陈志群律师谈关于商品房预售合同纠纷中应如何认定开发商已构成逾期交房
编辑：陈志群律师 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
以下案例为上海市第二中级人民法院关于在商品房预售合同纠纷案件中认定开发商应承担逾期交房违约责任的生效民事判决，陈志群律师转载该判决的主要目的在于提示公众：上海市现有预售合同中关于交房条件的约定不再简单地等同于交付房屋钥匙，通常还会包括大产证的办理、装修完成情况等约定条件。陈志群律师认为，预售合同中如对交付房屋的条件有明确约定，只有该种约定的全部条件成就后才能视为已完成交付，否则开发商就应当承担逾期交房的违约责任。
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1654号
上诉人（原审被告）上海A房地产开发有限公司。
法定代表人林立新。
被上诉人（原审原告）刘某。
上诉人上海A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）因商品房预约合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年8月11日，双方当事人签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）约定，刘某向A公司购买位于本市瞿溪路XXX弄《华丽家族汇景天地》X号XX层XXXX室系争房屋，总房价款人民币（以下币种均为人民币）1，065万元（含装修、设备）；A公司应于2011年12月31日前将该房屋交付，如未按期交付的，应支付违约金，违约金按刘某已付款日万分之二计算，自最后交付期限的第二日起算至实际交付之日止，逾期超过90日，刘某有权选择单方解除本合同；该房屋符合交付条件后，A公司应在交付之日前15日书面通知对方办理交付该房屋的手续，刘某应在收到该通知之日起15日内，会同A公司对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署《商品房钥匙收条》。预售合同第十条约定系争房屋的交付必须符合下列条件：取得《住宅交付使用许可证》；A公司对该房屋设定的抵押已注销，并已按规定缴纳了物业维修基金；A公司承诺在2012年3月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。预售合同附件五第2条约定双方同意装饰装修部分的验收标准参照《上海住宅装修验收标准》执行。预售合同补充条款一第十五条约定刘某在验收过程中发现问题，应当立即书面通知对方，并且维持原状。刘某不得以房屋、装饰或设备等存在瑕疵为由拒绝受领房屋或拒签《商品房钥匙收条》，否则视为房屋已交付，刘某应自系争房屋交付之日起支付相应物业服务费等费用。刘某接收房屋后，有权就该房屋本身的质量问题要求A公司修复，该公司应及时将修复要求登记备案并在合理时间内安排修复事宜。预售合同签订后，刘某按约支付了全部购房价款。
2012年1月10日，双方当事人进行交房验收。因系争房屋书房门口地板松动，并存在高低；客卧新风口地板松动；主卧地板靠浴缸边松动，右侧新风处地板松动；吊顶局部涂料需修补；客卫排气不明等装修质量问题，刘某拒绝接收系争房屋，由A公司进行维修。
2012年3月8日，双方当事人再次进行交房验收。又因系争房屋客厅墙面开裂（两侧多处），主卧门口走道进房间转弯处墙体倾斜；主卫浴缸装反等装修质量问题未能完成交接，该房屋继续由A公司进行维修。
上述装修质量问题由A公司维修至2012年5、6月份。同年6月3日，刘某支付了首期物业管理费并签收了系争房屋的钥匙。
2014年3月14日，刘某涉讼，请求判令A公司支付延期交房违约金330，150元（按房价的日万分之二，自2012年1月1日计至同年6月3日）。
原审法院审理中，刘某提供下列证据：1、上海市商品房预售合同；2、谈话笔录；3、交房验收表2份、工作联系单3份、书面意见3份；4、首期物业费发票；5、住宿费发票；6、仓储费收据；7、2013年6月17日的律师函及回执查询；8、照片；9、短信记录；10、证明。
A公司提供下列证据：1、房屋大产证；2、交房通知书及挂号信收据；3、房屋交接书；4、2012年1月10日的交房验收表；5、商品房交付使用协议书；6、临时公约承诺书及物业公司的告知函；7、A公司更换前期物业管理公司的相关文件及公告；8、燃气、自来水开通信息；9、刘某违章搭建照片。
经依法质证，A公司对刘某提供的证据1真实性认可；对证据2的内容不认可；对证据3真实性均认可；对证据4物业费发票真实性认可，但认为与本案无关；对证据5、6真实性无法确认；对证据7真实性认可；对证据8、9真实性不确认；对证据10真实性确认。
