房地产开发经营合同纠纷一案
编辑：陈杰律师 来源：110网 点击进入：法律咨询热线
【案情简介】
原告京朝顺公司诉称：2005年7月1日，原告与被告县教体局授权的下属单位第二被告宏鑫教育投资公司签订“联合开发教育电视台协议”，县教体局以宏鑫教育投资公司主管单位名义在协议上加盖印章。该工程项目业主为县教体局。协议约定，被告以约6亩（4066平方米）的土地使用权实际评估价值与原告联合整体开发，总投资额1400万元；剩余资金由原告方筹集。原告按协议约定将200万元作为拆迁补偿款汇入被告指定帐户后；但被告怠于履行合同义务；时至今日才将2亩左右的土地使用权交付原告进行开发；致使原告按6亩土地使用权的规划、设计、报建全部作废；不得已又改变规划、设计；给原告造成达200多万元的经济损失。原告为此多次找到两被告协商，但两被告均以种种理由拖延。要求两被告按合同约定的违约金条款，承担总投资额的20%违约金，即赔偿原告方违约金280万元。原告为证实其诉讼请求，提供下列证据材料予以证实：1、联合开发教育电视台协议及土地交易协议；2、企业法人营业执照；3、价格评估结算书；4、县教体局（2005）144号请示、2006年3月20日通知，2006年3月28日县发改委批复；5、县教体局2006年3月9日、5月9日请示；6、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、变更申请；7、报建费用；8、其他证据材料四份。被告县教体局辩称：京朝顺公司营业执照已被吊销，不具备诉讼行为能力，不具备诉讼主体资格。原、被告联合开发“园丁花园”项目，占地约为6亩；原告先期支付200万元，作为拆迁补偿金；双方并商定具体的规划设计方案。后期由于原告改变规划设计，导致协议无法履行。原告将拟建的临蓼北路的教育产业大厦，独自开发为商业楼出售，独享利润。被告没有违约。原告本身的经营范围未包括房地产开发，超越经营范围。双方签订的协议，部分条款无效；协议中的6亩土地使用权含有16户房改房，侵害了第三人（16户业主）的合法权益；事实上16户房改房的土地使用权并未开发。按照协议，联合开发，应共享利润。因此，应驳回原告的诉讼请求；要求原告承担违约责任，并与原告共享开发利润。 被告县教体局未提供证据材料。 被告宏鑫教育投资公司未作答辩。
【法院认定】
2005年7月11日，宏鑫教育投资公司作为甲方与京朝顺公司作为乙方签订“联合开发教育电视协议”；该协议约定；宏鑫教育投资公司将其所有的位于固始县城关蓼北路与民生路交叉口处，占地约6亩（实为4428平方米）左右原教育电视台与京朝顺公司联合整体开发，总投资额1400万元。甲方（即宏鑫教育投资公司）以土地使用权的实际评估值为合作开发资金，甲方以土地价值扣除拆迁费用的价款与乙方分享开发利润。协议第三条约定，任何一方不得违约，否则按投资总额20%赔付给对方。协议第五条约定，甲方负责办理电视台开发的立项报告等相关手续及拆迁方案，甲方负责将作为投资开发的国有土地使用权证及准建证，规划许可证办理完毕后交给乙方作为建设使用，相关费用由甲方负担；乙方在签署协议后于2005年7月30日目前把拆迁补偿金200万元汇入甲方指定帐户。协议第六条约定，乙方同意甲方意见，将拆迁款于2005年7月30日前汇入甲方指定的帐户，但要求甲方在收到乙方拆迁款后六个月内办理一切开发手续，以便早日动工。协议第九条约定，未尽事宜，可在操作过程中另外协商补充。2006年3月13日，固始县价格认证中心出具固价认字（2006）058号价格评估结论书、委托单位为县教体局；评估标的，固始县教育电视台所占土地4075平方米，办公楼一幢，建筑面积1027.12平方米；评估结论为377万元整。2006年3月22日，宏鑫教育投资公司作为甲方与京朝顺公司作为乙方又签订一份“园丁花园土地交易协议；协议约定，甲方以固价认定（2006）058号文价格评估的土地实价款作为投资入股。该协议第二条约定，乙方认同固价认字（2006）058号文，同意土地价格扣除拆迁费用的价值与甲方共享开发利润。协议还约定了其他事项。县教体局以主管单位名义在两份协议上加盖印章。2006年4月11日，固始县建设局办理建设用地规划许可证，用地单位县教体局，用地面积4428平方米；同时办理建设工程规划许可证，建设单位为县教体局；建设规模砖混三至十二层，建面12531平方米。合同签订后，原告委托河南省豫建设计院信阳分院进行建设工程设计；双方并于2006年3月3日签订“建设工程设计合同”；原告支付了4.5万元的设计费用；同时，因勘验、拆建等，原告又支付了相关的费用。