上海然超实业有限公司诉上海帝刚工具制造有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案二审民事判决书
编辑：上海市第一中级人民法… 来源：上海市第一中级人民法院 点击进入：法律咨询热线
上诉人（原审被告）上海然超实业有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
被上诉人（原审原告）上海帝刚工具制造有限公司。
法定代表人＊＊，总经理。
上诉人上海然超实业有限公司（以下简称然超公司）因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2014）金民三（民）初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日立案受理后依法组成合议庭，于同年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人然超公司的法定代表人朱跃，被上诉人上海帝刚工具制造有限公司（以下简称帝刚公司）的委托代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年9月6日，上海新吕服饰有限公司（以下简称新吕公司）出具同意退还位于涉案土地给政府的承诺。2006年8月21日，帝刚公司与上海振吕企业发展有限公司签订《土地批租协议》，帝刚公司受让原属新吕公司16.73亩的土地使用权，从事生产经营或投资兴办实业。2007年8月24日，上海吕巷工业开发总公司出具关于上海帝刚工具制造有限公司项目基建事宜的情况说明，表明已收到帝刚公司的土地款，为推进新项目开工建设，以原新吕公司的名义开工建设，完成基建总工程量25%后，协助帝刚公司办理具体在建项目交易手续。2011年4月12日，帝刚公司、然超公司签订了《协议书》，约定：土地使用权转让费5，688，200元（人民币，下同），然超公司分期支付土地转让费，最后一期费用应当于然超公司取得土地使用权证后支付等等。当时，帝刚公司、然超公司及上海周陆企业管理咨询服务有限公司（以下简称周陆公司）三方签订《****税费约定书》，约定：以大包干形式，相关****税费初步约定1，748，400元，包括但不限于办理土地过户手续过程中发生的营业税、土地增值税、土地过户税、教育附加税、河道建设税等税费，一直到将上海市房地产权证过户到然超公司名下止；上述****税费不包括该土地上的建筑、房产证等税费；然超公司按7，100，000元委托周陆公司办理土地证（包括土地转让费及****中的税费及一切其他费用）等等。2011年5月11日，上述三方签订《关于****税费约定书的补充协议》，约定：****税费仅指帝刚公司转让给然超公司土地在转让过程中所产生的各项税费及****等费用，不包括该地块上建筑物因审计评估、税费等所产生的一切税费，建筑物由此产生的一切税费由然超公司承担；土地****办税过程中所有评估、审计等均由帝刚公司出面聘请；帝刚公司、然超公司再次确认土地转让总额为7，100，000元（不包括建筑物），然超公司未按约定支付剩余的2，494，100元，按2011年4月12日签订的《协议书》承担违约责任；本协议与以前双方或中介方（三方）共同签署的协议书或约定书有冲突的，以本协议为准等等。
2011年12月，涉案土地上的建筑物开始施工（由然超公司出资建造），2012年4月完成25.94%的工程量。2012年5月，以新吕公司名义委托上海申价房地产评估有限公司对涉案土地进行评估，评估价为3，617，700元；2012年6月，又委托上海东华建设造价咨询有限公司对在建工程进行审价，造价为3，501，790元，工程总价款为7，119，490元。
2012年8月15日，然超公司法定代表人朱跃承诺收到土地证后支付余款；因涉案土地使用权仍登记在新吕公司名下，2012年8月15日，帝刚公司以新吕公司的名义与然超公司签订了《在建工程转让合同》，合同标的为金山区朱吕公路6339号在建工程，包括该在建工程已经完成的工程量的所有权及所涉土地的使用权，工程总价款为7，119，490元。2012年8月30日，然超公司法定代表人朱跃出具收条，确认收到沪房金字2012第007536号房地产权证。
2013年12月，帝刚公司起诉至原审法院，要求判令然超公司支付其剩余款项人民币569，678.40元。
原审诉讼中，然超公司主张已经实际支付帝刚公司7，067，146.19元，帝刚公司认为，7，067，146.19元中的印花税3，559.75元重复计算，应予扣除；土地评估费35，000元实际由帝刚公司支付，协议约定应由然超公司承担，应予扣除；此外，根据协议约定****税费不包括该土地上的建筑、房产证等税费，如地上建筑物评估费25，000元、房屋测绘费13，542.44元等共计498，264.84元，该税费应由然超公司承担，也应予扣除。综上，然超公司应支付给帝刚公司的款项为7，100，000-（7，067，146.19元-3559.75元-35，000元-498，264.84元）=569，678.40元。
原审认为，涉案土地的权利人尽管登记在新吕公司名下，但新吕公司事实上已将涉案土地退还吕巷镇人民政府，吕巷镇人民政府又以上海振吕企业发展有限公司的名义将涉案土地重新转让给帝刚公司，帝刚公司是事实上的权利人，帝刚公司主体适格。
