上海公租房申请门槛降低 不限沪籍不限收入
编辑：栾晓娜 朱楠 来源：早报 点击进入：法律咨询热线
上海公租房申请门槛、程序即日起征求民意 或将有效调控楼市租售失衡
上海公共租赁住房实施意见今起公开征求意见 住房保障覆盖面从城镇户籍人 口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口
◆ 具有本市城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限；
◆ 已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；
◆ 在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽；
◆ 申请时未享受本市廉租住房、经济适用住房等其他住房保障政策。
今后，存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员也将通过申请租金较低的公共租赁住房，实现“住有所居”。记者昨天从本市房管部门获悉，《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》（以下简称《实施意见（征求意见稿）》）已初步制定完毕，并将自今天起正式向社会公示，征求社会各界和广大市民意见，待修改完善后，将及时颁布实施。
据了解，本市在建立廉租住房、经济适用住房等基本制度的基础上，推出公共租赁住房政策，将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大至有基本稳定工作的城市常住人口，主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员，进一步扩大了本市住房保障体系的覆盖范围。这一政策建立后，本市将基本形成分层次、多渠道、成系统住房保障体系；同时，对于提高实有常住人口管理水平和促进房屋租赁市场健康发展，也将起到积极的作用。
《实施意见（征求意见稿）》共二十一条，主要规定了本市发展公共租赁住房的总体要求、房源筹措、供应管理、租赁管理、政策支持等五方面的内容。
其中明确，申请公共租赁住房应同时具备多项条件：具有上海城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限；已与上海就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；在上海无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽；申请时未享受上海廉租住房、经济适用住房等其他住房保障政策。考虑到公共租赁住房涉及的人群广、收入差异大，暂不设收入标准。
同时，公共租赁住房的租金按略低于市场租赁水平确定，由各运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自主确定。符合一定条件的承租人可以按规定申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁住房租金。公共租赁住房的租赁合同期限一般不低于2年，符合条件续租后总年限一般不超过5年。
此外，公共租赁住房的房型主要为成套小户型住宅或集体宿舍。其中，新建成套住宅应综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，套均建筑面积一般控制在40-50平方米。公共租赁住房在使用前可进行简易的装修，有条件的还可配置必要的家具和家用电器等设备。
此次公开征求意见从6月4日至6月13日，历时10天。《实施意见（征求意见稿）》全文及相关内容解读将于今天在“中国上海”政府门户网站(www.shanghai.gov.cn）、“上海市住房保障和房屋管理局网站”（www.shfg.gov.cn）和“东方网”（www.eastday.com）上刊载。征求意见期间，欢迎社会各界和广大市民通过信函、传真、电子邮件和填写调查问卷的方式发表意见和建议。 申请条件
没有设定收入标准
根据今天起公示的《实施意见（征求意见稿）》规定，申请公共租赁住房的对象可以是家庭，也可以是单身人士，要同时符合四项条件：一是具有本市城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限；二是已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；三是在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽；四是申请时未享受本市其他住房保障政策。
据上海市房管局住房保障处处长李东介绍，此次公共租赁住房实施意见设定的供应对象主要考虑两个方面，即在上海是否有稳定工作、住房是否困难。但是，没有设定收入线的准入门槛。
“主要考虑到公租房政策也要将引进的人才纳入，这些引进人才可能收入并不低，如果在收入上设定门槛，就将这部分人排除在外了。 ”上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，比如外省市来上海打工的蓝领阶层收入较低，而高端引进人才收入较高，另外还有一些收入中等的青年职工，政策覆盖对象之间的收入差别比较大，所以比较难设定收入标准。另一方面，公共租赁住房是一种只租不售，解决阶段性住房困难的形式，所以最后决定不设收入标准。
对于“连续缴纳社会保险金达到规定年限”中的“规定年限”如何解释，市房管局局长刘海生表示，没有规定具体的年限，是考虑到政策供应对象较为复杂，比如引进人才可能主要要先过渡两年等，具体情况各有不同。此次实施意见还将对单位有指导作用，相关单位可以在此基础上进行调整。“主要是希望供应对象在上海有个基本稳定的工作。”
