如何规避房价泡沫 美国经济学家为投资支招
编辑：证券时报 来源：证券时报 点击进入：法律咨询热线
美国人都承认，现在的房地产市场里泡沫已经很多了，但是很少有人会象私人捐赠基金投资主管Michael Stambaugh那样做出激进的反应：去年夏季，他和妻子决定把他们拥有的一套位于曼哈顿的单房公寓以38万美元的价格出售，转而去租房来住。
Michael Stambaugh那时觉得美国的房价不应当再那么疯狂了，自己也想见好就收，等房价回落后再买一套更大一些的房子。但是Michael Stambaugh的如意算盘失算了——早已升到天价的曼哈顿区的房价自他出手之后又上涨了30%。高昂的房价让Michael Stambaugh甚至负担不起买回原来那套房子的价钱。
这就是美国房地产市场的现实：卖方越来越惜售，买方也变得更加精明。目前，美国全国上下形成了房地产市场的牛熊两派，一位熊派博客在网上发表断言，“不是不变，时候未到。” 持牛市观点的人认为，从迈阿密到圣地亚哥的房价涨势来看，全美国房价没有出现任何下调的迹象。美国房地产经纪协会公布的最新统计数字显示，6月份全美国现房销售价格的中位数字上升了14.7%，为自1980年以来的最大涨幅。而持熊市观点一方则指出，在洛杉矶、波士顿等地的房价已开始出现回落。其中，洛杉矶的房价已经连续数周在叫买价以下成交了；而在奥兰多和西棕榈海滩，那里虽然房价依然持续高涨，但是总体销售量却较去年同期下降了将近15%。
显然，每个投资者都希望能在房价的涨势中成功“逃顶”，但是并不是每个人都能够清楚认识到真正的“顶”在哪里。那么，房价这种疯狂的状态会持续多长时间呢？投资者如何应对市场的疯狂呢？
现在并没有太多的数据来证明整个市场已经到“顶”。《如何在泡沫中生存》一书的作者、美国运通银行驻伦敦首席经济学家John P. Calverley表示，“投资者不知道美国地产市场的泡沫会膨胀到多大，因为现在的房价已离以前的基数太远了。”由于缺乏可靠的信息，许多专家的建议都显得模棱两可。例如，美国的房价预报专业机构———剑桥大众咨询首席经济学家David Stiff就建议，“不要买你负担不起的物业。”
策略之一：早做准备 如果房地产市场真的掉头向下，投资者又将怎样应对呢？最能代表“熊”派的做法就是象Stambaughs那样，卖了现有的房子再去租个相对便宜的地方，等房价下调到一定程度后再买回来。但是这样做可能会让你因错误把握节奏而血本无归。而且，由于买卖房屋的交易费用成本比高，这会令买卖双方在买入和卖出过程中产生极强的对差价的“趋利性”，所以房价不会向天价的股票价格那样快速回落。有专家建议说，如果预期房屋价格将出现下滑，那么有房的投资者最好尽早做出决定，以免在市场不景时亏本出售；办理个人再融资做抵押的投资者则要谨慎；如果投资者已到退休年龄，不妨可以考虑以新房产去做反向抵押贷款。
策略之二：抛出建筑类股票 有的证券行业分析师就建议投资者短线卖出房屋租赁和建筑公司的股票，理由是：在房地产市场出现滑落的时候，投资者从短线头寸中获得的收益将可以与其在房地产上的损失相抵消。这样做的风险主要在于长期做短线的成本会很高，而且股票并不会总是下调。人们可以从金融证券衍生品上找到对冲风险的办法，但是房地产市场在这方面就显得相对比较弱。
策略之三：不要给自己过大的压力 对于由于搬迁或者家庭扩大等原因想买房的投资者而言，专家建议就要选一处支付压力不大的地方作为首选。专家指出，许多人都愿意购买首期支付比例较低、但抵押利率高昂的房子，因为他们认为在房价上涨时，这样的房子还可以再卖个好价钱，但是如果利率上升、地产市场下调，那么这些投资者将无任何后路可退。
策略之四：锁定现有利润 专家建议，如果已经拥有物业，并计划搬迁到稍小面积的房子或者到生活消费更低的城市的投资者，可以果断锁定现有利润--卖出物业，或者也可考虑将其物业作为出租或度假公寓。