上海今典金龙影院管理有限公司等诉上海地阔行投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
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上诉人（原审被告）上海今典金龙影院管理有限公司。
法定代表人印钢，总经理。
上诉人（原审被告）时代今典影院投资有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
被上诉人（原审原告）上海地阔行投资管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，董事长。
上诉人上海今典金龙影院管理有限公司、时代今典影院投资有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第2328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审认定，案外人叶某某、胡某某、赵某某等二十多人系上海市某区甲镇乙街＊＊＊弄＊＊＊号-7109号、7125-7129号、7146号-7152号商铺的所有权人。2011年、2012年期间，叶某某、胡某某、赵某某等人分别与上海地阔行投资管理有限公司（以下简称“地阔行公司”）签订了《丙生活广场商铺租赁合同》，约定叶某某、胡某某、赵某某等人将其所有的商铺出租给地阔行公司，租赁期限均至2022年12月31日止。嗣后，叶某某、胡某某、赵某某等人出具《承诺书》，同意地阔行公司将上述商铺转租给时代今典影院投资有限公司（以下简称“时代今典公司”）。
2011年3月31日，地阔行公司与时代今典公司签订《影院场地租赁合同》，约定地阔行公司将拥有合法使用权的上述房屋出租给时代今典公司，租赁期限自双方签订《场地交付确认书》之日起至2022年12月31日止，总建筑面积1，445平方米，每12个月为一个租赁年度，签订《场地交付确认书》之日起6个月作为免租期；租金:第一年度后6个月至第二年度1.98元（人民币，下同）／平方米／日，年租金为1，566，452元，第三至第四年度，2.129元／平方米／日，年租金为2，245，248元，第四至第五年度，2.288元／平方米／日，年租金为2，413，642元，第七至第八年度，2.46元／平方米／日，年租金为2，594，665元，第九至第十年度，2.644元／平方米／日，年租金为2，789，265元，第十一至第十二年度，2.843元／平方米／日，年租金为2，998，460元，三个月为一个支付周期，采用先付后租的原则；签订合同之日起十日内时代今典公司支付200，000元保证金，期满后返还；二次结构工程风险金:时代今典公司于合同签订之日起十个工作日内支付地阔行公司二次结构工程风险金500，000元，该风险金以抵扣租金的方式返还，每年度最后一期租金抵扣50，000元，分十年抵扣完毕，地阔行公司接到时代今典公司提供的影城二次结构设计要求与设计标准后30日内完成二次结构施工，施工费用由地阔行公司承担；违约责任:任何一方违反合同约定，造成另一方损失的，违约方需全面赔偿；因违约方致使守约方提前解除合同的，违约方应承担违约责任；地阔行公司未按约定交付房屋的，免租期顺延，每逾期一日按年租金千分之五支付违约金，逾期超过三个月，时代今典公司有权单方终止合同，地阔行公司双倍返还保证金，并赔偿相应的损失；时代今典公司须按时缴纳租金，如逾期支付，每逾期一日，按逾期租金的千分之五支付违约金，超过合同规定期限三个月，地阔行公司有权单方终止合同，并按合同第十条第二款要求时代今典公司赔偿损失；合同第十条第二款约定:出现下列情况之一，地阔行公司有权提前解除合同；如地阔行公司提前解除合同的，除合同保证金和剩余二次结构工程风险金不予退还外，时代今典公司还应向地阔行公司支付合同剩余租期租金30%的违约金；1）……2）时代今典公司欠缴租金3个月以上（含3个月），并经催缴无效的……。嗣后，地阔行公司根据时代今典公司提供的二次结构设计要求与设计标准与案外人丁建设集团有限公司签订了《影院二次结构工程合同》，合同总价1，100，000元，于2011年5月15日前完工，工程按期完工后，地阔行公司实际支付工程款1，060，000元。2011年5月14日，地阔行公司与时代今典公司签订了《场地交付确认书》。
