上海市二中院关于公司合资、合作开发房地产纠纷的案例
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)重字第2号
原告(反诉被告)上海宝房吴淞物业管理有限公司。
法定代表人陈某某。
委托代理人杨振裕，上海市诚建成律师事务所律师。
委托代理人李鑫棠，上海市国和律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海谊林房地产实业有限公司。
法定代表人朱某某。
委托代理人胡其明，上海东杰律师事务所律师。
委托代理人吴华彦，上海东杰律师事务所律师。
原告上海宝房吴淞物业管理有限公司(以下简称宝房公司)诉被告上海谊林房地产实业有限公司(以下简称谊林公司)及反诉原告谊林公司诉反诉被告宝房公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院曾作出(2008)沪二中民二(民)初字第BB号民事判决。宝房公司、谊林公司均不服，向上海市高级人民法院提起上诉。上海市高级人民法院审理后，以原判决认定事实不清为由，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2011年5月10日、2012年1月10日公开开庭对本案进行了审理。宝房公司之法定代表人陈某某及其委托代理人杨振裕、李鑫棠，谊林公司之委托代理人胡其明、吴华彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宝房公司诉称，2001年8月，宝房公司与谊林公司就“友谊路XXX弄XX号地块旧住房成套改造项目”签订联合建设协议书，约定由谊林公司出面建设，双方各自派人，成立工程项目部，基地的改造资金双方各投资50%，除去成本，上交税收后，净利润按投资比例分配；基地总投资为人民币(以下币种均为人民币)3810万元等。上述协议签订后，双方商定地块项目部单独设立账户，地块的所有费用均由该账户进出。2004年3月31日双方签订协议，明确以谊林公司名义向银行借款1,600万元用于地块建设，所借的本息由双方共同承担各50%的债权债务，待开发的商品住宅符合销售条件后，从销售款中及时归还本息。2004年12月，双方签订协议，明确为解决前期开发资金的不足，以谊林公司的名义在双方单位职工中筹措资金。2006年3月22日，双方再签订《借款协议书》，确定宝房公司职工集资的借款450万元，按年利率6%计息。
自2001年9月3日至2004年12月21日，宝房公司共向基地专设账户投入改造资金950万元，2004年4月15日归还本金400万元，2004年5月25日归还100万元，至今尚有450万元在项目部账户中。另有宝房公司职工集资297万元，用于基地开发建设。
在项目建成并大部分预售完成时，谊林公司违反约定，要求购房者将房款直接存入谊林公司的基本账户，并将专设账户撤销。
鉴于谊林公司单方面违反协议，已构成根本性违约，宝房公司曾提起诉讼，要求确认涉案基地所有投资收益双方各半所得。经法院委托上海国衡房地产估价有限公司(以下简称国衡公司)作房地产估价报告，对该地块剩余房产的评估至2006年11月9日止，总价值为42,460,600元。经法院委托上海申洲大通会计师事务所有限公司(以下简称申洲公司)作司法审计，确认友谊路XXX弄XX号地块旧住房成套改造基地的利润为32,047,372.49元。此外，因基地享受有关返税优惠政策，经审计确认，应返税5,025,139.32元，已返税3,030,555.35元等。同时，从项目部账户中出资购买四辆“别克”轿车，目前双方各使用两辆。综上所述，宝房公司诉请要求：一、解除双方签订的联建协议书；二、谊林公司支付所得利润暂估为35,029,905.90元；三、谊林公司归还宝房公司开发本金450万元；四、四辆“别克”轿车各半所得；并要求由谊林公司承担案件的诉讼费、保全费、审计费等。 被告谊林公司辩称，不同意宝房公司的诉讼请求。双方是全程合作，不同意解除合同，如宝房公司执意解除合同的，是其单方违约。宝房公司划入的950万元并非投资款而是借款，和双方签订借款协议的约定是一致的，双方之间是借款关系。若假设双方之间是联建关系的，系争项目尚未结束，利润没有结算，审计报告中所估的利润包括了存房，且审计后又发生了很多成本，还有很多借款没有归还，故利润至今尚未确定。根据双方协议的约定，谊林公司无需出资，但实际履行中，谊林公司出资超过宝房公司的950万元，即使要分享利润，亦应遵循双方的约定。据此请求驳回宝房公司的诉讼请求。