帝刚公司、然超公司约定，涉案土地及地上建筑物帝刚公司以总价710万元的价格转让给然超公司（事实上仅仅是土地转让价格），现然超公司已取得房地产证，然超公司应当足额支付转让款。然超公司总计支付费用7，067，146.19元，但该款项中印花税3，559.75元然超公司重复计算，应予扣除；另还包括土地评估费35，000元、地上建筑物评估费25，000元、房屋测绘费13，542.44元，根据协议约定，****税费仅指帝刚公司转让给然超公司土地在转让过程中所产生的各项税费及****等费用，不包括该地块上建筑物因审计评估、税费等所产生的一切税费，建筑物由此产生的一切税费也由然超公司承担，故土地评估费35，000元、地上建筑物评估费25，000元、房屋测绘费13，542.44元也应当在7，067，146.19元中予以扣除；营业税及附加税和契税等是根据交易金额计算征收，可以按各自的交易价格进行负担，帝刚公司要求然超公司承担该税费符合双方签订协议时的真实意思表示，故本案建筑物按交易价格应缴营业税等共计296，951.79元也应予扣除；而土地增值税和企业所得税与增值额有关，不能完全按照交易金额来区分，现帝刚公司没有确凿证据证明其计算方法，故帝刚公司要求对该两项税金也应分摊的主张，法院不予采信。综上，然超公司实际已经支付6，693，092.21元，尚应支付帝刚公司406，907.79元。
原审法院审理后于2014年6月26日作出判决：一、被告上海然超实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海帝刚工具制造有限公司人民币406，907.79元；二、驳回原告上海帝刚工具制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9，496.80元，由原告负担2，713.80元，被告负担6，783元。
判决后，然超公司不服，上诉至本院称：一、根据被上诉人帝刚公司提供的中国农业银行个人结算业务申请书显示，土地评估费35，000元实际由上诉人然超公司支付，故原审认定土地评估费35，000元应当在7，067，146.19元中予以扣除有误。二、上诉人然超公司已经支付了地上建筑物评估费、房屋测绘费；至于本案建筑物按交易价格应缴营业税等共计296，951.79元，被上诉人没有提供关于地上建筑物的税收凭证，事实上，本案土地使用权及25%的基建工程量是一个整体项目，上诉人购买的是该整体项目，25%的基建工程根本不存在税费问题，故原审认定上述费用应当在7，067，146.19元中扣除有误。综上，请求二审撤销原审判决并依法改判。
被上诉人帝刚公司辩称，其不同意上诉人然超公司的上诉请求，理由如下： 一、土地评估费35，000元由被上诉人支付给上诉人的法定代表人朱跃，朱跃付款后将支付凭证的原件交给被上诉人，故支付凭证的原件由被上诉人提供，而上诉人提供的中国农业银行个人业务申请书是后补的，故土地评估费应当在7，067，146.19元中予以扣除。二、对地上建筑物评估费、房屋测绘费、营业税等税费而言，根据《****税费约定书》与《关于****税费约定书的补充协议》的约定，房地产项目转让中涉及的税收和费用，对土地使用权部分涉及的税费和地上建筑部分涉及的税费作了区分，其中土地使用权部分涉及的税费包括在710万元总价中，而地上建筑部分涉及的税费由上诉人另行承担，故虽然上述费用已由上诉人支付，但应当在7，067，146.19元中予以扣除。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人然超公司与被上诉人帝刚公司及上海周陆企业管理咨询服务有限公司签订的《****税费约定书》、《关于****税费约定书的补充协议》系相关各方的真实意思表示，上诉人与被上诉人均应恪守履行。根据上述协议的约定，上诉人与被上诉人确认土地转让总额为7，100，000元，包括土地转让费及****中的税费及一切其他费用，但不包括涉案土地上建筑物因审计评估、税费等会产生的一切税费，即建筑物由此产生的一切税费均由上诉人承担。现上诉人已取得房地产证，其理应支付转让款及相应税费。鉴于上诉人已支付被上诉人7，067，146.19元，故本案的争议焦点在于双方争议的土地评估费、地上建筑物评估费等费用是否应当在7，067，146.19元中扣除，上诉人尚欠被上诉人的费用的具体金额。对此，本院认为，关于土地评估费35，000元，上诉人主张实际由其支付，但相关的支付凭证原件即中国农业银行个人结算业务申请书由被上诉人持有，上诉人对此未能作出合理解释，故本院认定土地评估费实际由被上诉人支付，又鉴于该费用的付款义务人为上诉人，故上诉人理应支付，其金额应当从7，067，146.19元中予以扣除。关于地上建筑物评估费25，000元、房屋测绘费13，542.44元，其属于建筑物由此产生的税费，根据双方当事人的约定，不包括在土地转让总额7，100，000元中，而应由上诉人另行承担，故上述两项费用亦应当从7，067，146.19元中予以扣除。关于本案建筑物按交易价格应缴营业税等共计296，951.79元，该税费根据交易金额计算征收，可以按各自交易价格进行负担，且由上诉人承担符合双方约定，原审据此认定营业税等共计296，951.79元应从7，067，146.19元中予以扣除，并无不当，本院予以确认。综上，本院认定本案争议的土地评估费、地上建筑物评估费等各项费用应从7，067，146.19元中扣除，原审结合重复计算的印花税3，559.75元，得出上诉人实际已支付6，693，092.21元，尚应支付被上诉人406，907.79元，并无不妥，应予维持。上诉人然超公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币9，496.80元，由上诉人上海然超实业有限公司负担。
本判决为终审判决。