转让方未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的，转让合同的效力问题
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我国实行的是土地有偿使用制度。根据法律规定，以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用者须与市、县人民政府的土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定缴纳土地出让金，即支付取得土地使用权的对价。《条例》第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”可见，土地使用者只有在缴纳全部土地出让金后，才能办理土地使用权登记，依法取得国有土地使用权。
《城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；…”从该条规定看，按出让合同约定支付全部土地使用权出让金和取得土地使用权证书，是转让土地使用权必须同时具备的两个前提条件，均属于强制性规定。即使已取得国有土地使用证，但未全部支付土地出让金的，也不具备法定的转让条件，所签订的土地使用权转让合同应属于无效合同。
本人认为，“支付全部土地使用权出让金”，不应作为转让土地使用权的前提和必要条件。实践中，有的地方政府在出让合同中约定受让人按约定支付部分土地出让金后即可办理国有土地使用证，其余土地出让金可分期支付。特殊情况下，政府甚至会决定对应缴纳的土地出让金进行减、免、缓。持有国有土地使用证即表明其拥有合法的土地使用权，未支付的土地出让金作为对政府的债务，应通过债的制度予以解决。土地出让方严格执行行政法规，则不可能出现拖欠土地出让金的现象。政府违规的后果由政府自身承担，不应转嫁给交易双方，尤其是转让合同的受让方。为确保土地出让金足额缴纳，只须规定“支付全部出让金”为申请土地使用权登记的必备要件即可。亦可规定，未缴清土地出让金转让土地使用权的，转让方须将转让价款优先补交尚未缴清的土地出让金即可，勿需作出未支付全部出让金禁止土地使用权转让的规定。