反诉原告谊林公司反诉称，根据双方所签协议的约定，宝房公司如在协议签订后一个半月内不按期资金到位，前期支付的100万元作违约金处理，谊林公司不再退还。协议签订后，宝房公司违约，应支付的1,905万元投资款分文未投，侵害了谊林公司的利益。为解决资金问题，谊林公司向银行借款1,600万元，利息支出791,304元。因宝房公司违约，应承担赔偿责任。据此请求：一、宝房公司继续履行双方签订的协议书，补足投资款，分担成本，共同进行销售，根据协议约定的分配方案进行结算；二、宝房公司支付谊林公司违约金100万元；三、宝房公司赔偿谊林公司经济损失284万元；反诉案件受理费由宝房公司承担。
对于谊林公司的反诉请求，宝房公司辩称：由于谊林公司单方违约，丧失诚信，无法再继续履行协议，且项目早已完成开发，销售也大部分完成，无需再继续履行协议。宝房公司投入的款项是投资款，投资比例远大于谊林公司。宝房公司没有违约，不应承担违约金和经济损失，不同意谊林公司的反诉请求。
经审理查明：
一、2001年5月28日，中国人民解放军上海市宝山区人民武装部(甲方，以下简称区人武部)与谊林公司(乙方)签订《友谊路XXX弄XX号地块土地使用权出让协议》，约定甲方使用的友谊路XXX弄XX号地块以总金额720万元转让给乙方，向上海市房屋土地资源管理局审报旧住房成套改造计划项目，经批复后，按有关规定进行旧住房成套改造；友谊路XXX弄XX号地块由宝房集团无偿划拨区人武部进行置换，以补充营院综合改造的资金不足。由甲方协调宝房集团直接划给乙方等。
2001年8月29日，谊林公司(甲方)与宝房公司(乙方)签订《友谊路XXX弄XX号地块旧住房成套改造项目联合建设协议书》，约定改造项目基地以谊林公司名义出面建设，成立工程项目部，乙方由3名工作人员参与项目部工作，其中1名为出纳，其余2名参与建设项目，从前期工作(包括配套)、工程施工，关系协调，增量房营销、竣工验收等全过程操作。友谊路XXX弄XX号旧住房成套改造基地合资、合作(联合)建设的投资比例为甲、乙各50%。改造基地建设过程中的费用列支由双方共同主持，如遇重大费用开支需由双方法定代表人协商一致后再行实施。双方有同等的权利和义务，全过程监督该基地的一切相关费用。利润分配：本着风险共担，利益共享的原则除去成本，上交税收后，净利润按投资同比例分配。投资付款方式：该项目测算总投资为3,810万元，其中包括土地费用720万元，及高登基地动迁费用。协议生效一周内乙方先出资100万元，一个半月后乙方再出资土地费及前期相关费用310万元，后视项目前期手续办理情况及工程进度分期投入。乙方如在协议签订后在一个半月内不按期资金到位，前期支付的100万元作违约金处理，甲方不再退还乙方等等。
嗣后，以谊林公司名义对涉案基地进行开发建设。2005年3月28日，谊林公司取得友谊路XXX弄YY、ZZ号祥瑞公寓的《上海市商品房预售许可证》。2006年，谊林公司取得友谊路XXX弄XX号的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2006年4月29日，经测定，友谊路XXX弄XX号地块项目总建筑面积为14,126.23平方米，其中地上建筑面积为11,8BB.23平方米，地下建筑总面积为2,304平方米。2006年10月12日，谊林公司取得友谊路XXX弄YY、ZZ、AA、BB号房屋的《上海市房地产权证》。
