上海市二中院对于必要的诉讼参加人以及房屋买卖合同能否继续履行一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第265号
上诉人(原审原告)上海A有限公司。
法定代表人马某某，总经理。
委托代理人孙某。
上诉人(原审被告)周甲。
原审第三人上海B有限公司。
法定代表人卢某某，董事长。
委托代理人胡某某，公司员工。
委托代理人徐某某，公司员工。
上诉人上海A有限公司(以下简称兴房公司)、周甲因买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年2月9日公开开庭进行了审理，上诉人兴房公司的委托代理人钱某、孙某，上诉人周甲及其委托代理人刘成智，原审第三人上海B有限公司的委托代理人徐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市昆明路54弄某号二层统楼(二层前间)和三层阁(假三层)房屋(以下简称系争房屋)为公房，周甲为承租人，有户籍六人，即周甲、刘甲(周甲女儿)、顾某某(周甲母亲)、周乙(周甲妹妹)、周丙(周甲侄子)、何某某(周甲外甥)。2006年6月27日，兴房公司与周甲配偶刘乙签订了一份房屋出让协议书，约定由刘乙向兴房公司转让其承租的上海市昆明路54弄某号底前间(底层前间)和亭子间房屋(以下简称涉案房屋)，价格人民币(以下币种均为人民币)30万元一次性支付。同日，由周甲向兴房公司出具了收到涉案房屋30万元房款的收条。2006年6月30日，兴房公司、周甲签订出让协议，约定周甲向兴房公司转让由其承租的系争房屋，价格70万元签约后一次性支付，付清房款之日起，双方办理房屋移交手续，即获得该房占有权。同日，周甲向兴房公司出具收到系争房屋70万元房款的收条。之后，周甲和刘乙向兴房公司交付了系争房屋和涉案房屋的钥匙与租赁凭证，并在退租单上签字，但兴房公司并未实际占用系争房屋和涉案房屋，双方也未到上海B有限公司处办理过户手续。2008年9月，周甲与刘乙将系争房屋与涉案房屋一并转让给案外人吴某某，吴某某对系争房屋及涉案房屋装修后入住。兴房公司发现后，向吴某某提出异议，吴某某以周甲涉嫌诈骗向公安机关报案。之后，吴某某向公安机关表示将以向法院起诉的途径解决纠纷，并于2009年12月1日向法院起诉要求周甲与刘乙为其办理系争房屋和涉案房屋的过户手续。兴房公司于2010年2月2日诉至法院，请求判令兴房公司与周甲签订的出让协议有效，周甲配合办理系争房屋的过户手续。
原审法院审理中，兴房公司陈述称系争房屋与涉案房屋总计100万元房款的支付形式为银行转账50万元，现金50万元，现金中10万元是其隐名股东邱某某从银行领取当场交给周甲，40万元是股东王某某和马某某交给周甲。经查明，2006年6月27日，邱某某通过中国光大银行上海市东支行账户向周甲转账20万元，通过上海银行大柏树支行向周甲转账30万元。同日，邱某某在光大银行上海市东支行取现5万元，在上海银行大柏树支行取现5万元。
原审法院认为，兴房公司、周甲均为具有完全民事行为能力的主体，其既已在转让系争公有住房的出让协议上签字，且以交接钥匙和租赁凭证等方式开始实际履行，可认定该协议为双方真实意思表示。法律并未强制规定公有住房的转让协议须采取特定格式，故周甲不得以此为由否定出让协议效力。公有住房的转让依法须得到全体共同居住人的同意，系争房屋在转让时除周甲外尚有5位户籍人，但其均未实际居住，系以事实行为同意了周甲对系争房屋的转让，故周甲以出让协议未经同住人同意而无效的抗辩理由，不予采纳。兴房公司、周甲在签订出让协议后，虽未向上海B有限公司办理相关手续，但上海B有限公司在庭审中并未对该转让表示否定。综上所述，系争房屋的转让为双方真实意思表示，未违反法律规定，故而出让协议有效。然而，兴房公司在出让协议签订后，既未办理过户手续，也未实际占有使用该房屋。现周甲又将系争房屋转让给了不知情的案外人吴某某，而该案外人已实际占有居住系争房屋。在一物二卖的情况下，案外人吴某某的权益基于占有事实而受到法律优先保护，致使双方的出让协议在客观上已无法继续履行，兴房公司已不能取得系争房屋。因此，兴房公司要求周甲办理系争房屋过户手续的诉请，无法支持，兴房公司可另寻途径维护自身权益。据此判决：一、上海A有限公司与周甲于2006年6月30日签订的房屋出让协议书有效；二、上海A有限公司的其他诉讼请求不予支持。
上诉人周甲不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认为其他几位同住人同意房屋转让没有依据，原审法院未追加同住人为本案当事人违反诉讼程序。原审法院认定周甲一房两卖，又认定周甲与吴某某的买卖合同有效，自相矛盾。兴房公司没有支付房款，原审对此没有查明不当，请求撤销原判，改判驳回兴房公司的原审诉请。
上诉人兴房公司请求驳回周甲的上诉，同时不服原审判决，向本院提起上诉称，其已经支付所有房款，周甲收到房款写下收条，并交付钥匙，故请求法院维持原判第一条，撤销原判第二条，改判周甲协助办理房屋过户手续。
周甲的答辩意见同前。
原审第三人上海B有限公司表示尊重法院判决。
本院经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，周甲自认2006年6月转让系争房屋时已经腾空，虽然案外人刘甲等人户籍在系争房屋内，但并不是本案必要的诉讼参加人，原审未追加刘甲等为当事人并无不当，周甲认为原审没有追加其他户籍人违反法定程序，依据不足，本院不予采纳。周甲与兴房公司于2006年6月30日签订的出让协议没有违反法律强制性规定，应为有效，嗣后周甲与吴某某签订《房屋使用权转让协议书》将房屋出售并不影响其与兴房公司的出让协议的效力，周甲认为两份协议均有效自相矛盾，依据不足，本院难以采纳。(2009)虹民三(民)初字第2082号生效的民事判决书判决吴某某与周甲履行双方的转让协议书，故兴房公司要求周甲配合办理系争房屋的过户手续已经客观不能，故兴房公司的该项上诉请求不能支持。至于房款的支付问题，双方可另行解决，本案不作认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人周甲承担人民币40元、上海A有限公司承担人民币40元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 王春晖
代理审判员 张 松
二○一一年三月三十一日
书 记 员 朱伟静