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罗山县鸿翔置业有限公司与罗山县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

编辑:河南省信阳市中级人民… 来源:河南省信阳市中级人民法院 点击进入:法律咨询热线

  上诉人(原审原告)罗山县鸿翔置业有限公司。住所地:罗山县。

  法定代表人潘孝成,该公司总经理。

  被上诉人(原审被告)罗山县国土资源局。

  法定代表人孙勇,该局局长。

  上诉人罗山县鸿翔置业有限公司因与被上诉人罗山县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案,不服罗山县人民法院(2015)罗民初字第01119号民事判决提出上诉。本院于2016年3月4日受理后,依法组成合议庭,于2016年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人罗山县鸿翔置业有限公司的委托代理人孙中华,被上诉人罗山县国土资源局的委托代理人彭奎、陈明辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  原审查明,2013年12月16日,罗山县人民政府下发了罗政土(2013)151号和(2013)153号土地管理文件,收回了定远粮管所易店粮站(即2014-02号地)和山店粮管所山店粮站(即2014-04号地)的国有划拨土地使用权,并决定将该两地块房地产评估拍卖。2014年3月2日罗山县国土局举办国有土地使用权拍卖活动欲拍卖四宗地,其中包括2014-02号、2014-04号两块土地。在这次拍卖活动中,原告鸿翔公司法人潘孝成在充分了解了拍卖须知和竞买须后,竞买了2014-02号地(位于罗山县定远乡易店村、原易店粮站)和2014-04号地(位于罗山县山店集镇规划区、原山店粮站)的国有建设用地使用权,并于当日签订了国有建设用地使用权拍卖成交确认书。2014年7月4日双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》,原告先后交付定金1203939元、土地出让金6019697元、地上建筑物款项1780307元、拍卖佣金468000元、拍卖代理费9000元、价调基金21000元、契税240787.88元。2015年3月30日,双方就易店粮站(2014-02号地)进行了土地使用权的移交,并到山店粮管所现场口头协商于2015年5月1日前对山店粮管所进行移交,后双方因办理土地使用权证问题发生争议,原告遂诉至法院。另查明:易店粮站移交后原告就该地块的地上建筑物进行了平整和拆除。

  原审认为,原、被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,双方都应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案原、被告已经经过法律规定的招、拍、挂程序完成了罗政土(2013)151号和(2013)153号土地的拍卖,原告也通过拍卖程序竞买了山店和易店粮管所的土地使用权。在双方签订土地使用权确认书后,该合同即已生效,且原、被告均已按约部分履行了各自相应的义务,原告又对2014-02号地块的地上建筑物进行了拆除和平整,这表明其对该地块的实际接受。双方在交付2014-04号地块的过程中虽有部分瑕疵,但不足以致合同目的不能实现而达到解除合同的严重程度。我国合同法第九十三条、九十四条、九十六条明确规定了合同的解除条件及解除权的行使期限。合同的解除可通过法律规定、当事人约定或对方催告后合理确定,解除权的行使须以通知方式为之,且于该通知到达对方时生效,合同即行解除,而不问对方同意与否。本案原告在合同的实际履行过程中,从未以任何方式来表明被告交付的土地不符合合同约定的条件而通知被告欲解除该合同,因此原告要求解除合同的诉讼请求不成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、六十二条、九十三条、九十四条、九十六条之规定,原审判决如下:驳回原告罗山县鸿翔置业有限公司的诉讼请求。案件受理费79999元由原告承担。

