上海紫叶装潢制品有限公司与上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
编辑：陈志群律师 来源：上海法律网 点击进入：法律咨询热线
上海市第一中级人民法院民事判决书
(2010)沪一中民二(民)终字第201号
上诉人（原审被告）上海紫叶装潢制品有限公司。
法定代表人谢某，总经理。
委托代理人李辽祺，上海市新闵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司。
法定代表人袁某，总经理。
委托代理人张某，该公司员工。
委托代理人陈志群，上海柏年律师事务所律师。
原审第三人上海机场（集团）有限公司。
法定代表人吴某，董事长。
委托代理人夏某，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人上海紫叶装潢制品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2008）闵民三（民）初字第2264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年12月28日受理后依法组成合议庭，于2010年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人上海紫叶装潢制品有限公司的委托代理人李辽祺，被上诉人上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司的法定代表人袁某及其委托代理人张某、陈志群，原审第三人上海机场（集团）有限公司的委托代理人夏某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海紫叶装潢制品有限公司（以下简称紫叶公司）系原上海文夏装潢制品厂改制企业，该公司改制前有房屋1,309平方米。紫叶公司原名上海耀华玻璃厂复合材料厂。
1997年3月5日，紫叶公司与上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司（以下简称海鹰公司）签订《租赁协议》一份，约定：海鹰公司向紫叶公司租赁原文夏制品厂厂房及空地计1,335平方米，期限10年，自1997年4月1日起至2007年三月底；租赁费：海鹰公司全部用地、房，年租金83,500元，第三年递增一次，每次递增5%；协议生效之日，紫叶公司负责将主厂房水泥地坪重新铺设，负责在主厂房前空地上建造简易仓库房一排（20米乘5米左右），简易自行车棚一排，门卫室外一间（约15平方米左右），负责将原旧小屋推倒重新改建成浴室、厕所、更衣室、食堂（底层）、会议室、职工宿舍（二层）；紫叶公司无偿向海鹰公司提供用电60KW；协议对其他事项也作了相应约定。上述协议签订前后，紫叶公司按约新建工棚若干，新建厂房、厕所、办公楼约1,500平方米，其1,360平方米新房屋于当年6月获得批文。
上述租赁协议履行期间，紫叶公司与海鹰公司经协商于2002年3月25日，签订《购房合同》一份，约定：紫叶公司将位于上海市闵行区华漕镇侯家角村的面积3.5亩的一处旧厂房出售给海鹰公司，该房屋属于紫叶公司产权房，总占地面积2,330平方米，购房合同生效时，产权随之转给海鹰公司；本合同达成的房屋买卖的土地使用权属侯家角村所有，土地使用费每年每亩8,000元，按年支付，每年28,000元；该出售厂房合同，连同进大门右侧办公楼一幢及楼旁低矮房屋计314平方米，紫叶公司共同一次性出售给海鹰公司方，共计33万元；在上述双方达成的旧厂房买卖地块上允许海鹰公司方对原建筑进行改造、扩建、修缮，使其能合理使用；自2002年4月1日起，紫叶公司方将该处厂房转让给海鹰公司方15年，即自2002年4月1日起至2017年3月30日止，到期该处厂房以当时评估价的1/4价款由紫叶公司方出资给海鹰公司方收回；除政府行为外的任何紫叶公司方原因造成签约的15年内海鹰公司方无法继续使用该合同内厂房，紫叶公司应赔偿海鹰公司方的损失，共计53万元正（包括合同约定之33万元正及海鹰公司方出资建设及装修费，初步预算20万元正）按年除去折旧赔偿；合同对其他事项也作了相应约定。
