房屋买卖合同纠纷关于代理行为的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第404号
上诉人(原审原告)朱甲。
法定代理人朱乙。
上诉人(原审被告)冯甲。
被上诉人(原审被告)金甲。
原审第三人上海A(集团)有限公司。
法定代表人唐某某，总经理。
委托代理人胡某某，该公司职员。
原审第三人金乙。
上诉人朱甲、冯甲因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第9某号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱甲的委托代理人李明、上诉人冯甲、被上诉人金甲及其委托代理人蔡新、原审第三人上海A(集团)有限公司(以下简称东兴公司)的委托代理人胡某某、原审第三人金乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1998年3月2日，冯甲与东兴公司签订《上海东兴房地产开发公司购房合同》(合同首部甲方系东兴公司，乙方系朱甲)，合同约定：乙方向甲方订购上海市青浦区桂花园某号别墅(以下简称系争房屋)；建筑面积为204.85平方米；单价为每平方米人民币(以下币种均为人民币)2,051元，合计420,147.35元。合同落款处，甲方栏加盖东兴公司合同章，乙方栏由冯甲签字，朱甲及其法定代理人均未签名。冯甲购买系争房屋后，于1998年夏天入住。1999年5月18日，冯甲与金乙登记结婚，婚后双方共同居住于系争房屋内。
1998年23日(月份不详)，金乙向东兴公司法定代表人唐某某提交申请报告，载明：“本人在贵公司购买桂花园某号别墅，总价计420,147.35元，已付资金125,000元，余额295,147.35元，根据本人目前资金状况，要求未付金额在贵公司的三号地块某号房工程款中抵扣，请唐总给予批准。附：某号别墅户主为冯甲。”唐某某在报告上签署“同意扣除”并签字。
1999年1月12日，东兴公司出具结算单，载明：“客户：冯甲，房位：桂花园某号别墅，结算总价421,216.75元，已交款421,216.75元，审定价420,147.35元(其中配套50,188.25元，发票价369,959.10元)，有线电视819.40元，电表箱250元，现金125,000元，工程款扣296,216.75元”，客户签名栏署名“朱乙”。同日，东兴公司开具发票二份，分别为房款369,959.10元和配套设施50,188.25元，发票户名均为冯甲。东兴公司并出具售房审定单，载明：“户名冯甲(原户名朱甲)，核定面积204.85平方米，单价2,051元，审定价420,147.35元”，审批栏内由东兴公司法定代表人唐某某签字。
2000年1月21日，冯甲(作为甲方)与金甲(作为乙方)签订《房产转让协议》，约定：“甲方愿将青浦桂花园某号别墅转让给乙方，转让费共计伍拾万元，其中肆拾叁万元属由甲方直接支付给东兴公司的购房款，另乙方付贴给甲方装潢费用柒万元整，协议签订后乙方抓紧付清全部转让费。”协议签订后，冯甲及金乙搬离系争房屋，居住至他处。后金甲一家对系争房屋装修后入住至今。
2000年5月31日，东兴公司(作为甲方)与金甲、案外人杨某(作为乙方)签订《上海市内销商品房出售合同》，约定：乙方自愿向甲方购买坐落于上海市青浦区沪青平公路某号桂花园11幢别墅，建筑面积204.85平方米，乙方购买该物业的售价为369,959.11元。合同另对其他条款作了约定。
2008年12月1日，冯甲支付了系争房屋自2006年5月至2008年12月的物业管理费5,900元(客户栏填写为“冯甲”)；2009年9月18日，冯甲支付了2009年1-12月的物业管理费2,212元(客户栏填写为“冯甲”)；2009年10月10日冯甲支付了2005年9月前的物业管理费8,000元(客户栏填写为“朱甲”)。
2009年5月20日，冯甲委托上海才富律师事务所潘民律师向金甲夫妇发函，函件载明：上海才富律师事务所接受(青浦桂花园别墅某号业主)冯甲的委托，要求金甲夫妇在收函后七日内迁出青浦区桂花园别墅某号房屋。2009年5月26日，金甲、杨某回函表示：青浦桂花园别墅某号是在2000年1月21日由冯甲转让给我们，有转让协议，有冯甲本人签名，转让金额50万，付清后由冯甲到东兴公司办理更名手续，已收到更名后发票及东兴公司内销商品房出售合同。2000年5月对房屋进行大装修后于2000年9月搬入该房屋，户口也已迁入该房屋。2009年5月29日上海才富律师事务所潘民律师向金甲、杨某发函表示：仅凭回函中所提供的证据材料及所谓事实，不足以推翻业主冯甲要求收回该物业的理由，再次函告要求在收函后七日内迁出青浦桂花园别墅某号房屋。2010年5月，朱甲向原审法院起诉，要求确认冯甲与金甲于2000年1月21日签订的《房产转让协议》无效，金甲将系争房屋返还给朱甲。
原审法院另查明，本案系争房屋坐落于上海市青浦区沪青平公路某号桂花园别墅F11，产权人为东兴公司，2000年1月3日被青浦区房屋土地管理局采取行政限制，目前仍未注销。
原审审理中，金乙主张房款中29万余元系由其向东兴公司申请以工程款抵扣购房款。对此，朱甲认为该款是金乙与冯甲共同做生意的钱款，并非金乙个人财产。冯甲认为该钱款由其直接支付给案外人冯乙。东兴公司表示该钱款确实由法定代表人签字批准抵扣。