二、建房过程中，宝房公司以自己的名义共向友谊路XXX弄XX号地块项目专设账户投入资金950万元，具体为：2001年9月3日100万元(谊林公司开具的收据记载收款内容为暂借款)，2001年11月19日300万元(谊林公司开具的收据记载收款内容为暂借款)，2002年4月27日80万元(谊林公司开具的收据记载收款内容为借款)，2003年3月19日70万元(谊林公司开具的收据记载收款内容为投资款)，2003年7月11日50万元(谊林公司开具的收据记载收款内容为投资款)，2003年8月25日100万元(谊林公司开具的收据记载收款内容为投资款)，2004年12月21日250万元(谊林公司开具的收据记载收款内容为借款)。
2003年5月25日，谊林公司(甲方)与宝房公司(乙方)签订《借款协议书》，约定为解决前期开发资金不足的问题，由甲方向乙方借款，用于友谊路XXX弄XX号地块改造项目的工程施工配套等费用。2001年9月5日－2004年4月16日借款100万元，利息是15.5万元；2001年11月30日－2004年4月16日借款300万元，利息是43.5万元；2003年8月25日－2004年5月25日借款100万元，利息是4.5万元。借款期为2001年9月5日至2004年5月25日，借款年利率为5%。合计借款500万元，利息63.5万元。
2006年3月22日，谊林公司(甲方)与宝房公司(乙方)签订《借款协议书》，约定为解决友谊路XXX弄XX号地块改造项目开发资金不足的问题，由甲方向乙方借款，用于友谊路XXX弄XX号地块工程施工配套等费用。借款期内年利率为6%。2002年4月30日借款80万元，2003年3月19日借款70万元，2003年7月26日借款50万元，2004年12月21日借款250万元。
就上述宝房公司投入项目的款项，谊林公司于2001年12月25日归还利息22,343.75元，于2004年4月15日归还本金400万元，于2004年4月16日归还利息59万元，于2004年5月25日归还本金100万元，于2004年5月27日归还利息BB,656.25元，于2005年12月6日归还利息45,082元，共计归还本金500万元及利息680,082元。
三、谊林公司(甲方)与宝房公司(乙方)另签订《借款协议书》(未注明日期)，约定为解决前期开发资金不足的问题，以甲方的名义内部借款筹措资金，用于动迁以及前期协调等费用。总利率约7.9%，借款金额：每份最低为3万元，最高为10万元。由甲方开具税务统一收据进账。借款人员为甲、乙双方单位内部职工，外部人员及社会闲散资金不得参与。借款到期归还的本金及利息应在友谊路XXX弄XX号地块原武装部旧区改造项目收益中支付。由甲、乙双方共同承担经济责任和法律责任等。
2002年8月31日，谊林公司分别向宝房公司职工王甲等42人借款297万元，投入项目建设。上述款项均已于2003年10月还清，并支付了利息ZZ7,704元。
四、2004年3月31日，谊林公司(甲方)与宝房公司(乙方)签订《协议书》，约定由甲方出面向中国农业银行上海市长兴支行(以下简称农业银行长兴支行)申请借款1,600万元，用于地块改造。所借款项待友谊路XXX弄XX号地块商品住宅符合销售条件后，从销售款中给予及时归还本金和利息。由甲方向农业银行长兴支行所借的本金和利息，由甲、乙双方共同承担各50%的债权、债务责任，甲、乙双方所承担的各50%债权债务直至全部归还完毕自动失效。
2004年4月，谊林公司以涉案在建工程为抵押，从中国农业银行上海市宝山支行(以下简称农业银行宝山支行)取得贷款1,600万元后，划给上海锦通建筑工程有限公司(以下简称锦通公司)1,499万元，划出81万元入谊林公司其他账户，归还贷款利息156,055元，支出手续费30.50元，余款43,914.50元留在谊林公司账户。