租赁期间，时代今典公司存在拖欠租金情况，地阔行公司曾于2012年3月15日发函给时代今典公司，表示对于其先前的违约行为暂且不予追究，若再出现类似情形，将追究其违约责任。2013年4月16日，地阔行公司、上海今典金龙影院管理有限公司（以下简称“上海今典公司”）、时代今典公司三方签订《租赁合同主体变更协议》，约定将承租方时代今典公司变更为上海今典公司，原租赁合同内容不变，由地阔行公司与上海今典公司继续履行，时代今典公司不再享有合同权利，不承担义务及责任。嗣后，上海今典公司再次出现拖欠租金的情形，地阔行公司遂于2013年9月向原审法院提起诉讼，经诉前调解上海今典公司支付了所欠租金；但上海今典公司再次拖欠租金，地阔行公司于2014年7月8日再次发函给上海今典公司，要求上海今典公司支付截止至2014年8月14日的租金385，704.51元，并承担违约责任。由于上海今典公司迟迟不予付清所欠租金，地阔行公司遂于2014年7月28日再次起诉，上海今典公司即付清了所欠租金385，704.51元。因2014年8月15日至2014年11月14日期间的租金已至支付周期，而上海今典公司仅支付了100，000元，地阔行公司遂在第一次庭审时要求上海今典公司支付该期间尚欠租金130，656元，嗣后，上海今典公司又付清了该笔欠款。2014年11月20日，原审法院再次开庭审理，而2014年11月15日至2015年2月14日期间的租金280，656元又已至支付周期，故地阔行公司再次变更诉讼请求，对于该笔租金上海今典公司至今未付。
另查明，2013年8月15日至2013年11月14日期间租金230，656元，上海今典公司于2013年10月29日支付100，000元，2013年12月25日支付130，656元；2013年11月15日至2014年2月14日期间租金280，656元，上海今典公司于2014年2月18日支付56，263.49元，2014年2月27日支付200，000元，2014年3月28日支付100，000元；2014年2月15日至2014年5月14日期间租金280，656元，上海今典公司于2014年5月23日支付50，000元，2014年6月30日支付50，000元，2014年7月28日支付200，000元；2014年5月15日至2014年8月14日期间租金280，656元，上海今典公司于2014年8月11日支付185，704.51元；2014年8月15日至2014年11月14日期间租金280，656元，抵扣二次结构工程风险金50，000元，2014年8月29日支付100，000元。
又查明，上海今典公司系一人有限责任公司，时代今典公司是其唯一股东；时代今典公司也是一人有限责任公司，戊传媒有限公司是时代今典公司的唯一股东。
还查明，上海今典公司经营期间资金来源于时代今典公司，时代今典公司以营运借款的名义将相应的款项转入上海今典公司的账户，另房租、消防款、装修款、社保费、物业管理费、货款等也均由时代今典公司转入上海今典公司账户，上海今典公司又将营业所得以资金上划的名义划入时代今典公司账户。
原审审理中，地阔行公司请求法院判令:1、解除地阔行公司与上海今典公司于2011年3月31日订立的《影院场地租赁合同》，并判令上海今典公司立即搬出该合同项下租赁房屋即本市某区甲镇乙街＊＊＊弄7105-7109号，7125-7129号，7146-7152号，并将租赁房屋并恢复原状，即恢复至二次结构工程前状态；2、上海今典公司支付所欠租金130，656元（2014年8月15日至2014年11月14日），并判令上海今典公司支付逾期付款违约金至全部租金付清之日止，暂算至2014年9月15日，合计599，822.37元（按照合同约定的滞纳金日千分之五计算，自2012年2月14日起算至2014年9月15日，按照上海今典公司每期缴纳租金为基数分别计算）；3、确认地阔行公司有权不予退还上海今典公司所交保证金200，000元和剩余二次结构工程风险金400，000元；4、上海今典公司赔偿地阔行公司二次结构工程损失1，100，000元；5、上海今典公司支付提前解约违约金3，279，429元。（按照合同约定，以未履行合同租金10，931，430元的30%计算）。本案诉讼费由上海今典公司承担。嗣后，地阔行公司变更第二项诉讼请求，请求判令上海今典公司支付所欠租金280，656元（2014年11月15日至2015年2月14日），并依法判令上海今典公司支付逾期付款违约金至全部租金付清之日止，暂算至2014年9月15日，合计599，822.37元（按照合同约定的滞纳金日千分之五计算，自2012年2月14日起算至2014年9月15日，按照上海今典公司每期缴纳租金为基数分别计算）；并增加诉讼请求，请求判令时代今典公司对上海今典公司应当履行的义务承担连带责任。上海今典公司、时代今典公司则不同意地阔行公司的上述诉讼请求。