  罗山县鸿翔置业有限公司上诉称,一、一审判决存在着认定事实上的根本错误,以致形成了错误的判决。首先,一审判决认为“2015年3月30日,双方就易店粮站(2014—02号地)进行了土地使用权的移交,并到山店粮管所现场口头协商于2015年5月1日前对山店粮管所进行移交”是错误的。因为一审已经查明,2013年12月16日,罗山县人民政府下发了罗政土(2013)151号和(2013)153号土地管理文件,收回了定远粮管所易店粮站(即2014—02号地)和山店粮管所山店粮站(即2014—04号地)的国有划拨土地使用权。根据上述两个文件的规定,被上诉人作为土地管理部门,代表罗山县人民政府依法对国有土地行使管理权,成为本案诉争的两个《国有建设用地使用权出让合同》的一方当事人-出让人。因此,如果是对本案两诉争地块进行移交,根据合同的相对性原则和合同的约定以及该两地块使用权之现状,该两地块的移交人显然应当是被上诉人而不是罗山县粮油购销公司。故2015年3月30日的《补充协议》以及2015年10月15日罗山县粮油购销公司出具的《关于我公司山店易店粮站两宗土地拍卖情况说明》不具备真实性、合法性。一审法院依据此两份材料作出的上述认定显然是错误的。其次,上诉人对易店粮站(2014—02号地)地上建筑物进行拆除的行为不是双方对该地块已进行移交及上诉人对该地块的实际接受。由于该地上建筑物已为上诉人拍得并交纳了全部款项,上诉人已事实上取得了该地上建筑物的所有权及处置权。基于这一事实,上诉人为配合被上诉人落实土地交付时达到“五通一平”的条件,应被上诉人的要求对该地上建筑物进行了拆除。在被上诉人作为土地管理部门及合同当事人,没有落实土地交付的“五通一平”条件中其它条件,对土地使用权这种不动产交付既没有进行形式交付-转移占有,也没有进行实质交付-确权登记的情况下,一审法院据此认为双方对该地块已进行了移交及上诉人对该地块的实际接受,显然是断章取义、以偏概全,当然也是错误的。第三,被上诉人对山店粮站(2014-04号地)地块的交付不是一审判决认为的“虽有部分瑕疵”,而是根本不存在交付,这是显而易见的基本事实。二、一审判决结果与该判决所适用的法律规定存在矛盾。一审判决依据了我国《合同法》第93条、第94条、第96条等的规定。此三条是针对合同解除的方式、合同解除的条件以及合同解除异议的处理等作出的规定。一审判决依据此三条规定意在表明上诉人可以解除诉争合同只是解除合同的方式不合法而已。但是,众所周知,实践中解除合同的方式共有三种:一是协商解除,二是单方解除,三是通过司法途径(包括诉讼和仲裁)解除。本案中,上诉人为解决与被上诉人这一合同纠纷以及维护其合法权利,诉请要求解除合同及解决其它事项,一审法院应当依据上述法律规定审查判断上诉人要求解除合同的理由是否成立,而不应该从根本上否认上诉人通过诉讼解决纠纷、维护自身权益的基本权利。请求撤销原判,改判支持上诉人的一审诉讼请求。

  被上诉人罗山县国土资源局答辩称,一、上诉人诉称的事实不能成立。上诉人的法定代表人对自己与答辩人签订《国有建设用地使用权出让合同》之前所有的客观事实是明知的。也就是说上诉人法定代表人潘孝成有欲竟买,经罗山县人民政府罗政土(2013)151号、153号文件批准,拟将原山店、易店粮站整体出让时,领取了罗山县粮油购销有限公司发布的《竞买须知》、《出售须知》,并到拟将出让的地块实地考查过。上诉人单位法定代表人潘孝成领取的《竞买须知》第七条第六款、《出售须知》第四条第六款都明确规定了拟出让地块上的建筑及附属物由买受人负责清理,并承担相应的清理费用。答辩人单位和罗山县粮油购销有限公司依据罗山县人民政府罗政土(2013)第151号、153号文件的第四条规定,会同一起委托信阳天源公物拍卖有限公司对以上两宗土地及房产一并公开拍卖。因此,该案纠纷涉及的两宗土地及土地上的附属物移交,必然由罗山县粮油购销有限公司与答辩人共同进行。罗山县粮油购销有限公司履行移交该两宗出让地块及附属物的行为,也是答辩人履行移交该两宗出让地块及附属物的行为。上诉人置本案客观事实不顾,机械地搬套《国有建设用地使用权出让合同》的有关规定是混淆视听,故意制造矛盾的。二、上诉人诉称原审法院判决适用的法律不当不能成立。上诉人在起诉前因办理国有土地使用权登记受阻,但是其始终未提出要求解除合同,而事实上上诉人在与答辩人签订《国有建设用地使用权出让合同》前后,已全部履行土地出让金、契税及相关税费,同时也向罗山县粮油购销有限公司支付了出让地块上的房产及附属物价款。答辩人在原审诉讼期间,曾会同罗山县粮油购销有限公司一起对原山店粮站进行现场移交,但是遭到上诉人的拒绝。答辩人并非上诉人诉称的不履行合同,也根本不存在所谓的违约行为。答辩人已全面履行了双方签订的合同。答辩人认为,答辩人在与上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》中不存在不履行合同或违约。罗山县粮油购销有限公司履行移交本案争议的两宗土地使用权及附属物的行为,应视同答辩人履行合同行为。请求驳回上诉,维持原判。

  二审查明的基本事实与原审法院查明的事实相同。

  二审中,被上诉人罗山县国土资源局提交罗山县粮油管理公司拍卖委托书,证明本案争议两宗地是罗山县国土资源局、罗山县粮油管理公司两家委托拍卖,拍卖处分财产不是净地出让,总成交价中既有房价又有地价,也证明罗山县鸿翔置业有限公司法人在购买时是知道情况的。

  二审查明,双方所签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定,“出让方同意在2014年5月3日前将出让宗地交付给受让人,出让人同意在交付时该宗地应达到本条第一项规定的土地条件,即:场地平整到五通一平,周围基础设施达到五通一平”。第十六条约定,“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年11月3日之前开工,在2016年11月3日之前竣工。”合同还约定受让人未能按期开工,每延期一日向出让人支付出让价款总额1‰的违约金,未能如期竣工,每延期一日向出让人支付出让价款总额1‰的违约金等。第三十七条约定,受让人必须按约定支付出让价款,出让人必须按约定时间交付土地。延期一日按出让价款总额1‰的违约金。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。

