房屋所有权以及宅基地使用权一案的纠纷
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2500号
上诉人(原审被告)施甲。
上诉人(原审被告)蒋某某。
上诉人(原审被告、反诉原告)施乙。
被上诉人(原审原告、反诉被告)汪某某。
上诉人施甲、蒋某某、施乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明县人民法院(2010)崇民一(民)初字第2211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明: 2008年5月27日施甲作为乙方与崇明县港西镇静南村村民委员会作为甲方签订《上海市崇明县港西镇宅基地置换协议》一份，约定乙方自愿将合法有效的房屋及所使用宅基地与甲方在静南小区(暂定名)集中建造的置换房进行作价置换，乙方取得置换房后，适当时候凭当地镇政府出具的拆房退地证明以及甲方提供的有关资料向县房地产登记机构申领房地产权证，所需费用由乙方承担。2008年10月30日汪某某与施甲、蒋某某就鼓浪屿路1000弄某号402室房屋(以下简称系争房屋)签订《安置房转让协议书》一份，约定施甲、蒋某某将上述房屋以人民币351,200元(以下币种均为人民币)转让于汪某某，产权过户费用由汪某某承担。2010年1月22日施乙作为乙方，上海明南置业有限公司作为甲方签订了“上海市商品房出售合同”一份，约定上海明南置业有限公司将港西镇鼓浪屿路1000弄(明南佳苑)某号402室建筑面积为109.75平方米的房屋一套以230,475元出售于施乙，在合同末页乙方本人签署栏处有“施甲、施乙”字样，原审审理中，施甲表示“商品房出售合同上是施乙委托我签字的，因为权利人是施乙一个人，我代为签字”。2010年6月24日施乙取得了系争房屋的产权证。
2010年7月，汪某某以施甲、蒋某某故意将房屋登记于施乙名下为由诉讼至原审法院，请求判令汪某某与施甲、蒋某某之间的协议合法有效，房屋产权归汪某某所有并办理产权过户手续。原审中施乙认为，现房屋产权在施乙名下，汪某某既不签租赁协议，也不交房租，还擅自装修，故提出反诉，请求判令汪某某迁出系争房屋并支付房租20,000元(含新房变旧房的经济损失)。
原审法院又查明，汪某某签订安置房转让协议书后即交付房款，对房屋进行装修并实际居住使用至今。
原审法院认为，民事活动中当事人应当遵循诚实信用原则，当事人做出民事行为后，非有法定事由不得主张无效。施甲、蒋某某在尚未取得系争房屋产权的情况下与汪某某签订了房屋买卖合同，但事后施甲又以施乙委托代理人的身份与相关单位签约并将产权登记于施乙名下，其行为显属不当。退一步讲，即使系争房屋系施甲家庭共同财产或施乙个人财产，施乙在协议签订时确不知系争房屋被其父母出售，但鉴于房屋拆迁安置对一般家庭而言系重大事项，直至诉讼前施乙并未提出异议，结合汪某某对系争房屋装修入住等情形，法院有理由相信施乙事后对房屋被出售是知晓的，对父母出售行为予以追认，并同意继续履行合同。故汪某某诉请应予支持，施甲、蒋某某之辩称及施乙之反诉请求，理由牵强，有悖生活常理，于法无据，不予采信。据此，原审法院判决如下：一、2008年10月30日汪某某与施甲、蒋某某签订的《安置房转让协议书》合法有效；二、座落于崇明县港西镇鼓浪屿路1000弄某号402室房屋一套归汪某某所有，施乙于判决生效之日起十日内协助汪某某办理产权变更手续，过户时所需税收等费用由汪某某承担；三、施乙之反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，施甲、蒋某某、施乙不服，向本院提起上诉称：1、系争房屋是农民宅基地房屋，依法不得买卖，只有本村村民可以流转；2、三上诉人不懂得法律，施乙对宅基地房屋买卖也并不知情；3、系争房屋的买卖价格并非按照商品房的价格买卖，出卖价格过低；4、转让协议第七条约定了违反合同的违约责任，原审对此没有审查。即便房屋买卖有效，合同也约定了违约责任，允许双方反悔，反悔一方支付对方15万元违约金。上诉人在买卖过程中也有一定责任，但主要责任在被上诉人处，故上诉人不应承担违约金；5、被上诉人认为对房屋登记有异议，应该提出行政诉讼。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判系争房屋买卖合同无效，支持施乙在原审中的反诉请求。
被上诉人汪某某辩称：1、系争房屋已经转化为商品房，不是宅基地房屋，可以正常交易；2、房屋买卖是上诉人施甲及蒋某某共同签字认可，出售系争房屋是上诉人家庭协商一致的结果；3、被上诉人汪某某要求履行协议，守约方有权不选择要求对方支付违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理中，汪某某表示为便于解决问题，愿意一次性补偿对方当事人30,000元，其余条款按一审法院判决执行。
本院认为，施甲已经与崇明县港西镇静南村村民委员会签订“上海市崇明县港西镇宅基地置换协议”，并依据相关政策取得了含系争房屋在内的两套置换房屋。故施甲不再拥有原房屋所有权和宅基地使用权，其取得的置换房屋并非属于宅基地使用权房屋。现三上诉人以系争房屋为宅基地房屋，不得买卖为由，上诉认为转让系争房屋给汪某某的房屋转让协议无效的观点，缺乏依据，本院不予采信。虽然《安置房转让协议书》上有违约金的约定，但汪某某作为守约方，其选择了继续履行合同，不要求对方支付违约金，原审法院在房屋已经交付的情况下，支持汪某某方要求继续履行合同的诉讼请求并无不当。至于上诉人施乙上诉认为其对系争房屋转让给汪某某是不知情的一节，因系争房屋产权证虽然办在施乙名下，但与上海明南置业有限公司签订系争房屋出售合同及办理相关产权手续的均是施甲，施乙在二审中也表示当时将产证办在她名下其是不知道的。况施乙虽认为系争房屋属于其个人，但多年前房屋已交付汪某某使用，至诉讼前施乙一直未提异议，现在却称不知转让房屋之事，原审法院认为施乙的观点有悖常理，不予采信的观点，本院予以认同。综上，三上诉人的上诉理由缺乏相应依据，原审法院对施乙的反诉请求不予支持，作出转让系争房屋的合同有效，系争房屋归汪某某所有，施乙协助办理产权变更手续的判决并无不当。二审审理中，汪某某表示自愿补偿施甲、蒋某某、施乙30,000元，本院予以准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市崇明县人民法院(2010)崇民一(民)初字第2211号民事判决;
二、汪某某应于施乙协助办理崇明县港西镇鼓浪屿路1000弄某号402室房屋产权变更手续后三日内支付施甲、蒋某某、施乙补偿款人民币30,000元。
本案一审本诉案件受理费4,922元、财产保全费1,727元由施甲、蒋某某承担，一审反诉案件受理费300元由施乙承担；二审案件受理费5,222元，由上诉人施甲、蒋某某、施乙共同承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 任 一
代理审判员 刘建颖
二○一一年四月十四日
书 记 员 仇祉杰