不过，各区（县）政府根据上述基本条件，可结合本区（县）经济社会发展等实际情况制定具体的准入标准，并可适时调整。准入标准应向社会公布，在公布准入标准前，应当报市住房保障领导小组备案。
房型标准
套均建面40-50平方米
《实施意见（征求意见稿）》明确了房源要求和标准。根据规定，公共租赁住房的房型主要为成套小户型住宅或集体宿舍。新建成套住宅的建筑设计应符合国家和本市有关的规定和技术标准，综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，套均建筑面积一般控制在40-50平方米。
同时，新建集体宿舍的建筑设计，应符合建设部颁布的《宿舍建筑设计规范》及国家和本市的有关建筑标准、规范和规定。公共租赁住房的出租房屋条件和人均承租面积标准应符合《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定，包括房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件，房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定。公共租赁住房在使用前可进行简易的装修，有条件的还可配置必要的家具和家用电器等设备。
市房管局住房保障处处长李东表示，公共租赁住房建设的布局，将采取大分散、小集中的方式，在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排。其中，“大分散”是要考虑适应供应对象的不同需求；“小集中”是考虑到有些新建项目，便于管理。此外，公租房的配套措施要齐全，比如有些租赁对象的住房需求要离单位较近，那么对这些对象比较集中的单位，就要着重考虑。
根据规定，市、区（县）政府应通过多方面政策支持和推动公共租赁住房健康、有序发展。其中，新建的公共租赁住房、特别是集体宿舍，根据实际情况可以适度增加建筑容积率和建筑覆盖率；有条件的公共租赁住房建设项目中可配套一部分商业等经营性设施；公共租赁住房项目的水、电、燃气等设施的建设和收费标准按照居住类房屋标准执行；结合实有人口管理要求，相关部门应对公共租赁住房承租人的户籍管理、就学和就医等问题制定相关的配套政策。
租赁价格
略低于市场水平 可申请提取公积金
根据住房保障制度分层次设计的要求和公共租赁住房可持续发展的需要，公共租赁住房的租赁价格按略低于市场租金水平确定，由各运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自主确定，并报区（县）物价部门和房管部门备案后实施。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，公共租赁住房的租赁价格按略低于市场租金水平确定，既考虑了运营机构能够维持正常运行，同时也要体现政府在进行支持。
在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调整租赁价格。由于公共租赁住房适配性较强，且以小户型住房和集体宿舍为主，承租人可以根据居住需要和经济承受能力选择租住，因此实际人均负担的租金水平更加合理。承租人应根据合同约定，按时支付租金。
为减轻承租人租金支出负担，符合一定条件的承租人可以按规定申请提取本人公积金账户内的存储余额用于支付公共租赁住房租金。
用人单位可根据职工的贡献等因素，向承租公共租赁住房的职工发放相应的租金补贴，租金补贴应直接支付给出租住房的运营机构。用人单位集体安排承租的，应配合运营机构建立租金支付或租金汇交制度。
申请程序
向运营机构申请 实行轮候供应制度
公共租赁住房按以下程序申请：
1.提出申请。申请对象主要向工作单位所在地的运营机构提出申请，也可向本市户籍所在地的运营机构提出申请。
2.提交材料。申请对象应如实填报申请表，按要求提交户籍证明或居住证、身份证、劳动或工作合同、住房状况等资料，承诺对提交资料的真实有效性负责，经申请对象所在单位盖章确认，交运营机构审核。
3.资格审核。严格申请和审核程序。运营机构受理申请后，对申请人进行资格审核。需要对住房面积审核的，可委托政府指定的机构审核。审核通过的，运营机构应出具登记证明，报区（县）住房保障机构备案。
4.抽查监督。区（县）住房保障机构应对申请审核情况进行抽查，发现有不符合规定的，向运营机构提出整改意见，运营机构应当及时落实整改。
5.轮候供应。对符合条件的对象，根据房源供应等情况，可实行轮候供应制度。为提高房源使用效率，各区（县）应根据申请对象的人口结构、住房需求、承受能力等情况，制定公共租赁住房的租赁供应标准。
租赁期限
不低于2年不超过5年
公共租赁住房只租不售，实行有限期租赁；经租管理可由运营机构自行实施，也可委托专业的公司实施。出租人应与承租人签订租赁合同，并使用统一的住房租赁合同示范文本，申请办理租赁合同登记手续。
为保证承租人居住的稳定性，租赁合同的期限一般不低于2年，合同到期后承租人还需要租赁公共租赁住房的，由运营机构对承租人的资格重新进行审核，符合条件的可续签。考虑到公共租赁住房主要是解决阶段性居住困难，租赁总年限暂定一般不超过5年。单位集体租赁的，出租人应与用人单位和承租人共同签订租赁合同。
退出机制
购买经适房后须退租
承租人符合经济适用住房准入条件的，仍可按规定申请购买经济适用住房，公共租赁住房面积不计入承租人（单身或家庭）的现住房面积，但承租人购买经济适用住房后，必须退出公共租赁住房。
承租人使用公共租赁住房应按照合同约定行使权利、履行义务，承租的公共租赁住房不得转借或转租，不得擅自改变居住用途，不得违反物业管理公约。发生上述及其他违约行为的，或者承租人购买住房或享受其他住房保障政策的，出租人可与承租人解除或终止租赁合同。
对承租人按合同约定应腾退住房而不腾退的，出租人可要求用人单位协同督促腾退，对确有特殊困难的，给予一定的过渡期；拒不腾退的，按合同约定严肃处理，并可采取在适当范围公告通报、纳入本市个人信用联合征信系统、5年内不得享受本市住房保障政策等措施，必要时可通过司法途径解决。