房屋买卖合同纠纷关于风险转移的案例
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第786号
上诉人(原审被告)杨甲。
被上诉人(原审原告)江某。
被上诉人(原审原告)韩某。
上诉人杨甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第1865号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月31日公开开庭进行了审理。上诉人杨甲，被上诉人江某的委托代理人王某某，被上诉人韩某及其委托代理人於某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：韩某与江某系夫妻。2009年7月15日，江某、韩某与杨甲签订《上海市房地产买卖合同》，约定杨甲将其名下位于上海市车站北路624弄某号401室房屋(系售后公房，建筑面积55.11平方米)转让给江某、韩某，转让价为人民币(以下币种均为人民币)72万元；双方于2009年7月30日前办理房产过户，杨甲于2009年8月30日前腾出房屋并通知江某、韩某进行验收交接。双方并约定如杨甲未按合同约定的期限交接房地产的，每逾期一日，应向江某、韩某支付已收款0.05%的违约金。合同签订后，江某、韩某陆续支付杨甲70万元。2009年7月底，杨甲搬离所售房屋。2009年8月3日，江某、韩某取得了房地产权证。因杨甲儿子杨乙不同意杨甲出售房屋并入住该房以阻止江某、韩某与杨甲交接房屋，导致江某、韩某未能按时入住。2009年9月，江某、韩某起诉要求杨甲和案外人杨乙搬离所售房屋。因杨甲已搬离，法院判决杨乙搬离所售房屋。2010年5月6日，杨甲出具委托书，委托案外人陆某某办理房屋交付事宜。2010年7月13日，经法院强制执行，江某、韩某得以入住房屋。
2010年11月5日，江某、韩某以杨甲逾期交房316天为由，向原审法院提起诉讼，要求杨甲按照每天350元的标准支付违约金110,600元。
原审法院另查明：2009年11月，杨乙起诉杨甲及上海明华物业公司(以下简称明华公司)，要求确认杨甲与明华公司就车站北路房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，恢复该公房使用权性质。原审法院判决合同无效，对恢复该公房使用权性质的诉请不予支持。
2009年11月8日至2010年7月13日期间，江某、韩某在外租房居住，支付租金2万余元。
原审法院认为：江某、韩某与杨甲签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。双方约定杨甲应于2009年8月30日前腾出房屋并与江某、韩某办理验收交接，杨甲负有的交房义务，不仅限于杨甲本人迁出房屋，如房屋内有其他同住人，杨甲还应负责清退，并与江某、韩某办理房屋交接。现因杨乙反对杨甲出售房屋，导致江某、韩某与杨甲未能在合同约定期限内办理房屋交接，逾期交房责任应由杨甲方承担。江某、韩某要求杨甲支付违约金，理由成立。合同约定的违约金数额过高，现杨甲表示如应承担违约金，其要求减少支付。鉴于江某、韩某购买售后公房时对同住人情况考虑不周，购房后房价实际呈上涨趋势，故对违约金，酌情予以调整。杨甲承担违约金后，可与杨乙另行解决。原审法院据此判决杨甲于判决生效之日起15日内支付江某、韩某逾期交房违约金3万元。
原审法院判决后，上诉人杨甲不服，向本院提起上诉称：其在履行房屋买卖合同中是有诚意的，没有违约行为，不存在过错，不应承担违约责任。被上诉人未能按约定入住，是遭到了杨乙的不法侵害，对此上诉人无法预料，被上诉人不应置事实于不顾，缺乏应有的诚意。故上诉人不同意被上诉人在原审中提出的诉讼请求，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人江某、韩某答辩称：其购买涉案房屋作为结婚用房，但因上诉人的原因导致被上诉人无法按约入住而须在外租房，给被上诉人造成了较大的经济损失，原审法院仅判决由上诉人支付被上诉人3万元违约金，不存在违约金过高的情况。上诉人的上诉请求完全没有依据。被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人作为房屋买卖关系中的卖售人，按约交付房屋是其主要合同义务。因上诉人的儿子杨乙反对上诉人出售涉案房屋致被上诉人无法在合同约定的期限内入住该房屋，上诉人作为合同相对方理应承担违约责任，上诉人不能应其本人并无过错为由将杨乙行为所带来的风险转嫁至被上诉人。原审法院综合购房情况、被上诉人的实际损失及房价上涨趋势等因素，判决由上诉人支付被上诉人交房违约金3万元应属合理，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人杨甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一一年四月二十日
书 记 员 陈 洁