五、2005年4月25日，上海市宝山区友谊工贸总公司(甲方，以下简称友谊工贸公司)、谊林公司(乙方)签订《合作协议书》，约定乙方原是甲方下属的两集体企业(上海宝林实业公司、上海宝林工贸有限公司)投资的房地产有限责任公司，已于2001年11月完成企业转制。为调动乙方积极性，按街道有关税收的优惠政策，由甲方把每年实际返回街道的税金，按协议的规定返回给乙方。企业实际上交的流转税(营业税、城建税)甲方按实际返回总额的50%返回乙方；乙方实际上交的所得税，甲方按实际返回总额的50%返回给乙方……2006年8月23日，友谊工贸公司(甲方)与谊林公司(乙方)签订《协议书》，约定为确保乙方的既得利益，在乙方完成2005年地方财政收入基数内，按原签订的协议执行，不减少乙方实际奖励收入。既凡在2005年12月31日前已注册在上海宝山都市科技工贸园区并已在当年缴纳税金的企业，按以下方法给予奖励：1、2006年缴纳地方税收(扣除中央部分)在2005年基数以内的部分，根据原协议执行，即按营业税的35.1%、城建税的35.1%、企业所得税地方税收部分的35.1%给予奖励……
谊林公司就此已实际取得返税3,030,555.35元。
六、2005年5月11日，谊林公司(甲方)与宝房公司(乙方)签订《协议书》，约定乙方挂靠在甲方的公司所购买的两辆轿车沪D/BXXXX、沪E/GXXXX所有权属乙方所有，待具备过户条件后由乙方自行办理相关过户手续等。
七、2006年6月8日，谊林公司出具《关于上海谊林房地产实业有限公司撤销、合并基地账户的情况说明》称，谊林公司决定撤销友谊路XXX弄XX号地块的银行账户，此后，该账户每月不再进行独立核算。地块所有成本、费用由谊林公司账户支付，房屋销售款直接进入谊林公司账户。该说明除谊林公司盖章外，还有法定代表人朱某某及财务张璐的签名。宝房公司认为谊林公司前述行为系违约，遂于2006年7月提起诉讼[案号为2006沪二中民二(民)初字第60号，后宝房公司撤诉在案]。
该案审理过程中，法院委托国衡公司对友谊路XXX弄YY－BB号未出售的房屋、商铺、地下车库进行评估，委托申洲公司对友谊路XXX弄XX号地块旧房成套改造项目的投入、产出、利润、投资收益进行审计(审计基准日为2006年10月31日)，宝房公司为此垫付了审计、评估费24万元。
国衡公司的评估结果为于2006年11月9日估价时点，建筑面积2,602.94平方米公寓，评估价值24,051,200元；建筑面积1,076.56平方米商业用房，评估价值13,457,000元；建筑面积131.13平方米办公用房，评估价值1,442,400元；建筑面积 1,481.61平方米地下一层车库(39只)，评估价值351万元，合计42,460,600元。
申洲公司于2006年12月21日出具的审计结果为：(一)项目投入：1、项目资金来源：申兴造纸厂以借款名义投入350万元；宝房公司以借款、投资款名义投入950万元；王甲等42人以借款名义投入297万元；谊林公司以垫付款名义投入的59,490.67元；农业银行以借款名义投入1,499万元；锦通公司以保证金名义投入660万元；上海向荣房地产投资顾问有限公司以保证金名义投入100万元；施某某等6人以借款名义投入420万元；预售房款27,514,204.61元。2、项目开发成本为45,749,537.57元。(二)项目产出：截至审计日，已预售64套商品房及9个车位，64套商品房合同总价71,959,846.40元，已收款70,835,928.70元；车位共计收款82万元；尚未出售商品房、商业用房、办公用房、地下一层车库，经国衡公司评估，价值为42,460,600元。(三)项目估算利润：截至2006年10月31日，估算利润总额为51,588,859.24元，估算项目净利润34,564,535.69元。该审计报告同时明确，由于审计范围及审计资料的限制，以下事项未在估算损益中考虑：1、……谊林公司可以享受税收返回奖励，在不考虑公司整体赋税的情况下估计可返回营业税、城建税和所得税为5,199,206.79元……另就管理费用审定及审计说明(附件四)中，申洲公司明确：(4)项目于2005年购买宝马汽车两辆计1,194,240元计入开发成本，经查验，两辆车购车发票载明为朱某某及陈某某个人，应调减管理费用……