本案的争议焦点在于如何认定系争房屋的买受人。
原审中朱甲认为，冯甲是朱甲的祖母，祖母为孙子购买房屋是合情合理的，所以1998年购买系争房屋的是朱甲，房屋的主体自始至终都是朱甲。虽然函件及之后起诉都是以冯甲名义，因为朱甲是未成年人，以冯甲名义比较方便。就算写了冯甲的名字，实际也是代表朱甲的，房屋就是冯甲购买送给朱甲的。金甲认为，系争房屋是由冯甲购买，故该房屋的权利人是冯甲，而非朱甲。冯甲认为房屋是自己买给朱甲的。东兴公司未对此发表意见。但向法院提供房款收据、预收购房款账簿、转账凭证、金乙申请报告、房款发票(记账联)。金乙认为系争房屋买受人是冯甲。
原审法院认为，系争房屋的《购房合同》由冯甲与东兴公司签订，支付房款事宜由冯甲办理，购房发票户名亦为冯甲；系争房屋购得后朱甲从未居住，在冯甲婚后由冯甲及金乙共同居住，对此朱甲亦未提出过异议；系争房屋的物业费均由冯甲支付；冯甲委托律师向金甲夫妇发送的律师函中亦认为自己是系争房屋业主。综上，法院认定系争房屋的买受人为冯甲。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。朱甲主张冯甲系代表朱甲购买房屋，但朱甲未提供朱甲与冯甲的委托代理手续，且朱甲的法定代理人亦未在合同上签字，故对朱甲的该主张不予采信。至于朱甲及冯甲认为房屋是冯甲购买后送给朱甲，此系朱甲及冯甲的口头陈述，并无书面依据，且无法推翻现有证据，法院不予采信。由于本案系争房屋原始买受人是冯甲，朱甲并不是该房屋的权利人，故其主张冯甲与金甲之间的转让协议无效，并要求金甲腾退房屋的诉讼请求于法无据，不予支持。至于冯甲与金甲之间的转让协议，属于冯甲与金甲之间的法律关系，相关权利人可另行诉讼解决。原审法院据此判决：一、朱甲要求确认金甲与冯甲于2000年1月21日签订的《房产转让协议》无效的诉讼请求不予支持；二、朱甲要求金甲将上海市青浦区沪青平公路4555弄桂花园某号房屋返还并腾退给朱甲的诉讼请求不予支持。
原审判决后，朱甲、冯甲均不服，向本院提起上诉。朱甲上诉称：冯甲购买系争房屋是以朱甲名义实施的行为，是一种代理行为；而并不是赠与。原审法院认定冯甲将系争房屋赠与朱甲是事实认定错误。原审中，金甲提供的2000年1月21日冯甲与金甲签订的《房产转让协议》是剪裁后形成的，请求对《房产转让协议》的形成时间和冯甲签名的真实性进行司法鉴定。要求撤销原审判决，改判支持朱甲在原审中的诉讼请求。
冯甲上诉称：系争房屋的买受人是朱甲，而不是冯甲。冯甲是代理朱甲实施买房的行为。冯甲未签署过《房产转让协议》，故多次向原审法院申请就《房产转让协议》上冯甲签名的真实性和该份协议书的形成时间进行司法鉴定。但原审法院未进行鉴定。要求撤销原审判决，改判支持朱甲在原审中的诉讼请求。
被上诉人金甲答辩称：冯甲在原审中确认《房产转让协议》是其本人签署的，故不需要进行司法鉴定。该份协议签署之后，金甲支付了转让款，冯甲搬离系争房屋，金甲装修房屋后入住，该份转让协议已经履行。原审法院判决正确，请求本院予以维持。
原审第三人金乙同意金甲的答辩意见。
原审第三人东兴公司表示：东兴公司是与朱甲签订的房屋买卖合同，东兴公司只收取了一笔购房款。东兴公司尊重原审法院判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明：2010年6月2日原审法院开庭审理时，朱甲陈述其诉讼请求为，要求确认冯甲与金甲签订的《房产转让协议》无效。而冯甲在答辩时表示同意朱甲的诉请，认为冯甲与金甲签订的协议无效。而冯甲针对《房产转让协议》发表质证意见为：我从来没有签订过《房产转让协议》，我只在白纸上签过字。而朱甲的代理人则表示：因冯甲陈述在白纸上签过字，所以协议上的字可能是冯甲本人签的，之后将其他内容补上去的。
本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。冯甲和朱甲上诉认为，冯甲是代理朱甲签订《上海东兴房地产开发公司购房合同》，但冯甲在签订该份购房合同时，朱甲是未成年人，冯甲所谓代理朱甲签订买房合同的行为未取得朱甲法定监护人的同意，且此后购房的款项也并非朱甲或朱甲的法定监护人所支付，故冯甲在《上海东兴房地产开发公司购房合同》上买受人一栏书写“朱甲”名字的行为，并不符合代理的构成要件。冯甲和朱甲认为冯甲系代理朱甲购房，无事实和法律依据，本院不予采纳。至于冯甲和朱甲要求对《房产转让协议》上冯甲签字的真实性进行司法鉴定的问题，从冯甲在原审中的答辩意见中可以看出冯甲确认该份协议是其所签订，只是认为协议侵害了朱甲的利益，应为无效，故原审法院未对冯甲的签字进行鉴定，符合法律规定，本院予以认同。2000年《房产转让协议》签订后，冯甲搬离系争房屋，金甲装修入住，此后系争房屋一直由金甲占有使用。鉴于冯甲2010年才提起本案诉讼，长达近10年的时间中，冯甲未主张其对系争房屋所享有的权利，显然不符合常理。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,602.20元，由上诉人朱甲、冯甲各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 李垚曜
代理审判员 王 伟
二○一一年四月十三日
书 记 员 范庆韵