所记载内容与本案事实不具有关联性，该院对该证据的关联性不予认定。
一审法院审理查明：2007年12月3日，建行长安支行（贷款人）与刘永胜（借款人及抵押人）、郝二林（抵押人）、紫玉公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定刘永胜因购置房产向建行长安支行借款340万元，借款期限240个月，自贷款人按照合同约定的用款计划将本合同项下借款款项首次划入约定的账户之日起计算；本合同项下贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调15％，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，合同项下的利率调整日为每年的一月一日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％；还款方式为等额本息还款；借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用的即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并有权解除与借款人的借贷关系。本合同项下担保方式为阶段性保证加抵押，其中保证人提供连带责任保证，保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。如贷款人与借款人解除借贷关系的，保证人对借款人应当承担的民事责任仍应承担保证责任。抵押人以本合同所列之财产即北京市朝阳区大屯乡紫玉山庄1号L2-11（769）一层L2-11（769）号房产设定抵押，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），如贷款人与借款人解除借贷关系的，抵押人对借款人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。合同还对其他事项进行了约定。
合同签订后，建行长安支行于2007年12月7日将340万元借款划入合同约定的账户。
刘永胜于2013年12月21日最后一次还款0.75元，之后未再还款。截止至2014年7月3日，刘永胜尚欠建行长安支行借款本金2753106.34元、利息99110.54元，罚息4534.33元。
另查，借款合同所列抵押财产即北京市朝阳区大屯乡紫玉山庄1号L2-11（769）一层L2-11（769）号房产至今未办理抵押登记，建行长安支行未取得他项权利证书；刘永胜、郝二林于1990年11月10日登记结婚。
以上事实，有该院认定的以上证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
一审法院判决认定：建行长安支行与刘永胜、郝二林、紫玉公司签署的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应严格遵守并履行合同义务。建行长安支行已依约向刘永胜发放了借款，刘永胜亦应依约履行还款义务，刘永胜自2013年12月21日起连续数期未依约履行还款义务的行为已构成违约，建行长安支行有权根据借款合同的约定，解除与刘永胜的借贷关系，并要求刘永胜立即偿还尚欠的借款本金及利息、罚息，故建行长安支行要求解除与刘永胜、郝二林、紫玉公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求刘永胜偿还借款本金2753106.34元及利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，该院予以支持。关于建行长安支行要求郝二林与刘永胜共同承担还款责任的诉讼请求，该院认为，郝二林虽系以抵押人的名义在借款合同上签字，但鉴于其与刘永胜系夫妻关系，且刘永胜的该笔贷款发生于其与郝二林的夫妻关系存续期间，故应视为夫妻二人的共同债务，建行长安支行有权要求郝二林承担共同还款责任，故该院对建行长安支行的该项诉讼请求亦予支持。关于建行长安支行要求紫玉公司对刘永胜的债务承担连带保证责任的诉讼请求，依据借款合同约定，紫玉公司承担的系附解除条件的保证责任，即其保证责任自抵押物的《他项权利证书》交由贷款人核对无误、收执之日起解除，然根据该院已查明事实，借款合同所列之抵押物至今未办理抵押登记，故紫玉公司所承担保证责任的解除条件尚未成就，其仍应对刘永胜的债务承担连带保证责任，故该院对建行长安支行的该项诉讼请求予以支持。关于紫玉公司的答辩意见，该院认为，首先，刘永胜未办理房屋所有权证，建行长安支行对此并不存在过错，故不能作为紫玉公司免除其保证责任的依据；其次，虽然借款合同约定“借款人应当按照贷款人要求及时办理所购房产的房屋所有权证，土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续”，但该条款系对借款人的义务所作的规定，不能因此得出建行长安支行具有催促借款人办理房屋所有权证及抵押登记手续的合同义务，况且建行长安支行并无法左右借款人办理房屋所有权证及抵押登记手续的行为；最后，紫玉公司所称本案所涉抵押房产因另案被法院拍卖，则更不能成为紫玉公司免除保证责任的理由。综上，该院对紫玉公司的辩称不予采信。刘永胜、郝二林经该院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，不影响该院依据查明的事实依法作出裁判。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司北京长安支行与刘永胜、郝二林、北京紫玉山庄房地产开发有限公司于二ΟΟ七年十二月三日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、刘永胜偿还中国建设银行股份有限公司北京长安支行借款本金二百七十五万三千一百零六元三角四分及利息、罚息（截止至二Ο一四年七月三日的利息为九万九千一百一十元五角四分，罚息为四千五百三十四元三角三分，自二Ο一四年七月四日起至实际还清之日止的利息、罚息，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算），于判决生效之日起十日内付清；三、郝二林对前款规定的刘永胜的债务承担连带清偿责任；四、北京紫玉山庄房地产开发有限公司对第二款规定的刘永胜的债务承担连带保证责任；五、北京紫玉山庄房地产开发有限公司承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向刘永胜追偿。
