上海市二中院关于公有住房同住人侵权一案（出售公房，未经其他同住人追认）
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第1610号
上诉人(原审被告)陈某某。
上诉人(原审被告)黄某某。
被上诉人(原审原告)张甲。
被上诉人(原审被告)孔某某。
被上诉人(原审被告)张乙。
被上诉人(原审被告)张丙。
法定代理人张乙(张丙的父亲)。
被上诉人(原审被告)上海A企业(集团)有限公司。
法定代表人董某某，董事长。
被上诉人(原审被告)上海B物业经营有限公司。
法定代表人华某某，总经理。
上诉人陈某某、黄某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，(一)上海市双山路55弄某号103室(以下简称系争房屋)原系公有住房，建筑面积50.48平方米，承租人为孔某某，同住人有孔某某之子张甲、张乙及张乙之女张丙。
(二)上述当事人在共同生活期间常因琐事发生矛盾，甚至发生肢体冲突。孔某某为减少家庭矛盾，欲使家庭成员分开居住，在未与张甲、张乙协商的情况下，于2009年9月15日办理了购买公有住房的手续。在《职工家庭购买公有住房协议书》上，“张甲”的签字非张甲本人所签；“张丁”非该家庭成员，且身份不明。凭该《职工家庭购买公有住房协议书》，孔某某与上海A企业(集团)有限公司(以下简称A公司)、上海B物业经营有限公司(以下简称B公司)签订了《上海市公有住房出售合同》，以孔某某名义购买了系争房屋，并于2009年11月2日取得系争房屋的《上海市房地产权证》。孔某某购买该公有住房所支付的费用有：购房款人民币(以下币种均为人民币)12,957元、维修基金909元、手续费等其他费用87元。
(三)张甲得知孔某某以孔某某名义购买了系争房屋后，于2010年1月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、孔某某与A公司为购买系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、孔某某与陈某某、黄某某就买卖系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、恢复系争房屋为公有住房。同日，孔某某与陈某某、黄某某就买卖系争房屋签订《上海市商品房买卖合同》。原审法院于2010年1月12日向孔某某送达了诉状副本、开庭传票等诉讼文书，定于2010年1月28日开庭。孔某某与陈某某、黄某某于2010年1月21日向普陀区房地产交易中心申请变更登记，并于2010年1月25日取得以陈某某、黄某某为产权人的《上海市房地产权证》。张甲向法院申请诉讼保全，要求查封系争房屋，获准。因系争房屋的产权人变更为陈某某、黄某某，张甲于2010年1月29日向法院申请追加陈某某、黄某某为本案被告，获准。因“张丁”身份不明，且不是《上海市公有住房买卖合同》的当事人，张甲申请撤回对“张丁”的起诉。
(四)陈某某、黄某某购买系争房屋的付费情况如下：约定总房价为71万元，2009年9月12日支付定金3万元、10月30日支付首付款27万元、12月8日支付房款6.2万元、12月10日支付房款1.7万元、12月14日支付房款2.1万元、12月15日支付房款1.2万元、银行贷款30万元(已放款至孔某某账户，目前已向原审法院提存)，上述款项共计71.2万元。孔某某对上述款项出具了收据。
原审法院认为，(一)关于孔某某购买公有住房的效力问题。公有住房的承租人和同住人均享有购买该公有住房的权利，孔某某在未经同住人同意的情况下以自己名义购买了公有住房，侵害了其他同住人的权利，之后又未得到其他同住人的追认，孔某某购买系争公有住房的行为，应属无效。无效行为自始无效，所以，系争房屋应当恢复至公有住房状态。在恢复公有住房过程中产生的损失，应当由孔某某负担。孔某某已付房款12,957元、维修基金909元，应当由A公司、B公司向孔某某退还。因“张丁”与该家庭人员无任何关系，也从未居住过系争房屋，更非《上海市公有住房买卖合同》的当事人，系争房屋的性质变动与否与“张丁”没有任何利害关系，张甲撤回对“张丁”的诉讼，并无不妥，法院予以准许。(二)关于孔某某与陈某某、黄某某之间房屋买卖行为的效力问题。该买卖行为建立在孔某某取得系争房屋产权无效的基础上，孔某某无权独自处分系争房屋，事后又未得到其他权利人的追认，孔某某与陈某某、黄某某之间的房屋买卖行为同样无效。孔某某应当向陈某某、黄某某返还房款71.2万元，系争房屋产权应恢复至孔某某名下。本次房屋买卖行为因无效而引起的损失，双方可根据过错情况另行主张，本案中不予涉及。至于陈某某、黄某某是否善意取得系争房屋的问题，孔某某的家庭矛盾已持续较长时间，根据陈某某、黄某某的陈述，其对孔某某出售系争房屋为解决家庭居住矛盾的目的是清楚的，那么陈某某、黄某某知道或者应当知道孔某某家庭内部对系争房屋处理意见不一定统一。当签订买卖合同后的第四天孔某某收到本案的诉讼文书后，按照常人之反应，孔某某应当会通知合同相对方或者通过中介公司通知合同相对方，陈某某、黄某某知道或者应当知道孔某某家庭人员对系争房屋的处理意见不一。