2003年7月8日，海鹰公司与紫叶公司签订《租赁协议》一份，约定：海鹰公司向紫叶公司租赁厂房640平方米及空地计200平方米左右，期限自2003年7月1日起至2008年3月30日止，年租金66,000元，协议对其他事项也作了相应约定。上述合同签订后，双方按约开始履行。
2006年8月21日，上海市闵行区房屋土地管理局向上海机场（集团）有限公司（以下简称机场集团）核发沪房地拆许字（2006）第38号房屋拆迁许可证，上述转让及租赁房屋被列入拆迁范围。
2007年12月18日，机场集团与紫叶公司签订《集体所有土地厂房拆迁补偿协议》，对紫叶公司方位于拆迁范围内的未见证生产厂房及附属物进行拆迁补偿，确定具体补偿费用：房屋一块，其中砖混结构面积30.99平方，补偿标准为450元每平方米，小计13,540.50元；框架结构3,953.90平方米，加上1,460.96平方米乘1.5，每平方米单价600元，小计3,687,204元；附属设施1,082,200元；装修、设备搬迁、停产停业，涉及面积5,444.95平方米，每平方米200元，小计1,088,990元；大型设备基础及报废设备打9折,852,400乘0.9，计767,160元；合计补偿款6,639,094.50元；协议对其他项也作了相应约定。
紫叶公司于2008年1月18日领取补偿款3,319,547.25元。紫叶公司取款后向海鹰公司支付钱款185万元。2008年2月8日，动迁部门将上述房屋拆平。2008年4月28日，紫叶公司再次领取90万元，余款至今未再领取。
另查明：2000年5月，紫叶公司将其1,400平方米厂房、400平方米场地出租给案外人上海新蕾酒店设备有限公司，租期6年。2003年3月，紫叶公司与案外人上海坂本转移膜有限公司签订租赁合同，将200平方米厂及180平方米场地出租。期间，遇拆迁，紫叶公司自行与上述两案外人达成协议，并已全部结清账目。还查明：海鹰公司尚拖欠紫叶公司已付2006年土地使用费28,800元。上述补偿款中部分为土地收益补偿费计408,371.25元。总动迁补偿款还应包括每平方米100元的奖励费计544,495元。
2008年10月，海鹰公司诉至原审法院，要求判令紫叶公司立即支付海鹰公司动迁补偿款185万元，机场集团承担连带责任。紫叶公司、机场集团不同意海鹰公司诉请。
本案审理过程中，紫叶公司与海鹰公司双方确认双方建立的是名为买卖实为租赁的合同关系。
诉讼期间，海鹰公司称其新建有厂房，并翻建了部分厂房，为此，海鹰公司提供了部分表格一组及估价报告一份，未提供其他有关的证据。紫叶公司对海鹰公司提供表格认为系自制表格，是单方证据，不予认可；估价报告记载内容与事实并不完全相符，如房屋年限均为2002年，与实际建造年份不符，示意图也与现场不符。
原审认为，海鹰公司与紫叶公司于2002年3月25日签订的购房合同，虽名为购房合同，但其约定内容符合租赁合同的特征，现双方也认可该合同实为租赁合同，故本案应为租赁合同纠纷。本案争议实为海鹰公司与紫叶公司间的租赁合同因租赁房屋遇市政动迁而客观上无法继续履行情况下，双方合意解除合同后，却对合同解除后相关后果处理问题未达成一致意见，或虽曾口头协商达成一致意向，但对如此重大事项应当签订书面协议或备忘而没有留下书面证据情况下，由此而产生的争议。海鹰公司与紫叶公司间租赁纠纷系内部关系，紫叶公司与动迁部门的动拆迁关系为外部关系，两者有一定牵连，但没有直接的关系。对本案争议问题，应当依照合同性质，根据实际履行情况，合理确定损失及责任。海鹰公司主张与紫叶公司达成了补偿370万元的口头约定一节，前已分析过，光有曹雪明一人之证词，法院难以采信。海鹰公司以其租赁房屋面积所占拆迁范围房屋的比例为标准计算其应得补偿费，有合理之处，但也有失偏颇。为了解决上述问题，首先要界定关于双方的责任问题，由于双方合同关系终止系市政动迁原因，故双方均无过错，双方应本着公平合理的原则解决双方的纠纷。其次是海鹰公司的损失问题。海鹰公司的损失，首先应由海鹰公司进行举证，海鹰公司举证不能的，应承担相应的不利后果。法院则本着实事求是的原则，尽量将事物的原貌予以恢复。鉴于目前涉案房屋、场地都已被拆平，完全恢复事物原貌，实已难做到。海鹰公司与紫叶公司双方各自占有、占用的房屋及装修、设备等投入情况都已难以精准厘清。