原审认为，地阔行公司与业主签订房屋租赁合同之后，经业主承诺，其有权将承租的房屋转租；现地阔行公司将承租房屋转租给时代今典公司，符合规定，且双方间的租赁合同意思表示真实，合法有效。2013年4月16日，地阔行公司、时代今典公司、上海今典公司签订《租赁合同主体变更协议》，承租方变更为上海今典公司，应当认定时代今典公司已将合同权利义务全部转让给了上海今典公司，故时代今典公司在原租赁合同中的权利义务应由上海今典公司享有和承担，上海今典公司应当按照原租赁合同的约定全面履行。
法律规定，承租人应当按期支付租金，无正当理由拒不支付或拖延租金的，出租人可以解除合同。本案中，上海今典公司曾多次拖延租金，已构成违约，应承担逾期付款的违约责任；对于2012年2月15日至2014年11月14日期间逾期付款违约金的承担问题，原审认为，2012年2月15日至2012年5月14日期间租金261，075元及2014年8月15日至2014年11月15日期间部分租金130，656元，因地阔行公司未向原审法院提供相关的支付凭证，这两笔租金的逾期付款违约金原审法院不予支持，对于逾期付款违约金的计算标准，因合同约定的“每逾期一日，按逾期租金的千分之五计算”的标准明显过高，上海今典公司也已提出调整要求，故原审法院按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；诉讼中，2014年11月15日至2015年2月14日期间的租金280，656元也已至支付周期，而上海今典公司至今未付，其行为已违反了合同第十条第二款关于提前解除合同的约定，现地阔行公司要求解除双方间的《影院场地租赁合同》并支付拖欠租金280，656元，于法有据，原审法院予以支持；合同解除日原审法院确定为该笔租金的期满之日即2015年2月14日；合同解除后，上海今典公司应当即刻搬离并返还租赁房屋；地阔行公司要求上海今典公司恢复原状的请求，原审认为，租赁房屋的二次结构工程改造是双方合同约定，而合同并未对解除租赁关系后是否需再恢复原状作出约定，故地阔行公司的该项请求原审法院不予支持。
《影院场地租赁合同》约定“如地阔行公司提前解除合同的，除合同保证金和剩余二次结构工程风险金不予退还外，时代今典公司还应向地阔行公司支付合同剩余租期租金30%的违约金”，该条款是对违约金作出的约定，本案中地阔行公司所遭受的损失是明显的，除了二次结构工程改造所承担的费用，还有因诉讼而造成的租金损失以及可能存在的需要恢复原状所需的费用等，故原审认为双方间的约定尚属合理；但违约金本身具有赔偿性质，主要是为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失，如果合同保证金和剩余二次结构工程风险金不予退还后，再要求上海今典公司承担剩余租期租金30%的违约金，原审认为因地阔行公司与上海今典公司间的租期还很长，剩余租期租金30%的违约金也基本能够弥补地阔行公司所遭受的损失，考虑到双方合同已作出约定，故地阔行公司要求不予退还的请求原审法院予以支持，但对上海今典公司应承担的违约金原审法院作出相应的调整，酌定为2，600，000元；地阔行公司要求上海今典公司赔偿二次结构工程改造损失1，100，000元的请求与违约金存在重复计算，原审法院不予支持。
上海今典公司是一人有限责任公司，时代今典公司是其唯一股东，上海今典公司经营期间的资金均由时代今典公司提供，尽管时代今典公司辩称其与上海今典公司间是借款关系，但根据两公司间的资金往来，上海今典公司并无还款的事实，仅仅存在将营业所得划给时代今典公司，该营业所得与时代今典公司提供的资金完全不相匹配，原审认为时代今典公司没有充足的证据证明上海今典公司的财产独立于其自己的财产，其应当对上海今典公司的债务承担连带责任。
