已支付全部价款且实际占有但未过户的房产是否可以查封、执行？
编辑：段晓东 来源：中国法院网 点击进入：法律咨询热线
陈志群律师转载以下案例分析，旨在于说明执行观点：案外人对未过户无过错的，法院不得对案外人已付全部价款且已实际占有的房屋进行查封及执行。但是，如案外人存在过错的，可以予以查封及执行。本案中，笔者以一定论述认为，案外人要对自己无过错进行举证。陈志群律师认为，在该举证责任的分配上，原则上应当由申请执行人负有证明案外人存在过错的义务，并在某些特殊情况发生举证责任转移。同时，由案外人对自己已经支付全部价款及实际占有等事实进行有效举证。
【案情】
2012年5月，原告王某因扩大经营后资金短缺向被告刘某借款五万元，双方约定使用期限为一个月，原告给被告出具借据一份，上面明确标明还款期限及利息等。一个月后原告未如期归还本金及利息，被告索要未果后向法院提出诉前保全申请，法院依法将涉案楼房查封，同时原告向法院提起诉讼。民事判决书生效后被告并未履行判决义务，原告只能申请强制执行，在执行中，案外人孙某提出异议称涉案楼房是被告用来抵顶所欠其货款的，法院裁定查封错误，请求解除对涉案楼房的查封，并中止对该楼房的执行。法院在审理中查明对于涉案楼房案外人并未过户，只是和被告草签了一份房屋买卖合同。
【分歧】
对于本案中的涉案楼房究竟归谁所有，法院依法查封是否错误存在两种不同的观点：
第一种观点是：案外人虽然与被告之间签了房屋买卖合同，但并未对房产进行过户，涉案楼房还是在被告的名下，并不影响法院对该楼房的查封。
第二种观点是：案外人与被告之间既然存在房屋买卖合同，合同是被告真实、有效的意思表示，证明此房产自合同签订之日起，房产所有权已归案外人所有。法院无权查封案外人的私有财产。
【评析】
笔者同意第一种意见，具体理由如下：首先根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，在被执行人将其所有房屋出卖给案外人，尽管案外人已经支付全部价款并实际占有，但案外人对未办理过户登记手续存在过错的，人民法院仍可以对该房屋进行查封并执行。
其次，案外人孙某主张其早已与被告就涉案楼房签订房屋买卖合同，楼房归其所有。但该案在审查过程中，被告一直下落不明，无法对房屋买卖合同的真实性及相关问题进行调查、核实，孙某又无其他证据予以证实。因此，对孙某的主张，法院不予支持。涉案楼房系被执行人刘某所有，事实清楚，证据确实充分，应予认定。另外，假设孙某主张的房屋买卖合同真实存在，因孙某怠于办理房屋过户手续，其对涉案楼房未办理过户登记手续存在过错，这并不影响执行法院对登记在被执行人名下涉案楼房的查封。因此，执行法院对涉案楼房的查封正确，对该楼房的执行合法。综上，案外人孙某的异议不成立，对其请求，法院不予支持。
据此，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回案外人孙某的异议。
（作者单位：山东省莒县人民法院）