结婚购房的相关解答
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这2天，有当事人或者朋友问到我关于结婚买房的问题，比如婚前婚后买房有什么区别？结婚买房，房产证上的名字重要吗？又或是房产证上有当事人的名字，那这套房子的所有权一定是属于该当事人吗？根据上述的问题，我也花了一点时间研究并查找相关案例，以便给当事人最准确的答复。
1、第一问其实是很简单，根据婚姻法17、18条的规定，婚前取得的财产为个人财产，婚后取得的财产为夫妻共同财产；所以买房的先后顺序就显得尤为重要，如果是在夫妻双方婚后购房，哪怕对方没有出过一分钱，也算是夫妻共有财产。
2、关于第二问，为了方便当事人能够理解，我直接向当事人举例说明问题。
小明与小红结婚，对于他们所购买的房屋，究竟如何署名呢?
下面一起看看可能出现的10种情况：
情况①：小明结婚前全款买房，房产证只写小明的名字；或者小明结婚前贷款买房，房产证也只写小明的名字，领结婚证前贷款已还清。
跟小红结婚以后，这套房产属于小明的婚前财产，即使跟小红离婚，这套房子仍然归小明所有，而且婚后房产的自然增值也归小明所有。比如小明原先花50万买的房产，后来房价涨到60万了，那么这60万都是小明的。
这套房产并非跟小红一毛钱关系也没有。虽然产权只是小明一个人的，但婚后这套房屋产生的收益，除利息和自然增值以外，被认定为夫妻共同财产。简单来说，如果他们婚后房子自己不住，而是用于出租，那么租金收益就是夫妻共同财产了。
情况②：小明结婚前自己或父母付首付，自己贷款买房，房产证只写小明一个人的名字，婚内依然在还贷。
虽然小明和小红结婚以后，还是小明一个人在还款，但这时候的小明赚的钱已经不属于他一个人的了，日常的吃喝开支以及还贷都是夫妻的共同财产，如果两人离婚了，房产需要双方协商处理。
如果双方不能达成协议的，法院可以判决房产归小明，未还完的贷款也是小明的个人债务，而婚姻期间的还贷以及相应的增值部分，小明需要对小红进行补偿。
情况③：小明或小明父母出资，房产证上只写小红的名字。
法院通常认定这是一种附条件的赠与行为。在小明和小红领取结婚证之前，如果分手了，房产归属小红，但小明可以要求小红返还已支付的款项；如果小明和小红领取结婚证以后再离婚，那么该房产就属于小红的了。
情况④：小明在他们结婚前全款买房，房产证上写准夫妻两人名字。
小明如果已经保留好付款证据，这样不管婚前分手还是婚后分手，财产分割时，这套房子都是归小明的。但要区分婚前和婚后的不同情况：
婚前分手，如果是以结婚为目的赠与，那么分手了，小明就可以主张房子归自己所有。
婚后分手，属于夫妻共有房产，具体如何分割，要参考婚姻期间长短，男方经济能力，该房屋价格等。在司法实践中，小明分割的比例会多一些。
情况⑤：小明父母在他们结婚前全款买房，房产证上写准夫妻两人的名字。
这也是现实中经常出现的一种形式，女方要求房产证上写自己的名字，男方父母又怕小夫妻有压力，就自己将房款全付掉。
如果他们在结婚前分手，小明父母保留好付款的证据或让准夫妻俩写好借条，小明父母可以索回钱款，但如果是结婚后离婚，那只能按照夫妻共同财产来分割了。
情况⑥：小明在婚前出首付，贷款买房，房产证上写小红和小明的名字。
此情况需要事先明确双方对该房产的共有方式，是按份共有还是共同共有，按份共有则需要明确各自的份额。
购房后，如小红和小明分手，不论有没有领取结婚证，后续的房贷应由双方共同偿还，也可以在分割该房产时，通过在银行变更贷款人的方式一并解决后续还款问题。
如果产权上已经约定了明确的份额，那么小红需要支付小明相应的首付费用，如果没有约定份额，就按共同共有一人一半。
情况⑦：婚前小明和小红全款买房，房产证写小明和小红的名字。
这种情况同上述的情况六，约定按份共有还是共同共有，按份共有需要明确各自份额。现实中一般按照出资比例来约定各自份额。分割房产时，按照份额来划分。
情况⑧：婚前两人贷款买房，房产证写两人的名字。
该情况同情况七，还款是双方的共同义务，分手的话通过在银行变更贷款人的方式解决后续还款问题。
情况⑨：小明父母付款，房产证上写小明父母的名字。
这种情况毫无疑问，产权肯定归小明父母，跟小明和小红没有关系。但有个问题，假如需要贷款的话，小明父母就要考虑自己的年龄是否符合银行按揭贷款的要求？以及未来小明继承或被赠与这套房屋时产生的费用，甚至还要考虑以后政策的变化，如征收遗产税等。
如果房屋是贷款的，婚后是小明和小红还款，那么离婚以后，小红可以要求小明父母返还并平均分割已支付的贷款本息。
情况⑩：最后还有一种情况，即小红、小明、小红父母、小明父母都出现在房产证上。
如果全款，在登记时，需要约定好按份共有还是共同共有，按份共有需要明确各自份额，如果共同共有，原则上是平均分割。但如果需要贷款，问题来了，银行是否可以操作?具体则需要向银行咨询了。
3、在大多数购房者看来，如果房产证上加上了自己的名字，那么这个房子肯定是有我的一份，但事实却不是如此。根据有关规定，房产所有权的最高效力来自于房产登记，房子作为不动产物权，其设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力;未经登记的，不发生法律效力。
房产证与不动产登记簿两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此不用老是去考虑婚前还是婚后加名字了，房产证上没有你的名字无所谓，但是一定要在房产登记簿上有你的名字。
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