房屋买卖合同纠纷涉及继承的案例
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中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）再终字第9号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）董阳放。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）董阳声。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）董阳华。
委托代理人董阳声。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）上海虹房（集团）有限公司。
法定代表人徐庆芳。
委托代理人范赐晋。
委托代理人周天祥。
一审原告、二审上诉人董继豪。
董阳放与董阳声、董阳华、上海虹房（集团）有限公司（以下简称“虹房集团”）及董继豪房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2010）沪二中民二（民）终字第1855号民事判决，向上海市高级人民法院（以下简称“市高院”）提出再审申请。市高院经审查于2014年3月18日作出（2013）沪高民一（民）申字第1273号民事裁定，中止原判决执行，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。董阳放、董继豪及董阳声、董阳华、虹房集团的委托代理人范赐晋、周天祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审上海市虹口区人民法院（以下简称“虹口法院”）经审理查明：董阳放、董阳声、董阳华系兄弟关系，董纯维系该三人之父。董继豪系董阳放之子。1999年6月29日，董纯维作为上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）的承租人向虹房集团提交《认购书》一份，记载：董纯维本人系上海市房地局退休职工，在房管系统工作达40年以上，根据有关房改政策，经家人一致同意，认购现租赁住房上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号新式里弄房一幢，估价为人民币（以下币种均为人民币）9.9万元，自付款后为个人产权。该《认购书》由董纯维、董阳放、董阳华签名盖章。同年7月16日，虹房集团作为出卖人，董纯维作为买受人，双方签订《已出租房屋买卖契约》一份，约定虹房集团同意将现租赁的公房产权卖给董纯维，该公房座落于上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号，建筑面积118.83平方米，成交价99，447元。同年8月14日，董纯维取得系争房屋的房地产权证。
虹口法院另查明：董纯维生于1918年10月20日，原为上海市虹口区山阴路XXX弄XXX号居民，于1991年5月3日经批准去美国。于1994年6月30日返回上海，恢复户口。1999年6月17日，董纯维持美国护照入境，同年7月22日出境。董纯维于2008年8月23日死亡。
2005年，董阳放分别向房地管理部门和公安机关信访反映董纯维“无权购买系争房屋”和董纯维“虽为美籍华人仍拥有中国居民的户籍和身份证”事项，有关部门已给予信访答复。
嗣后，董阳放、董继豪向法院提起诉讼，请求法院判令董纯维与虹房集团签订的公房买卖合同无效。
虹口法院审理中，因董阳放对《认购书》上“董陽放”的签名不予确认，董阳声、董阳华提出笔迹鉴定申请。法院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行笔迹鉴定。经检验，鉴定单位的鉴定意见为：《认购书》上需检的“董陽放”签名是董阳放所书写。
虹口法院经审理后认为，根据法律规定，若发生一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益及恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形；违反法律、行政法规的强制性规定等情形，合同无效。本案系争房屋原属于公有住房，董纯维出国前由其承租该房并偕家人长期居住。1999年董纯维系该公有住房承租人，且具有本市常住户口，其回国时持美国护照，可认定其已入美国籍。根据出售公有住房的有关规定，购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。