嗣后，申洲公司根据宝房公司确认谊林公司于2007年11月已支付锦通公司工程款3,756,960元的事实，于2008年1月23日出具《说明》，将估算项目净利润调整为32,047,372.49元，将预计返回税收调整为5,025,139.32元。本次审理过程中，申洲公司根据宝房公司确认谊林公司支付绿化工程款255,982元的事实，于2012年4月1日出具书面意见，明确估算销售收入114,420,446.40元、项目成本49,762,479.57元、估算销售税金及附加7,494,539.24元、项目管理费用6,642,049.81元、项目销售费用2,3ZZ,126元、项目财务费用751,260.01元、租赁收入93,371.47元、营业外收入30,554元、估算利润总额47,575,917.24元、估算所得税15,700,052.69元、估算项目净利润31,875,864.55元。
本院审理中，宝房公司曾表示鉴于原所作的房地产估价报告形成于2006年11月，至今房价大幅上涨等原因，要求对友谊路XXX弄XX号地块尚未出售的房屋价值重新进行评估，并在评估的基础上，对利润进行分配。后宝房公司表示愿意在接受2006年评估价值的基础上，确认己方可享有50%的净利润，以实物分割实现自己的权益，并变更诉讼请求为：1、解除双方签订的联建协议书；2、判令涉案项目现存房屋中尚未销售的商业用房(BB号，建筑面积1,076.56平方米)及友谊路XXX弄YY号1101室(建筑面积141.17平方米)、YY号1102室(建筑面积115.26平方米)、YY号1202室(建筑面积 115.26平方米)、YY号1302室(建筑面积115.26平方米)、ZZ号703室(建筑面积138.48平方米)、ZZ号903室(建筑面积138.48平方米)、ZZ号1103室(建筑面积138.48平方米)七套住宅归其所有,合计价值2,179万元；3、判令谊林公司已收取的退税款(计3,030,555.35元)的50%归宝房公司所有；4、判令谊林公司已收取的商铺租金的50%归宝房公司所有；5、判令谊林公司返还宝房公司开发本金450万元；6、四辆别克轿车双方各半所得；案件诉讼费、审计费、保全费由谊林公司承担。
针对宝房公司变更的诉讼请求，谊林公司辩称认为：宝房公司要求分房，没有合同依据，且尚未达到分配条件。宝房公司划入项目的借款资金为950万元，而谊林公司无争议的投入有1,245万余元，谊林公司的投入远大于宝房公司。假设按联建协议的约定，审计报告的估算利润中扣除前期已归还宝房公司的500万元本金、680,082元利息、宝房公司法定代表人陈某某领取的现金以及宝马车1,766,563.38元以及别克车两辆计62.6万元，宝房公司最多仅可再分得700万元左右的现金。退税是园区对谊林公司多年经营的奖励，并非对项目的奖励，双方没有约定过宝房公司有权分享退税。商铺租金是谊林公司的经营收益，与宝房公司无关，且宝房公司的主张没有扣除任何的成本。就宝房公司尚在项目帐户中的450万元，如宝房公司认为是联建而要求分配利润的，则不存在归还本金的问题。就两辆别克车，同意以62.6万元折价给宝房公司，在其应得利润中扣除。
审理中，宝房公司表示因找不到租赁的有关证据，故撤回要求分割租金的诉请。
以上事实，有双方当事人的陈述及各自提供并经质证的证据予以佐证。审理中，因双方当事人各执己见，致调解不成。
本院认为：宝房公司与谊林公司签订的联建协议书，是双方当事人真实意思之表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。按照协议的约定，双方当事人应当设立项目部，费用列支由双方共同主持。谊林公司于2006年6月8日单方撤销项目部银行账户，客观上使宝房公司对项目失控，加之现双方约定共同开发建设的项目已经建成，除尚有部分房屋因诉讼原因未对外完成销售外，大部分房屋已经销售完毕。双方继续履行合同已无必要，故对宝房公司要求解除双方签订的联建协议书的诉讼请求，本院予以支持。谊林公司反诉要求继续履行协议书，本院不予支持。