法院认为，海鹰公司的损失应当包括购房合同解除情况下，剩余年限的房屋使用权、及1/4评估价的价款损失，及租赁协议关系解除情况下，海鹰公司另行租赁场地致投入的设备折旧、附属设施、装修费用等损失。关于海鹰公司购房合同剩余年限的使用权的损失，就是海鹰公司实际无法使用租赁房屋、场地的租金损失。对此，考虑到海鹰公司与紫叶公司双方对租赁关系终止均无过错，从弥补海鹰公司损失角度出发，可参照双方于1997年3月5日签订的《租赁协议》确定的租金作为计算标准，再加上面积变化因素，酌情确定。1/4评估价的损失，可以参照本次拆迁评估报告确定的价格为据，根据购房合同载明的面积，合理确定。关于附属及配套设施一项，根据租赁合同的性质，原则上相关附属及配套设施应归属出租方所有，但鉴于本案特殊性，不排除海鹰公司因购房屋合同原因进行过适当的添置，但所占份额应相对较小，对此，法院亦予酌定。关于装修、设备搬迁、停产停业、大型设备基础及报废设备、奖励费应参照海鹰公司所占用房屋之比例确定。上述装修损失等应以拆迁评估报告为准。拆迁评估报告，虽在房屋建成年份上与实际建造年份不完全相一致，面积上与海鹰公司或紫叶公司认定的面积不相一致，但紫叶公司在拆迁补偿协议上已签字认可，也就认可了评估报告确定的相关费用计算方法，年限不相一致，应系紫叶公司呈报不准所致，面积可能因计算方法不同而产生差异。但从双方提供证据来看，购房合同、租赁协议及紫叶公司与案外人签订的租赁合同涉及到的房屋总面积与上述报告确定的面积相差无几，所以评估报告还是比较客观正确的。紫叶公司对拆迁评估报告的异议，法院不予认定。在确定海鹰公司损失补偿额时，还应将土地所有权应得的补偿费及海鹰公司拖欠的土地使用费予以扣除。综上，对海鹰公司合理的主张，法院予以支持，海鹰公司要求机场集团承担连带责任，于法无据，法院不予支持。
原审法院审理后于二○○九年十一月二十日作出判决：一、被告上海紫叶装潢制品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司支付补偿款1,566,564.25元；二、驳回原告上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,450元，由原告上海海鹰绝缘玻璃纤维有限公司负担3,217.5元，由被告上海紫叶装潢制品有限公司负担18,232.50元。
判决后，紫叶公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人与被上诉人签订的租赁合同解除是由于不可归责于双方的原因，由此造成的损失应由双方合理分担。被上诉人主张新建、改建、扩建房屋但未能提供任何证据，因此对于该部分补偿款法院不应支持；对于被上诉人设备搬迁、停业损失、装修损失，上诉人已经支付了185万元。原审法院在没有查清事实的基础上判决上诉人支付156万元，不能令人信服，为此请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审时的诉请。
被上诉人海鹰公司辩称：在动迁时曾有过三方口头协议，被上诉人应当支付动迁款370万元。租赁合同签订后，被上诉人在租赁场地内改建、扩建房屋是事实，不同意上诉人的上诉意见，要求维持原判。
原审第三人机场集团述称：三方口头协议是存在的，同意原审法院判决。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，由于本案所涉房屋、场地都已拆除，因此难以区分被上诉人实际占用房屋及改建、扩建、新建房屋面积,但被上诉人由于动迁遭受的损失是实际存在的。对此，对于被上诉人因动迁所受损失，原审法院参考双方合同对“剩余年限使用补偿”、到期后上诉人以1/4评估价收回的约定及被上诉人设备折旧、另行租赁场地等的损失进行综合考虑所确定的补偿数额，顾及了双方的利益，并无显失公平之处，本院予以认可。上诉人紫叶公司陈述的不同意支付动迁补偿款的上诉理由，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币18,899.07元，由上诉人上海紫叶装潢制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 朱 红
代理审判员 黄 鑫
二○一○年二月二十日
书 记 员 周 益