紫玉公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决紫玉公司就刘永胜的债务承担连带保证责任，认定事实错误，依法应当撤销。《个人住房（商业用房）借款合同》第九条第一款约定：“借款人应当按照贷款人要求及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续”，第十三条抵押条款第三款约定：“本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续”。紫玉公司认为，建行长安支行在一定时限内向刘永胜提出要求办理房产证和抵押登记手续并予以催促其按要求办理，这理所应当是建行长安支行的义务，不能认为仅仅是刘永胜个人的义务。而在合同履行过程中，建行长安支行却没有给刘永胜设定一个要求的时限，督促刘永胜去办理相关手续。也正是由于建行长安支行的违约行为才导致刘永胜未能及时办理房产证和抵押登记手续。一审法院认为刘永胜未办理房屋所有权证，建行长安支行对此不存在过错，是错误的。二、作为债权人的建行长安支行在刘永胜没有按时履行还款义务的时候，并没有及时通知作为担保人的紫玉公司，建行长安支行的行为不仅损害了紫玉公司的利益，同时也违背了法律诚实信用原则。因此，恳请判令免除紫玉公司的连带保证责任。三、刘永胜未及时办理房产证及抵押登记手续，违反了合同约定的义务以及诚实信用原则。因此，应当免除紫玉公司的担保责任。四、鄂尔多斯市中级人民法院在另案中拍卖本案刘永胜未办理房产证的行为存在错误，违反了法律规定，因此应免除紫玉公司的连带保证责任。综上所述，紫玉公司上诉请求撤销一审判决第四项。
紫玉公司未向本院提交新的证据。
建行长安支行服从一审法院判决。其针对紫玉公司的上诉理由答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
建行长安支行未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，尚有各方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：建行长安支行诉请刘永胜偿还金融借款，并请求郝二林、紫玉公司承担连带保证责任。一审判决后，紫玉公司提起上诉请求免除其保证责任。结合当事人的诉辩意见，通观本案，二审争议焦点在于紫玉公司的连带保证责任是否应予免除。
关于《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的紫玉公司的责任问题。该合同约定担保方式为阶段性保证加抵押，其中保证人提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。这也是商品房买卖中，买房人贷款购房的常见担保方式。所谓之阶段性保证，在法律上属于附解除条件的保证责任，即保证责任自抵押物的他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日起解除。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，紫玉公司上诉主张免除其连带保证责任，主要是认为建行长安支行未尽到督促刘永胜办理抵押登记之义务、刘永胜未履行还款义务时建行长安支行未通知紫玉公司、刘永胜违约和鄂尔多斯市法院执行等理由，对于上述理由，本院认为均不能成立：第一，《个人住房（商业用房）借款合同》中约定刘永胜应按建行长安支行要求及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续，该约定是对刘永胜所附义务的约定，建行长安支行并不因是否催促而影响其权利的行使。阶段性保证加抵押条款设定的目的即是防止抵押权无法设立而设立阶段性保证，这也是贷款进行商品房买卖常见的交易方式，紫玉公司作为开发商订立合同时即应知晓因买受人的原因导致抵押权无法设立而应承担连带保证责任，对此，紫玉公司一审提交的答辩状、致鄂尔多斯市中级人民法院的函中也认可未办理抵押登记不免除连带保证责任，紫玉公司的连带保证责任一直在承担着。故紫玉公司的第一点上诉理由不成立；第二，法律未规定，合同也没有约定，在刘永胜违约时建行长安支行有通知紫玉公司的义务，故紫玉公司的第二点上诉理由不成立；第三，正是由于刘永胜违约才导致紫玉公司应承担连带保证责任，显然紫玉公司的第三点上诉理由不成立；第四，鄂尔多斯市法院的执行问题，与本案紫玉公司是否承担连带保证责任并无直接的法律关系，不能成为免除紫玉公司连带保证责任的理由，故紫玉公司的第四点上诉理由不成立。
此外，关于承担连带保证责任的具体数额，紫玉公司表示对刘永胜的具体还款数额并不清楚，因主债务人刘永胜并未提出上诉，建行长安支行向一审法院提交了具体交易明细，本院对该数额予以确认。
综上所述，紫玉公司上诉请求所依据的事实和理由不足，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二万九千六百五十四元（中国建设银行股份有限公司北京长安支行已预交），由刘永胜、郝二林、北京紫玉山庄房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费二万九千六百五十四元，由北京紫玉山庄房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 甄洁莹
代理审判员 吕云成
代理审判员 王 晴
二〇一五年七月二十日
书 记 员 马思雨