上海二手房交易市场存在的法律风险及控制
编辑：海 宝 来源：万商律所 点击进入：法律咨询热线
试析上海二手房交易市场存在的法律风险及控制
万商律师事务所上海分所
对百姓来讲只有“安居”才能“乐业”。买卖双方的博弈期过后，二手房交易又进入他的活跃期。对于众多想买卖房产的人来说，不可忽视交易中的法律风险。我们在办理二手买卖业务过程中，经常遇到该如何控制二手房交易法律风险问题。笔者根据自己的执业经验，对上海二手房交易中遇到的法律风险及控制谈谈自己的想法，以期对上海置业者有所帮助。
一、房产交易中遇到的法律风险
（一）、二手房买卖中确认房屋产权的真实性存在的风险。出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人及产权共有人的有效授权。
（二）、二手房买卖房屋转移登记的风险。这方面的风险主要有：用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属存有争议；房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；交易房屋存有质量瑕疵。
（三）、二手房买卖签订居间合同与买卖合同的风险。居间方、买卖双方就居间合同和买卖合同对三方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。
（四）、二手房买卖贷款难和有抵押房屋注销难，造成买卖合同无法履行的风险。随着中央及上海市政府针对房地产市场宏观调控的深入，沪上各ｄａ银行个人住房、商业用房贷款政策收紧，二手房买卖双方已经签署的房产买卖合同，因买受方不符合银行新规定的贷款条件，造成无法贷款或贷款额不足而直接影响买卖合同的履行。贷款问题已成为解除合同或发生纠纷的主要原因之一。相关法律规定有抵押的房产出售必须征得抵押权人的同意，上海市取消了“转按揭”，抵押人必须先到房产交易中心办理注销抵押登记手续（七个工作日），方可办理产权登记手续。这就造成签约后出售方还款、注销难，影响合同的履行，可能出现相应的法律风险。
（五）、二手房买卖税费变化造成交易成本上升方面的风险。沪上对买卖的普通住宅征收营业税及个人所得税，而契税上涨和开征不动产税的传闻更是铺天盖地。房地产交易与动产交易的即时成交不同，需要一个相对较长的时间。目前房产政策多变，且政策的实施不给任何“缓冲期”，买卖合同签订后的税费变化，随时影响买卖双方交易成本的提高，增加的税费由哪一方承担事先没有约定的情况下容易产生纠纷，因此也就出现相应的违约风险。
（六）、二手房买卖手续方面的风险。二手房属于不动产范畴，房屋产权及相关权利的发生、变更、转移等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。
二、房产交易法律风险的控制
买卖双方针对上述可能出现的法律风险，笔者认为可从以下几方面入手加以法律风险控制：
（一）、买卖双方必须与房产中介公司签订书面的委托代理合同。二手房买卖因为其需要办理一系列的证明手续，而买卖双方又往往都不熟悉如何进行具体的操作，因此，交易可通过中介公司。但在委托中介公司时应注意以下几点：查看其营业执照、房地产中介资质证书等，来核查该中介公司是否具备二手房买卖的合法代理资格；委托具体的代理人时，要确定其是否具有执业资格，代理二手房买卖的经纪人必须具有“房地产经纪人执业资格证”，只有在核实其确实是“持证上岗”后，才能办理具体的委托手续；与中介公司签订书面的委托书代理合同，双方必须在合同中约定明确的中介代理的事项和费用及具体的支付方式。中介代理费用一般不采取“一次付清”的方式，往往会分阶段逐次支付。
（二）、买卖双方应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人，则应对拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途、房屋的市政配套、物业管理情况、房屋所在地区周边环境。从而对拟购买的房屋有一个较全面的了解。弄清相关的房屋信息后，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件；出卖人属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件；出卖人属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件，来判定拟购买房屋的可买性和安全性。作为出卖人，可要求买受人提供身份证明、工作证明、收入证明等材料，来对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。
（三）、二手房买卖中确认房屋产权的真实性、权利限制、共有财产、他项权利设置、优先购买权等情况的审查是首要问题。买受人在签订房产买卖合同前自己或委托房产中介应到房屋所在区的房地产交易中心查询《上海市房地产登记册》（包括该房屋状况及产权人信息、土地状况信息、是否抵押、是否受司法限制等情况）。⑴核实房产产权人信息。法律规定没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。⑵核实房产他项状况信息。因为根据《中华人民共和国担保法》的规定：担保债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。抵押人必须先到房产交易中心办理注销抵押登记手续，方可办理产权登记手续。⑶核实房产权利限制状况信息。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，受司法限制的房地产不得转让。⑷核实房产共有信息。二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查有无共有权人同意转让的书面证明。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。依照《民法通则》之规定，按份共有人对买卖之房屋具有优先购买权，未经共同共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。另，依据我国婚姻法之规定，夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主，约定个别制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的协议。⑸核实房产优先购买权信息。共有房产买卖时，在同等条件下，共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买受人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。买受人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。所以，只有在确认了房屋的权利证书及其记载内容的真实性、同一性以及以上信息的核实后，买方才能与卖方签订房屋买卖合同。以最ｄａ限度地避免购买的房屋产生产权属争议。
（四）、二手房买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》时，应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务，针对可能出现的情况约定相应的处理对策，尤其是要明确违约的法律责任。控制法律风险明确买卖合同的内容是关键。特别应注意关键条款的约定如:房地产转让价款、房地产权利转移日期、房地产风险责任转移日、物业管理费、水、电、燃气费等的支付、付款的期限及方式、共有人同意签字、住房户口迁移条款、维修基金之交割、违约的责任、争议的解决方式等内容一定写清楚。房产政策和银行贷款规定变化较ｄａ的情况下，双方用补充协议明确以下问题：⑴合同中对贷款不足或无法贷款的情形进行约定，要求买受人及时补足，否则作为逾期付款处理，降低解约率；⑵合同中对交易中出现税费变化的情形进行约定，若由于相关部门的法律、法规、政策变化，导致双方应当承担的税费增加或减少，都由甲、乙双方按变化后的规定各自承担或享有。⑶有抵押的房屋出售前，先行取得抵押银行的同意出售证明；签约时，将卖方还贷、注销抵押作为卖方的基本义务并规定相应的违约责任。一份完善的合同将有助于减少许多不必要的纷争，从而有利于保证交易目的顺利实现。
（五）、二手房买卖双方遵守《上海市房地产买卖合同》约定及时完成过户手续和房屋交接手续。买卖双方签订合同后，应尽快到房屋所在地房地产交易中心办理房地产转让过户手续，房地产交易中心受理过户申请之日房地产权利即转移。过户手续完成或新的房产证出来后，买卖双方应履行必要的房屋交接手续。如对房屋内的设备、装饰等进行清点、查验，通过书面形式予以确认；对维修基金、物业管理费、水、电、燃气、通信设备等费用的具体数额作出书面的记载，双方签字认可，以便双方按买卖合同的约定各自承担相应的责任。对买方每一次支付的房款，卖方都应出具书面凭证。
（六）、二手房买卖是涉及的标的额较ｄａ、法律规范较多、当事人较多、专业性很强且颇为复杂的交易活动。买卖双方在签约之前及交易过程中，最好能得到房地产专业人士（律师）的指导。交易方也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房地产中介经纪机构进行交易，从而免去诸多劳苦，真正控制房产买卖的法律风险。
从某种意义上说，法律风险也是一种商业风险，二手房买卖风险一旦出现，当事人就可能遭受巨ｄａ的损失。因此，参与二手房买卖各方，应当树立事先法律风险控制为主，事后救济为辅的法律意识。从而减少房产法律纠纷，实现真正的安居乐业。