刘某则对A公司提供的证据1-4真实性认可；对证据5真实性不认可；对证据6-8予以认可；对证据9认为与本案无关联。
原审法院经审理后认为，本案双方当事人之间的争议在于刘某是否有权就系争房屋存在的装修质量问题而拒绝接收房屋、由此产生的逾期交房A公司是否违约。系争房屋为全装修房，刘某支付的总房价款中包含了房屋装修部分的价款，故该房屋的交付不仅应满足A公司已取得交付使用许可证、大产证、办理抵押注销手续等条件，而且应满足预售合同中关于装修部分如何验收的约定。预售合同虽然约定装饰装修部分的验收标准参照《上海住宅装修验收标准》执行，又约定刘某不得以装饰或设备等存在瑕疵为由拒绝受领系争房屋，否则视为该房屋已交付等，但是对瑕疵的量与程度未作更具体的描述，导致目前双方当事人对上述条款准确含义的理解发生分歧。对此，应根据当事人的合同本意及符合合同目的的特定标准履行。现根据查明的事实，A公司交付的系争房屋存在的装修质量问题显然是无法满足业主正常居住使用。A公司以“合同中约定刘某不得以存在瑕疵为由拒绝受领房屋”之约定来掩饰其装修质量违约事实显然有失公允，故不予认同。鉴于A公司交房逾期的事实已经构成违约，刘某要求其承担相应违约责任的诉请可予支持。
原审法院据此作出判决：上海A房地产开发有限公司应于判决生效后十日内支付刘某延期交房违约金330，150元。
原审判决后，上诉人A公司不服，向本院提起上诉称：2012年1月和3月，双方当事人就系争房屋两次交房时发现的五处地板松动、局部吊顶、客厅排气，以及客厅墙面开裂、浴缸装反等问题，仅需重新调整、加固和涂刷涂料即可修复，而墙体倾斜虽是结构问题，但因系争房屋已通过了竣工验收备案和取得了《住宅交付使用许可证》，故实际上亦不存在结构问题。上述质量等问题，不是房屋整体大面积出现的严重问题，按照常理判断，根本对业主的正常使用不会造成影响。如业主以上述问题为由，即可有权主张拒绝收房，则对开发商不公。原审法院并非房屋建筑装饰方面的专业单位，如需判断系争房屋存在的上述问题是否影响业主的正常生活，则应由被上诉人提出由专业机构进行鉴定的申请。其次，关于验收标准的预售合同附件五第2条，并未约定验收不符合标准的业主有权拒绝收房，而预售合同补充条款一第十五条却明确约定，业主可以以房屋存在质量问题主张权利，但不得以该装饰或设备存在瑕疵为由拒绝受领房屋。该约定也并不存在掩盖装修质量违约的情况和有失公允，上诉人在原审法院审理中始终认可系争房屋质量存在问题，也一直积极按约履行修复的义务，故上述条款的约定并无歧义。但原审法院以双方当事人对上述条款的理解发生歧义为由，否定预售合同补充条款一第十五条的约定，显错误适用法律。房屋的验收标准和交房条件并非同一概念，两者约定的不同也不会产生分歧。预售合同中的验收标准，实质上是对系争房屋的质量标准的约定，确定了双方的责任。该合同中交房条件的约定，实质上是双方关于合同履行条件的约定。如逾期履行发生争议的，将根据履行条件确定各自的责任。故即使存在房屋质量问题，但符合交付条件的，仍可视为按约交房。即便系争房屋存在质量问题造成被上诉人损失的，上诉人也仅须按照预售合同第十七、二十条的约定承担赔偿责任，而非逾期交房违约责任。被上诉人在原审法院审理中，并未提供因系争房屋质量问题给其造成损失的证据，而且原审判决的逾期交房违约金的数额也远高于预售合同第十七、二十条约定的标准，如果认定双方2012年6月3日交房，则可得出晚交房期限是5个月（2012年1月1日起算），但该判决的实际数额达到每月6万余元，远高于类似房屋的月平均租金，即无法居住的损失。而且系争房屋修复后，被上诉人未能及时前来接收房屋，也应承担一定的延期交房责任，故上诉人请求调整违约金数额。被上诉人在原审审理中还诉请二次整改的损失赔偿和要求上诉人为其免费办理健身卡等两项诉请，但是原审判决却从未提起和审理，该判决作出的诉讼费分担问题也存在错误，故程序违法。上诉人已按照预售合同的约定相对方发出了交房通知书，该通知书包含了催告的内容。上诉人就系争房屋所在的楼盘已经取得大产证和《住宅交付使用许可证》，而且上诉人还可以提供全额缴纳维修金的收款凭证，证明系争房屋符合交房条件。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，发回重审或改判驳回被上诉人的全部原审诉请。