在此情况下，孔某某与陈某某、黄某某于孔某某收到诉讼文书后9日内向房地产交易中心申请过户登记，并在明显低于正常20日的审核期限的4日内办妥产权过户手续并取得产权证。上述一系列的超常行为，使法院难以认定陈某某、黄某某完全不知情，据此，法院无法认定陈某某、黄某某为善意取得。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、孔某某与陈某某、黄某某于2010年1月8日就上海市普陀区双山路55弄某号103室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，该房屋产权恢复至孔某某名下，所产生的费用由孔某某负担；二、孔某某应于本判决生效之日起十日内向陈某某、黄某某返还购房款71.2万元；三、孔某某与上海A企业(集团)有限公司就上海市普陀区双山路55弄某号103室房屋所签订的《上海市公有住房出售合同》无效，该房屋恢复公有住房状态，所产生的费用由孔某某负担；四、上海A企业(集团)有限公司应于上海市普陀区双山路55弄某号103室房屋恢复公有住房性质之日起十日内向孔某某退还购房款12,957元、维修基金909元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费123元，由孔某某负担。
陈某某、黄某某不服原审判决，向本院提起上诉称，其购买系争房屋时根本不知道孔某某的家庭情况和房屋当时的情形，陈某某、黄某某仅知道系争房屋是孔某某一个人的，陈某某、黄某某对孔某某与张甲的诉讼完全不知情，陈某某、黄某某是善意购买系争房屋，原审法院认定陈某某、黄某某非善意取得缺乏相应依据；原审法院将两个合同、两个不同的案由、两个基础法律关系放在一起处理，程序上存在错误；现在陈某某、黄某某支付的41.2万元已经被孔某某用于购买其他房屋，陈某某、黄某某的权利无法得到保护；如果认定公有住房出售合同及房地产买卖合同均无效，应一并解决陈某某、黄某某已支付的房款及贷款问题，保护陈某某、黄某某的权利；原审法院认定事实不清，适用法律不当，要求撤销原审判决，依法改判驳回张甲原审中的诉讼请求。
被上诉人张甲辩称，陈某某、黄某某支付定金的时间早于孔某某取得系争房屋产权的时间，陈某某表示自己在系争房屋附近工作，且看过房屋，也知道房屋里有人居住，在这种情况下，陈某某、黄某某不可能对孔某某的家庭情况及房屋的情形不作了解；陈某某、黄某某加急办理产证是为了规避法院开庭，陈某某、黄某某在购买系争房屋过程中不构成善意取得。同意原审法院判决，请求维持原判。
被上诉人孔某某、张乙，张丙辩称，同意原审法院判决。
被上诉人A公司、B公司辩称，同意原审法院判决，请求维持原判。
经审理查明，陈某某因购买系争房屋而向银行贷款35万元，并将其中的30万元作为房款支付给孔某某，现该30万元已由原审法院代管，原审法院其余认定事实无误，本院予以确认。
另查明，原审文书制作存在漏写，张丙系未成年人，其父亲张乙原审中已作为张丙的法定代理人行使了相应的权利。
本院认为，孔某某在未经同住人同意的情况下为减少家庭矛盾而以自己的名义办理了系争房屋购买公有住房的手续，事后又未得到同住人的追认，孔某某上述购买公有住房的行为侵害了其它同住人的合法权益，张甲作为同住人主张孔某某与A公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效，依法有据，应予支持。孔某某在购买系争房屋公有住房产权之后又与陈某某、黄某某签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给陈某某、黄某某。根据查明的事实显示，陈某某、黄某某支付定金的时候孔某某尚未办理购买系争房屋公有住房产权的手续，而在2010年1月12日原审法院向孔某某送达本案诉状副本、开庭传票等诉讼文书后，陈某某、黄某某与孔某某却于2010年1月21日向交易中心申请系争房屋产权变更登记，并在明显低于正常审核期限的日期内办妥了产权过户手续，原审法院基于上述一系列非正常行为，认定陈某某、黄某某购买系争房屋非善意取得并无不妥，本院予以赞同。陈某某、黄某某上诉称其购买系争房屋时不知道孔某某家庭情况及房屋当时的情形，不符合常理，陈某某、黄某某主张其系善意取得，本院难以采纳。鉴于孔某某无权单独处分系争房屋，故孔某某与陈某某、黄某某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。陈某某、黄某某不属善意第三人，不能认定其善意取得系争房屋，《上海市房地产买卖合同》及《上海市公有住房出售合同》均无效后，系争房屋应恢复为原公有住房状态，而孔某某及A公司、B公司则应返还因上述合同取得的相应财产。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。陈某某、黄某某的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费123元，由上诉人陈某某、黄某某共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐冬梅
代理审判员 高 胤
二○一一年一月十四日
书 记 员 薛凤来