宝房公司要求对项目利润进行分配，谊林公司反诉要求宝房公司根据协议约定的分配方案进行结算，实际亦是要求对项目的投资比例进行确定，对投资利润进行分配。现双方当事人对于投入项目款项的性质、投资比例、利润如何实际分配等问题存有争议，本院分述如下：
一、关于宝房公司投入项目的950万元资金的性质。
宝房公司认为，其投入项目的950万元是对项目的投资，《借款协议》约定为借款，系因项目有收益，可以提前收回成本与利息；谊林公司则认为，上述款项均为宝房公司与谊林公司之间的借款，双方签有《借款协议》，履行的也是《借款协议》。
本院认为，根据宝房公司投入项目的资金投入时间以及《借款协议》签订时间分析，宝房公司投入资金时间在前，《借款协议》约定在后，两份《借款协议》实质是对钱款所发生利息标准的约定。且根据申洲公司的审计结论，涉案项目开发中的融资形式，无论是宝房公司还是谊林公司，均是采取向他人借款的方式进行，谊林公司自行向他人所借的钱款，也早已在项目有收益的情况下还本付息。结合双方当事人之间的合意为合资、合作开发房地产，故本院采纳宝房公司的意见，宝房公司以自己名义投入项目的950万元，应视为宝房公司的投资款。
二、关于投资比例的确定。
双方当事人的联建协议书约定，净利润按投资同比例分配，故对投资比例的确定是对利润进行分配的前提。
宝房公司认为，其在项目中的投入包括上述950万元的投资、其公司内部职工集资297万元以及双方向农业银行申请贷款的一半，计800万元。谊林公司否认宝房公司在项目上有任何的投资。
本院认为，如前所述，宝房公司以自己的名义投入950万元。就宝房公司职工集资297万元，宝房公司与谊林公司之间协议明确向双方单位职工集资，以解决项目资金问题，故宝房公司认为其向其内部职工的集资应作为宝房公司的投入，合乎情理。就农业银行贷款1,600万元，双方明确约定由谊林公司出面向农业银行申请贷款，由双方共同承担各50%的债权、债务责任，且农业银行发放贷款是以在建项目作为抵押的，故宝房公司主张贷款的一半即800万元应视为宝房公司的投资，理由成立。综上所述，宝房公司实际投入项目的资金为2,047万元。
根据申洲公司的审计结论，项目的开发成本为49,762,479.57元、估算销售税金及附加7,494,539.24元、项目管理费用6,642,049.81元、项目销售费用2,3ZZ,126元、项目财务费用751,260.01元，此系项目建设所需的全部投入，共计66,968,454.63元。由于项目资金来源包括各方投入及预售房款，而预售房款是项目具备预售条件后的项目收益，故扣除预售房款27,514,204.61元，需双方实际投入的款项应为39,454,250.02元。按双方协议的约定，双方各投资50%，则宝房公司应投入款项为19,727,125.01元。现宝房公司实际投入大于该数值，故宝房公司主张其投资已达50%，并要求按50%的投资比例分配利润，理由成立。
三、关于利润的分配。
根据申洲公司的审计报告，包括尚未出售的房屋在内，项目的估算销售收入为114,420,446.40元、租赁收入93,371元、营业外收入30,554元，上述款项均是因项目而产生的收益，理应纳入项目总收入范畴。至于双方争议的返税3,030,555.35元，虽然返税政策是给予谊林公司的，但该部分返税是因谊林公司的涉案项目产生税收而来，客观上对项目的总体收益产生影响，且其数额在审计单位估算的预计返税数额之内，故宝房公司主张该部分亦应为项目收益，理由得当。综上所述，涉案项目的总收入应为117,574,927.BB元。扣除上述成本66,968,454.63元及审计确定的估算税收15,700,052.69元，余额34,906,419.90元即为涉案项目产生的净利润。按宝房公司可得净利润的50%进行分配，宝房公司可取得的净利润为17,453,209.95元。