被上诉人刘某辩称：关于其提起的二次整改损失赔偿和免费办理健身卡的原审两项诉请，已在原审法院审理中书面提出了撤回部分诉请的申请书。2012年1月10日，双方当事人进行交房验收时，因存在质量问题，故上诉人主动提出系争房屋不能交付，需要进行维修，这由被上诉人在原审法院递交的证据3证明属实。在此之前，上诉人也只发出过一次交房通知书。原审法院审理中认定的证据和出示的现场返工照片等，足以证明因系争房屋质量问题，导致被上诉人无法正常使用的事实。原审判决中概括性地阐述相关事实，不妨碍据此认定对被上诉人正常使用系争房屋的影响。被上诉人认为房屋验收是交付的前提，取得《住宅交付使用许可证》等只是交付的条件，并不能排除被上诉人进行验收房屋的权利。对于常人而言，整修地板一般需将原地板撤除重新铺设，每次整修都是多处大面积整改，但上诉人作为专业的房地产开发公司，却一味主张上述修复不影响被上诉人的正常生活，显属狡辩。被上诉人支付的是全装修房屋的价款，故系争房屋的交付不仅应符合预售合同约定的条件，还应满足预售合同中关于装修部分如何验收的约定。预售合同中不仅约定了装饰装修的验收标准参照《上海住宅装修验收标准》，同时又约定了业主不得以装饰装修或设备等存在的瑕疵为由拒绝受领房屋，否则视为房屋已交付，但是该合同对于瑕疵的量和程度均未作出具体约定，造成了双方当事人对上述条款理解的分歧，故应当按照合同法规定的因标的物质量不符合要求的，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接收标的物或者解除合同履行。预售合同第十条关于房屋交付必须符合的条件约定，只是房屋可以交付的必要条件，但非充要条件。上诉人在上诉中主张的有关验收标准和交房条件的概念辨析，无法律依据。由于系争房屋存在严重质量问题等，多次进行修复，显然无法满足正常居住使用，但预售合同补充条款一第十五条却规定业主不得以存在瑕疵为由拒绝受领房屋来掩盖装修质量的违约事实，显有失公允。而且该约定是上诉人提供的格式条款，免除了其主要责任，当属无效。据此，被上诉人认为原审判决正确，请求本院依法维持。
本院经审理查明，被上诉人在原审法院审理中提供的证据3关于系争房屋2012年1月10日、3月8日的交房验收表注明，为确保有关房屋修复内容的顺利完成，业主需将钥匙由物业管理处托管。同年5月28日，系争房屋物业管理单位的《工作联系单》注明，因被上诉人要进户钥匙和地下车位停车卡。经查有关进户手续，由于系争房屋整改问题没有解决，该业主未支付过物业管理费，要求其支付上述费用后才可领取钥匙和开通智能卡的停车功能等。上诉人据此证明其并未实际取得系争房屋的钥匙，证明了该房屋不能交付也系对方主动提出。被上诉人则对上述证据的真实性无异议，但认为钥匙是托管在物业部门，有关房屋的质量问题不涉及房屋主体结构等。
2013年3月11日，被上诉人书面向原审法院提出撤回请求判令上诉人承担二次整改造成的损失和兑现办理“汇景天地威尔士会所终身家庭卡”一张的承诺等诉请。
以上事实，由《物业单元交房验收表》、《港联物业服务（上海）有限公司工作联系单》、《撤回部分诉讼请求申请书》以及原审法院及本院的审理笔录等证明属实。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。系争房屋预售合同约定，该房屋的交付标志为签署《商品房钥匙收条》。有关交房验收表及物业单位的工作联系单表明，被上诉人于2012年5月前尚未实际取得系争房屋的钥匙。双方当事人对于被上诉人直至2012年6月3日才签收该房屋钥匙的原因，系由于系争房屋存在装修等问题，均无异议。原审法院鉴于系争房屋为全装修房，该房屋的交付不仅应满足上诉人已取得交付使用许可证等条件，而且应满足预售合同中有关装修部分如何验收的约定。在该预售合同中对于装饰装修部分的验收标准的约定，与装饰或设备等存在的瑕疵的具体内容约定不明，且双方当事人对上述条款的理解确发生了分歧。故原审法院关于双方当事人应根据合同本意及符合合同目的的特定标准履行，系争房屋存在的装修质量问题显然是无法满足业主正常居住使用，以及在预售合同中约定被上诉人不得以存在瑕疵为由拒绝受领房屋，有失公允的认定，并无不当。原审法院因上诉人交房逾期的事实已构成违约，故支持被上诉人要求对方承担相应违约责任的诉请，依法有据。根据预售合同中的相关约定，如系争房屋存在质量问题的，要求被上诉人维持原状，但同时又要求被上诉人受领房屋，并进行正常使用，两者明显存在矛盾。上诉人关于系争房屋存在的质量问题根本不影响正常使用，有关合同的约定、房屋的验收标准和交房条件并非同一概念，不会产生分歧等诉称，并要求调整违约金数额等主张，均缺乏足够的事实和法律依据，本院难以采纳。被上诉人在原审法院审理中，自愿撤回其部分原审诉请，系其真实意思表示，依法应予准许。有关案件受理费用，本院将依法进行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6，277元，由上诉人上海A房地产开发有限公司负担6，252元，被上诉人刘某负担25元；二审案件受理费6，252元，由上诉人上海A房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 徐 庆
审判员 吴 俊
二〇一五年九月十六日
书记员 朱伟静