原审法院审理后于二○一五年七月二十八日作出判决:一、确认上海地阔行投资管理有限公司与上海今典金龙影院管理有限公司间的《影院场地租赁合同》于2015年2月14日解除；上海今典金龙影院管理有限公司应于判决生效之日起三十日内从上海市某区甲镇乙街＊＊＊弄7105-7109、7125-7129、7146-7152号房屋中搬离并将上述房屋返还上海地阔行投资管理有限公司；二、上海今典金龙影院管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海地阔行投资管理有限公司2014年11月15日至2015年2月14日期间租金280，656元；三、上海今典金龙影院管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海地阔行投资管理有限公司以100，000元为基数，自2013年8月15日至2013年10月28日止、以130，656元为基数自2013年10月30日至2013年12月24日止（该起算时间及以下的起算时间均根据上海地阔行投资管理有限公司诉请确定）、以56，263.49元为基数自2013年11月15日至2014年2月17日止、以200，000元为基数自2014年2月19日至2014年2月26日止、以24，392.51元为基数自2014年2月28日至2014年3月27日止、以75，607.49元为基数自2014年2月15日至2014年3月27日止、以50，000元为基数自2014年3月29日至2014年5月22日止、以50，000元为基数自2014年5月24日至2014年6月29日止、以105，048.51元为基数自2014年7月1日至2014年7月27日止、以94，951.49元为基数自2014年5月15日至2014年7月27日止、以185，704.51元为基数自2014年7月29日至2014年8月10日止、以100，000元为基数自2014年8月15日至2014年8月28日止、以及以280，656元为基数自2014年11月15日至付清之日止的逾期付款违约金（均按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；四、上海地阔行投资管理有限公司无需退还上海今典金龙影院管理有限公司保证金200，000元及剩余二次结构工程风险金400，000元；五、上海今典金龙影院管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海地阔行投资管理有限公司违约金2，600，000元；六、时代今典影院投资有限公司对上海今典金龙影院管理有限公司所负款项承担连带清偿责任；七、驳回上海地阔行投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费54，102元，由上海地阔行投资管理有限公司负担20，302元，上海今典金龙影院管理有限公司、时代今典影院投资有限公司负担33，800元，所负之款应于判决生效之日起七日内缴纳原审法院。
原审判决后，上海今典公司与时代今典公司均不服，向本院提起上诉称:一、原审法院判决的违约金过高，请求二审法院依照被上诉人的实际损失予以调低。首先，关于“可能存在的恢复原状所需的费用”的问题。原审法院一方面对于被上诉人要求恢复原状的诉请不予支持，另一方面却认为违约金的构成中包括可能存在的恢复原状的费用，相当于变相支持了被上诉人的上述诉请，显然互相矛盾，亦违反了最高院关于审理城镇租赁合同纠纷的司法解释的相关规定。其次，关于“二次结构工程改造所承担的费用”的问题。双方租赁合同明确约定被上诉人承担二次结构工程施工的义务，同时又约定上海今典公司支付的50万元工程风险金用于弥补被上诉人因二次结构工程可能遭受的损失，故原审法院在判决被上诉人无需返还剩余风险金的情况下，又在违约金中加入二次结构工程改造产生的费用，显属重复计算。再者，关于“因诉讼造成的租金损失”的问题。被上诉人因诉讼造成的租金损失实际上为因合同解除造成的房屋闲置期的损失，各地司法实践中通常按照几个月的租金标准确定。在被上诉人的实际损失无法确定的情况下，二审法院应当按照最高不超过六个月的租金标准调整本案的违约金。二、原审判决时代今典公司对于上海今典公司的债务承担连带责任缺乏依据。首先，时代今典公司没有实施滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为。时代今典公司与上海今典公司的业务范围、人事任用和经营场所有显著的区别，同时在案的验资报告、财务审计报告、财物明细分类账等证据亦足以证明两公司的财物相互独立，并不存在混同的情形。其次，两公司的行为并没有损害被上诉人作为公司债权人的任何利益。上海今典公司自成立以来，经营不善，亏损严重。在此情形下，时代今典公司通过持续的股东借款支撑上海今典公司运营期间的租金支付及其他债务偿还，两公司之间的资金往来提高了上海今典公司的对外偿付能力，故原审法院不顾时代今典公司净借款达八百多万元的事实，判决其承担连带责任显属错误。再者，原审法院在举证期届满后强行追加时代今典公司作为被告参加诉讼属于程序违法。综上，上诉人要求撤销原审判决第四、五、六项，改判被上诉人向上海今典公司退还保证金及剩余二次结构风险金；上海今典公司按照被上诉人的实际损失支付违约金56万元；时代今典公司不应承担连带赔偿责任。
