一、目前房地产并购的主要形式

　　（一）资产收购方式

　　资产收购主要是指，房地产收购方直接通过买卖的方式取得被并购方名下的土地使用权、在建工程或已建成的房产。

　　（二）股权收购方式

　　股权收购主要是指，房地产收购方直接通过受让目标公司股权的方式，取得对目标公司的控制权，从而实际控制并取得目标公司名下土地使用权、在建工程或已建成的房产。

　　以上是目前房地产并购所采用的主要方式，但在实际房地产并购过程中，较少采用资产收购的方式进行房地产并购。究其原因，主要是因为通过资产收购，特别是对在建工程的收购，会涉及较多的政府审批手续，以及涉及到相关权证及批准证书、文件的变更登记，办理手续较为繁琐，另一重要因素是，通过资产收购方式进行房地产并购会给并购双方产生较大的交易税费，无形中加大了资产收购的成本。因此，实践过程中在房地产项目不具备直接转让条件的情况下，大都会采用股权收购的方式进行房地产项目的并购。但通过股权收购方式进行房地产项目收购，其法律关系复杂，所涉及的各类法律风险与资产收购相比要大得多。

　　二、房地产并购中的主要法律风险

　　（一）以通过股权收购方式进行房地产并购为例，其主要涉及的法律风险主要集中在以下几个方面：

　　1、目标公司建设项目自身的法律风险

　　主要包括：目标公司取得土地使用权的手续是否合法，有无违法用土情况，土地使用权有无被查封、抵押和出租，是否已按期缴纳土地出让金及与使用土地有关的税费，以及土地使用权是否存在其他的瑕疵等等。对于土地上已有在建工程项目的，该在建工程是否已取得相关的规划、立项、施工等审批手续，实际在建的工程项目是否存在违反规划、设计的要求等等。

　　在笔者近期参与的一个房地产并购项目中，通过前期法律尽职调查，就发现目标公司的在建工程项目向规划部门报批的《施工图纸》所明示的层高与现有实际建筑物的层高不一致，其后果将造成规划验收无法通过，如果收购方在收购过程中没有注意到上述风险，将会给收购方带来无法估量的经济损失。

　　2、目标公司经营中产生的法律风险

　　主要包括：目标公司对内的经营、财务、税务风险，目标公司营业执照是否已正常年检；目标公司对外的债权、债务、或有债务风险。目标公司股东的股权有无质押、查封等等。

　　（二）由于房地产并购所涉金额较大，在房地产并购中收购方无论采用资产收购还是股权收购方式进行房地产并购，均会存在企业合法性和项目合法性两个方面的风险，如收购方不考虑上述法律风险，盲目投资、盲目开发，结果将会使得自己血本无归，因此如何通过收购前对目标公司进行严密、全面和深入的法律尽职调查就显得尤为重要。通过法律尽职调查可以便于收购方及时、准确的了解目标公司的真实情况及已存在或可能存在的各种法律风险，为收购方及时作出正确决策提供保障，是收购能否成功的关键。