之后，因被告未按合同约定的时间、亩数交付土地使用权；造成原告无法按第一次办理的报建手续组织人员进场施工；建设用地、建设工程规划方案重新调整；2007年2月22日，原告重新办理建设用地、建设工程规划许可证；用地面积调整为2480平方米，建设规划为6层，建筑面积调整为7407平方米。建设用地单位、建设单位为京朝顺公司。另查明，被告宏鑫公司成立于2004年，经县教体局办公会议研究后决定成立；同时，县教体局并以通知、文件的形式发文。李林为宏鑫公司经理。2005年8月15日，县教体局以固教体文（2005）144号向县人民政府请示；内容是关于教育电视台联合开发的请示，具体到“园丁花园”的工程整体拆迁、改建和开发。请示中，并说明京朝顺公司已于2005年7月30日将200万元（作为拆迁补偿款）打入宏鑫公司指定帐户；并请示，该工程力争在2005年10月份全面动工。2006年3月9日，县教体局行文向县发改委请示，要求批准“园丁花园”建设项目的计划；2006年3月28日，县发改委行文批复，同意县教体局的“关于园丁花园建设项目计划的请示”。请示中的土地使用权面积为4066平方米（系总征地面积）。2006年3月9日，县教体局以固教体文（2006）38号文通知，授权宏鑫公司与京朝顺公司办理土地交易手续，以土地使用权的价格（评估数字）作为联合开发入投的股资。2006年4月6日，县政府行文通知，调整“园丁花园”开发领导小组成员。2006年5月9日，县教体局再次行文；关于原县教育电视台办公楼及16户房改户土地使用权收回的请示；2006年5月26日，县政府以固政文（2006）97号文件批复，同意收回；并发文给县国土资源局。之后，因拆迁受到阻挠；合同约定的土地使用权面积无法交付；造成规划改变。诉讼中，原告诉称，按第一次报建的规划手续，原告方因勘验、规划文本、图纸设计等，共开支费用44.7万元；但原告在诉讼中，只提供票据45000万元。关于原告主体资格；被告方持有异议；认为该企业未年检，已被注销。原告否认了被告的辩称意见，并提供营业执照（含企业年检情况）予以证明，说明该企业未被注销。原告京朝顺公司在诉讼时，已按第二次规划，将楼房建设完毕。
【法律分析】
原、被告签订的联合开发协议以及随后补签的协议，双方没有异议；原告先后两次报建、审批，且均办理了规划许可手续，双方没有异议；合同是双方自愿协商签订，意思表示真实；合同并按法律规定，履行了相关的报批、报建手续；并办理了法律规定的规划许可手续。合同已经成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人便应严格按照合同的约定，全面、适当地履行义务。从原、被告双方签订的合同内容审查判断，原告以现金（即货币）方式出资，被告以土地使用权方式出资；开发后，按各自的出资比例分享开发利润；合同中对经营的风险没有约定。从现有证据材料上分析判断，被告只参与分享开发利润，不承担经营中的风险；因此，虽名为联合开发合同；但却不具备联合开发合同的法律特征；究其实质，应定性为土地使用权转让合同。原告在合同签订之后，按期将第一批款项支付给被告并积极准备申请办理相关的规划许可手续；原告已按合同约定履行了合同义务，相反，因被告方的原因，合同约定的土地使用权面积未能按期、如数交付；实际只交付了2480平方米（合同约定4057平方米）；造成原告第一次办理的规划许可方案，无法实施；不得已，又第二次申报、办理规划许可手续；原告前期在勘验、图纸设计等方面的投入，造成了实际损失。被告的行为已经违反了合同约定，应属违约，应承担相应的违约责任。违约条款，是双方在合同中明确约定；约定的比例，在法律许可的范围内，应当允许。关于是按合同约定的总投资额1400万来承担违约责任，还是按照其他标准承担违约责任。诉讼中，原告坚持按合同标的1400万，来计算违约金。本院认为，因合同实质是土地使用权转让，且原告实际上也只支付了200万元；且原告也是在实际取得的土地使用权范围内建设完毕。因此，违约金应按200万元标的，结合合同约定的计算违约金标准；更符合查明的案情。因一方违约给对方造成损失的；违约金数额应与实际造成的损失大致相等。诉讼中，原告因被告违约而改变规划；致使前期的勘验、设计等费用，成为实际损失；但诉讼中，原告就此部分只提供了45000元的设计费用；其余部分，只是诉称，未能提供正规票据证实。本院只能以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人违约情况，根据公平、诚信原则衡量、确定具体的违约金数额。综上，违约金数额只能以第一次支付给被告的200万元标的，并结合合同约定的标准计算。被告宏鑫公司是被告县教体局的下属单位，县教体局是其主管单位；且被告宏鑫公司已不具备承担民事义务的资格；被告县教体局应对其下属单位宏鑫公司在合同中的违约行为；应承担赔偿损失这一法律后果。