董纯维经其家庭同住人共同商定后作为房屋买受人，其是否符合购房人的资格，应由公房管理单位即虹房集团按政策规定审核，如果具有本市常住户口的公有住房承租人，因持有外国护照就不再属于购房人范围，则应要求购房人如实申报后，不予办理购房手续并告知理由。董纯维在处理购房或国籍上可作其它相应选择。董纯维购房后多年，虹房集团或其他利害关系人从未向其提出过购房人适格问题，现董纯维本人已去世，若当时的购房合同被确认无效，即否定董纯维已取得房产权利，该结果非董纯维所能预见，故而无法考虑补救余地，对其而言是不公平的。据虹房集团所称，购房人是否具有外国国籍不在审查购房时的调查范围，可见董纯维也没有为购房而在国籍上作假的必要和事实，故称其以欺诈手段订立合同、损害了国家利益缺乏依据。根据《认购书》，董阳放对董纯维认购系争房屋后个人持有房产权并无异议，购房时董继豪尚未成年，按政策规定不属于有购房资格人范围，无须参与购房协商并共同签署《认购书》，且董阳放、董继豪在系争房屋内仍可照常居住使用，故董阳放、董继豪关于购房未征得董阳放、董继豪同意及恶意串通损害董继豪的居住权的意见不成立。另外，现行法律、行政法规中，尚无关于有本市常住户口的公有住房承租人，因加入外国国籍，所订立的公房买卖合同应确认无效的强制性规定。据此，虹口法院作出（2008）虹民三（民）初字第1462号民事判决：对董阳放、董继豪要求确认董纯维与虹房集团签订的公房买卖合同无效的诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币2，286.18元由董阳放、董继豪负担；鉴定费人民币1，500元由董阳放负担。
虹口法院判决后，董阳放、董继豪不服，向本院提起上诉称：1、董纯维于1997年即加入美国籍，1999年其签署公房买卖合同时仍为美国籍，依据有关规定，其已不具有本市常住户口，也无公房承租权。2、作为同住人的董继豪在购房时已经年满16周岁，并以自己劳动收入作为生活来源，应视为完全民事行为能力人，董纯维购买系争房屋应当征得其同意。故董纯维与虹房集团就系争房屋签订的公房买卖合同系无效协议，侵害了董阳放、董继豪的权利。请求二审法院撤销虹口法院一审判决，改判支持董阳放、董继豪的诉讼请求。
董阳声、董阳华辩称：1、父亲董纯维购买系争房屋，符合当时实际情况和相应政策。董纯维购得房屋后，董阳放、董继豪均未提出过异议。董纯维过世后，董阳放、董继豪才提出异议，且所提意见与事实不符。2、董阳放对购房一事明知且同意董纯维购买系争房屋。3、董纯维购房时，董继豪虽年满16岁，但不满18岁，结合其学业情况、专业技能，其不可能有作为收入来源的固定工作。因此董纯维购买系争房屋无须征得其同意。综上，董纯维与虹房集团签订的公房买卖合同未违反法律法规，应当有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
虹房集团辩称：办理购房手续时，其审查了董纯维的户籍情况，根据相关规定，其与董纯维签订了公房买卖合同，该合同应当是有效的。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明，虹口法院一审查明事实属实，予以确认。
本院二审审理中，董继豪提供工作证明一份，用以证明1998年8月至1999年12月，董继豪在上海明光航运有限公司兼职，月收入800元。董阳声、董阳华表示，出具该证明的公司是董继豪继父开设的，对该证明不予认可。
本院二审认为，本案系争房屋原属于公有住房，董纯维承租该房并偕家人长期居住。虹房集团按政策规定进行审核后，作为公房管理单位与董纯维签订《已出租房屋买卖契约》，将系争房屋出售给董纯维。董纯维虽持美国护照，但具有本市常住户口，同时系公有住房承租人。董阳放、董继豪主张因董纯维加入外国国籍，故房屋买卖合同无效。但我国法律法规并无关于有本市常住户口的公有住房承租人，因加入外国国籍，所订立的公房买卖合同应确认无效的强制性规定。董阳放、董继豪上诉所提出的各项规定，均属地方性法规、规章，效力上不足以引起公房买卖合同无效。董纯维系经其家庭成年同住人共同商定后作为房屋买受人。根据《认购书》，董阳放对董纯维认购系争房屋后个人持有房产权并无异议。董纯维购房时，董继豪尚未年满18周岁，董继豪提供的工作证明，尚不能证明其已经以其收入作为自身主要生活来源，可以视为完全民事行为能力人。因此，董继豪主张其权利受到侵害，不予采纳。综上所述，虹口法院一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。对于董阳放、董继豪的上诉请求，本院不予支持。据此判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，286.18元，由董阳放、董继豪共同负担。
董阳放再审申请称：1999年董纯维购买公房时其身份已是美国公民，且定居在国外，根据国家相关国籍法法律规定，其已丧失中国国籍，不应再具有本市常住户口，所以董纯维已不具有购房资格，其与虹房集团签订的系争房屋公房买卖合同应属无效，原判决错误应予撤销。