鉴于宝房公司之前就投入款500万元及职工集资款297万元，均已支取过利息，该行为应视为宝房公司提前支取利润，故上述500万元相对应的利息680,082元及297万元相对应的利息ZZ7,704元，应在宝房公司目前可得利润中予以扣除。另农业银行贷款中800万元视为宝房公司的投资，则相应支付给农业银行的利息，亦应由宝房公司承担。根据审计结论，该部分利息款数额为395,652元。另宝房公司法定代表人陈某某以个人名义购买宝马车一辆，根据申洲公司的审计结论，因该宝马车登记在个人名下故未计入开发成本，亦应在宝房公司可得利润中予以扣除。综上所述，宝房公司尚可分得利润为15,592,651.95元。
宝房公司现主张以实物分割实现自己的权益，该主张符合本案实情，本院予以准许。根据宝房公司可得利润，结合国衡公司所作的评估结论，宝房公司可分得友谊路XXX弄BB号商业用房(建筑面积1,076.56平方米，价值13,457,000元)及友谊路XXX弄YY号1102室、1202室(建筑面积各为115.26平方米，价值共计2,130,007.85元)。差额5,644.1元，谊林公司应支付给宝房公司。
四、关于本金返还及别克轿车问题。
宝房公司与谊林公司合资、合作开发的是友谊路XXX弄XX号地块的房地产项目，利润仅是项目的增值部分，就宝房公司的实际投入，谊林公司理应返还。现宝房公司尚有本金450万元未取回，其主张要求谊林公司归还，理由成立。至于别克轿车，谊林公司同意宝房公司的分割要求，但认为应计入宝房公司应得利润中。鉴于上述别克轿车在申洲公司审计时，已纳入项目的开发成本中，并非项目的利润部分，且对所有权归属的约定并不等同于对费用的负担，故谊林公司认为应在宝房公司应得的利润中再行扣除别克轿车的费用62.6万元，没有依据。
五、关于谊林公司的反诉请求。
谊林公司反诉主张宝房公司未依约投入投资款，构成违约，要求宝房公司承担违约金并赔偿损失，鉴于如前所述，宝房公司已经进行了投资，故谊林公司的反诉主张不成立，对谊林公司的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、上海宝房吴淞物业管理有限公司与上海谊林房地产实业有限公司签订的《友谊路XXX弄XX号地块旧住房成套改造项目联合建设协议书》解除；
二、上海谊林房地产实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海宝房吴淞物业管理有限公司4,505,644.1元；
三、上海市宝山区友谊路XXX弄YY号1102室、1202室房屋、上海市宝山区友谊路XXX弄BB号商业用房归上海宝房吴淞物业管理有限公司所有。上海谊林房地产实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助将上述房屋过户至上海宝房吴淞物业管理有限公司名下；
四、上海宝房吴淞物业管理有限公司使用的沪D/BXXXX、沪E/GXXXX汽车所有权属上海宝房吴淞物业管理有限公司所有；
五、对上海宝房吴淞物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；
六、对上海谊林房地产实业有限公司的反诉请求不予支持。
当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费ZZ3,955元、财产保全费5,000元、评估费40,000元、审计费200,000元，共计428,955元，由上海宝房吴淞物业管理有限公司负担1YY,400.70元，由上海谊林房地产实业有限公司负担312,554.30元；反诉案件受理费37,520元，由上海谊林房地产实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 郑梅萍
审 判 员 卢薇薇
代理审判员 王 珍
二○一二年六月二十日
书 记 员 仇祉杰