  另查明,上诉人对两宗土地的地上建筑物所支付的款项分别为643307元和1137000元,由拍卖公司出具收据为证。该款项是支付给地上建筑物的所有权人罗山县粮油管理公司的。2号地上建筑物已被上诉人拆除。

  本院认为,依法成立的合同应当受到法律保护,合同当事人有权依法行使合同解除权。本案争议的焦点问题是上诉人请求解除国有土地出让合同条件是否成就?合同法规定当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未能履行或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方当事人有权依法要求解除合同。本案双方当事人所签订的国有土地出让合同中也明确约定“出让人必须按约定时间交付土地。延期一日按出让价款总额1‰的违约金。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同。”另外,合同还约定“出让方应当在2014年5月3日前将出让宗地交付给受让人,并且场地平整到五通一平,周围基础设施达到五通一平”。在诉讼中,上诉人认为被上诉人罗山县国土资源局未能如约交付土地,本公司数次要求被上诉人尽快办理土地使用权证书而未能办理,致使上诉人未能如期进行土地的开发。而被上诉人则认为其已完成了土地交付义务,且上诉人对2号宗地已经进行了土地平整和地上建筑物的拆除,其不存在违约行为。因此,如何认定国有土地使用权是否交付成为本案的关键问题。本院认为,国有土地建设用地使用权属不动产物权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。也就是说被上诉人应当及时为受让人办理国有土地使用权证书。本案上诉人在土地出让合同成立生效后如约履行了自己的给付价金义务,之后其数次向被上诉人要求尽快办理两宗土地的国有土地使用权证书,对此被上诉人也是认可的。但因种种原因土地使用权证书至今未能办理,尽管诉讼中被上诉人表示可以尽快办理,但其未能如约“在2014年5月3日前将出让宗地交付给受让人,并且场地平整到五通一平,周围基础设施达到五通一平”,并经催告仍未能及时办理土地使用权证书是可以认定的。因为上诉人只有在得到国有土地使用权证书以后才有权依法实施开发和利用,办理相关开发用地的有关法律文件证书并进行银行融资。尽管上诉人已经对2号宗地进行了平整和地上建筑物拆除,但因其未能取到土地使用权证书,上诉人仍不能如期依法对土地进行开发和利用。因此,上诉人认为被上诉人未能如约交付适合房地产开发的土地使用权的上诉理由,本院予以采纳。被上诉人认为其已完成国有土地使用权交付的答辩意见,本院不予采纳。原审认为上诉人的合同解除权条件不成就,并驳回解除土地出让合同的诉讼请求不当,二审予以纠正。上诉人请求解除两宗土地出让合同,本院予以支持。关于合同解除后上诉人有关损失如何支持的问题。按照合同约定,因出让方违约解除合同后应当双倍返还定金,即双倍返还两宗地定金1022678元和1385200元;退还已支付的土地出让金,即两宗地已付土地出让金分别为2045358元和2770400元。关于赔偿损失部分如何确定的问题。对于上诉人所请求的拍卖代理费、佣金、价格调节基金、契税等内容部分,应当认定为交易成本,该部分损失本院不予支持。上诉人的损失应计算已付土地出让金(两宗地已付出让金数额为6019697元)款项的同期贷款利息较为适宜。关于上诉人所请求的两宗土地已支出的地上建筑物费用(64.3307+113.7=178.03307万元)部分。因该款项是支付给建筑物所有权人,而非支付给被上诉人,且2号地上建筑物也已被上诉人实际拆除。因此,对此费用部分上诉人可另行向案外人罗山县粮油管理公司主张权利,本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条  第二款  、第九十四条  第(三)项  、第九十六条  ,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第(二)项  之规定,经本院审判委员会研究决定,判决如下:

  一、撤销罗山县人民法院(2015)罗民初字第01119号民事判决;

  二、解除上诉人罗山县鸿翔置业有限公司与被上诉人罗山县国土资源局于2014年7月4日签订的豫(罗山)出让(2014)第003号、豫(罗山)出让(2014)第005号国有土地出让合同;

  三、被上诉人罗山县国土资源局于本判决生效后十日内一次性退还上诉人罗山县鸿翔置业有限公司已交付两宗地土地出让金分别为2045358元和2770400元,双倍返还两宗地定金1022678元和1385200元,以上共计7223636元;赔偿上诉人罗山县鸿翔置业有限公司两宗土地已支付的出让金数额(6019697元)的同期银行贷款利息损失(利息从2014年4月16日交付之日起算至付清时止)。

  四、驳回上诉人罗山县鸿翔置业有限公司的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费79999元,二审案件受理费79999元,由上诉人罗山县鸿翔置业有限公司承担41370元,被上诉人罗山县国土资源局承担118628元。

  本判决为终审判决。

审判长 郑鹏飞

审判员 左立新

代理审判员 李青

二〇一六年五月二十四日

书记员 黄莹莹




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