董阳华、董阳声辩称：根据国家有关《劳动人事部、国务院侨务办公室、中国银行、中华全国总工会关于获准出国定居的退休、退职人员待遇问题的通知》规定，已获准出国定居的退休干部，加入外国籍后，可以继续享受国家对获准出国定居的退休人员规定的退休待遇。即在理论上，即便这些人员已经成为外籍人员，但其在国内已经按照我国法律规定履行了相应义务，理应享受相应法律权利。父亲董纯维系上海市房地局退休职工，在房管系统工作达40年以上，本案系争房屋由父亲董纯维承租并偕家人长期居住，其购买自己已经居住了50余年的系争房屋时，向系争房屋公房管理单位虹房集团提供了当时国家要求的所有合法手续，董阳放本人当时也在相关《认购书》上签名认可，虹房集团按当时的政策规定进行了审核，在确认董纯维购房符合国家法律及政策规定并与实际情况相符后，才与董纯维签订房屋买卖合同，该合同依法有效。何况1999年购房完成后，董阳放、董继豪均未提异议。现父亲董纯维已于2008故世，董阳放、董继豪提出房屋买卖无效的诉讼，对董纯维不公平。故请求法院再审维持原审判决。
虹房集团辩称：其系依照购房当时国家法律、法规及政策要求，经审核购房人资格后与董纯维签订的买卖合同，不存在违法之处，且当时国家对独用新式里弄公房正在试点出售，许多规定、规则都在完善过程中。而本案董纯维作为购房人系经家庭成年同住人共同商议后确定的，董阳放、董继豪当时均未提出异议，相关买卖合同也早已履行完毕。故请求法院依法公正判决。
董继豪则表示，其未申请再审但认同其父董阳放的申请理由。
本院再审查明，原一、二审判决认定的事实无误，再审予以确认。
再审另查明，本案原判决生效后，董阳放不服曾向检察机关提请抗诉，检察机关经审查后，决定不提起抗诉。
此外，围绕本案系争房屋争议，相关当事人发生多起诉讼：1、董阳声、董阳华诉董阳放的遗嘱继承纠纷，经虹口法院一审判决并经本院二审裁定生效，该裁判明确：系争房屋产权由董阳声、董阳华共同共有。2、董阳放、董继豪诉董阳声、董阳华用益物权确认纠纷，经虹口法院生效判决认定：董阳放、董继豪在系争房屋有居住权。3、董阳声、董阳华诉董阳放、董继豪排除妨害纠纷，经虹口法院一审判决并经本院二审判决维持生效，该判决明确：排除董阳放、董继豪对董阳声、董阳华行使对系争房屋使用权（进入、居住、使用该房等）的妨害。
本案再审审理中，考虑到争议当事人彼此间具有特殊的亲属身份且先后发生多起纠纷，矛盾始终未能解决，为促使彻底消弭纠纷，本院曾数次做当事人调解、和解工作，期间董阳声、董阳华经考虑后表示：如能彻底了结纠纷，同意与董阳放、董继豪就系争房屋按市场价平分利益。董阳放对此未提异议，但董继豪拒绝，致最终各方未能达成协议。
本院再审认为，董纯维系出生、成长在中国并在中国工作达40余年的退休职工，其出国定居并加入美国籍均在退休之后，其在国内已经按照相关法律规定履行了相应义务，其应享受的相应权利，若无法律特别规定，则不能随意剥夺。即董纯维取得外籍身份的情况与直接出生在国外的外籍自然人有所区别。本案系争公有住房，长期由董纯维承租并偕家人居住，1999年董纯维虽已持美国护照，但仍具有本市常住户口，同时也是系争公有住房承租人，系争房屋的公房管理单位虹房集团按当时法律、法规及地方政策规定，对董纯维购房资格进行审核并与董纯维签订《已出租房屋买卖契约》，由董纯维取得产权，并未违反国家法律、法规的强制性规定，何况董纯维作为系争房屋购房人系经其家庭成年同住人共同商议后确定的，董阳放本人也在相关《认购书》上签名确认，且此后数年对董纯维购买系争房屋并持有房产证并无异议。现董纯维已于2008年故世，董阳放以其“外籍身份”为由要求确认1999年的购房合同无效，既与其本人在购房当时的意思表示相悖，对董纯维而言也有失公允。如当时“外籍身份”确会导致不能购房，董纯维完全有资格根据其本人的意愿进行选择：或放弃外籍身份、或放弃购房、或选择其他方式。正如原二审判决认定：“该结果非董纯维所能预见，故而无法考虑补救余地，对其而言是不公平的”。结合考虑系争房屋购房当时处在售后公房房改特殊时期；虹房集团对此购房合同始终认可；各方当事人就此合同的履行早已完毕；本案原判决生效前后，争议的当事人间另有多起诉讼，且均经相关法院判决生效。故综合本案客观事实及现有证据，本院确认，原判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2010）沪二中民二（民）终字第1855号民事判决及上海市虹口区人民法院（2008）虹民三（民）初字第1462号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 潘明华
审判员 徐 庆
审判员 王疆中
二〇一五年九月八日
书记员 周晓璐