被上诉人地阔行公司辩称:一、上诉人认为原审认定的违约金过高，但是原审认定的合同终止期至今就已超过六个月，上诉人认为六个月的租金可以弥补被上诉人的损失并不客观，且上诉人列举的其他案例与本案无关，被上诉人认为原审判决的违约金尚不足以补偿被上诉人的实际损失。二、本案证据足以证明两上诉人之间财产混同，损害了被上诉人的利益，依据公司法第63条、第64条的规定，两上诉人之间应当承担连带赔偿责任。此外，根据法律规定，一人公司应在每个会计年度终了时编制财务报表，但上海今典公司从未有独立的财务记账，上诉人提交的两份审计报告形成时间都在原审审理期间，并非正常的审计报告。综上，被上诉人请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审另查明，2015年11月14日，上海今典公司与地阔行公司共同办理了系争房屋的交接手续。
本院认为，本案二审的争议焦点主要在于:一、上海今典公司应承担的违约金数额应如何确定。二、时代今典公司对于上海今典公司所负债务应否承担连带责任。
关于争议焦点一。上海今典公司上诉认为原审法院虽对违约金数额予以调整但数额仍然过高，对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就本案来说，首先，本案租赁合同与一般租赁合同相比具有一定的特殊性，即被上诉人对于系争房屋的二次结构工程改造是基于上海今典公司的设计要求和标准施工的，其目的在于满足承租人经营影院的特殊用途。被上诉人同意承担该工程的施工费用是以双方合同完全履行、被上诉人获取全部合同利益为前提。因此，系争租赁合同因承租人违约而提前终止，除了造成出租人上述改造工程施工费用的损失外，被上诉人另行出租系争房屋亦存在结构恢复的损失问题，且在确定系争房屋因合同解除的闲置期间的租金损失时亦应考虑上述特殊情况。上海今典公司虽主张原审法院并未支持被上诉人要求其恢复系争房屋原状的诉请，故相应的恢复费用不应由其承担，但须指出是，原审法院基于双方合同对此未作约定故未判决由上海今典公司承担恢复房屋原状的责任，但并不表示其亦无需承担任何恢复原状的费用，在双方合同因上海今典公司违约而解除的情况下，原审法院在认定损失时对于恢复原状的费用予以考虑，并无不当，本院予以认同。其次，上诉人与被上诉人均为商主体，在磋商违约金条款时对于相应的商业风险应有理性的判断，双方亦不存在交涉能力失衡的问题。同时，根据查明的事实，系争租赁合同提前终止的过错在于承租人一方，被上诉人对此并无过错。而从合同的履行情况来看，合同约定的租赁期限长达十余年，但上诉人仅履行了不足四年，况且，被上诉人还给予上诉人长达半年的免租期。再者，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”，可见，违约金的主要功能虽在于弥补一方违约后另一方遭受的损失，但其亦具有一定的惩罚性。基于上述理由，本院认为，原审法院根据本案具体情况对于合同约定的违约金予以适当调整，并无不当，数额亦属合理，本院予以维持。
关于争议焦点二。根据查明的事实，上海今典公司系一人有限责任公司，时代今典公司是其股东。上海今典公司运营期间的资金由时代今典公司提供，上海今典公司又将营业所得以资金上划的名义划入时代今典公司账户。时代今典公司虽辩称其与上海今典公司之间系借贷关系，但其并未提供充分的证据予以证明，且结合两公司之间的资金往来的实际情况，其关于借款及还款的辩称意见亦不符合常理。由此，时代今典公司作为一人有限责任公司的股东，在其未能证明公司财产独立于股东自己财产的情况下，理应对于公司的债务承担连带责任。
综上所述，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币54，102元，由上海今典金龙影院管理有限公司、时代今典影院投资有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾依
代理审判员 娄永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十二月十日
书记员 许晶