无处分权人订立合同的效力（典型案例）
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30、无权处分情形下的抵押合同的效力典型案例：中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案（最高人民法院〔2007〕民二终字第222号）
裁判规则：依照《担保法》第三十三条的规定，抵押人享有抵押物的所有权或合法处分权。单位将房产分配给职工后，根据“地随房走，房随地走”的原则，该房屋占用范围内的土地使用权也发生转让，单位无权对已经转让的权利进行处分。因此，单位将房产分配给职工后，将该房产占用的土地使用权抵押给他人的，抵押合同无效。
实务详解：最高人民法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，中华人民共和国建设部1997年10月27日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”，中华人民共和国土地管理局1992年3月8日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。“地随房走，房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则。房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。在土地使用权变更登记完成之前，转让人为登记的名义权利人，但受让人为实质权利人，可以请求将土地使用权变更至自己名下。陕中营抵字022号《抵押合同》中约定了抵押物名称为“土地、房产”，中转冷库 2003年向西安市国土资源和房屋管理局报送的也为《关于同意继续用土地及地面建筑物进行贷款抵押的函》。因此，虽然抵押登记只针对西未国用（2000）字第979号国有土地使用权，但应视为当事人约定土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。然而地上建筑物中职工住宅楼的所有权已经移转给购房职工所有，中转冷库并无权利处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，该抵押合同未经地上建筑物所有权人购房职工追认；且西未国用（2000）字第979号土地使用权证书中已经标明该宗土地上存有地上建筑物，并标明为中转冷库的福利区，地上建筑物中职工住宅楼所有权已经登记移转至购房职工名下，而原债权银行却未查明地上建筑物实际权属即接受抵押，也存在过错，因此抵押合同无效，依据该合同设立的抵押权也相应无效。
案例索引：载《最高人民法院公报》2009年12期（总第158期）。
31、买卖合同拟制交付标的物情形下无权处分的认定及其效力
典型案例：青岛润生祥贸易有限公司与英国环球（铝业）有限公司、达利丰集团有限公司确权纠纷案（最高人民法院〔2000〕经终字第163号）
裁判规则：买卖合同双方当事人约定拟制交付合同标的物，卖方为达到融资目的另行出卖该标的物的，构成无权处分；后买受人应当知道该标的物已被出卖的，不能确认其为善意买受人，不能受到善意取得制度的保护。
实务详解：最高人民法院认为，达利丰公司在已经与闰生祥公司约定仓单项下货物所有权归润生祥公司后，又与马克公司签订买卖合同，虽然达利丰公司同时与马克公司签订回购协议书，但其并不是向马克公司实际交付货物，而是通过这两份买卖合同达到短期融资的目的，但达利丰公司毕竟与马克公司就讼争货物进行了买卖。因此本案构成同一货物的双重买卖。由于达利丰公司与马克公司的买卖合同的标的物在中国境内，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条规定的最密切联系原则，该买卖合同应当适用中华人民共和国法律。由于达利丰公司在将讼争货物出卖给马克公司之前已经约定货物的所有权转移给润生祥公司，则达利丰公司丧失了货物的所有权，不能再对货物进行处分。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据该条规定，无权处分人处分他人财产必须满足两个条件之一，即或者经权利人追认，或者订立合同后取得处分权，才导致买卖合同的有效，否则，该合同应当被认定为无效。由于达利丰公司与马克公司签订买卖合同时已经丧失货物的所有权，则其不能再行处分货物，该买卖合同无效。同样，由于达利丰公司不能处分讼争货物，则马克公司也无法取得货物的所有权，其与环球公司签订的买卖合同当然也因马克公司的物权处分行为而无效。环球公司取得的仓单不是所有权凭证，仅是用于向银行融资的担保物权凭证，而该公司并没有取得担保物权，该公司希望通过买卖合同取得货物的所有权，但由于达利丰公司和马克公司的无效处分行为，而使其希望落空。况且，在环球公司与马克公司签订买卖合同时，润生祥公司已经在山东省青岛市四方区法院提起诉讼，查封了讼争货物，环球公司没有尽到谨慎的注意义务，对于这样大宗货物的买卖，如果进行核实确认，是不难发现该货物已被出卖的，可以认定环球公司应当知道货物已被出卖，因此不能确认其为善意买受人，环球公司也就不能受到善意取得的保护。
案例索引：载最高人民法院民事审判第四庭编：《中国涉外商事海事审判指导与研究》2002年第2卷（总第3卷），人民法院出版社2002年版，第120—138页。
32、未取得土地使用权证的土地使用权转让合同的效力
典型案例：山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院〔2007〕民一终字第62号）
裁判规则：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
实务详解：关于《协议书》、《补充协议》的效力，太重公司认为《协议书》、《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的合同。嘉和泰公司认为《协议书》签订时，该宗土地为行政划拨地，根据法律规定，太重公司无权转让该宗土地，应属无效协议。而《补充协议》就税费负担的约定，违反了税法的强制性规定。最高人民法院认为，《协议书》、《补充协议》是双方在平等的基础上，自愿协商达成的协议，是双方真实的意思表示。《协议书》不仅详细的约定了所转让土地的面积、价格、付款方式、违约责任，还具体约定了双方权利义务及履行程序。《协议书》签订时，嘉和泰公司及太重公司均知道该宗土地属于划拨用地，所以在《协议书》第三条8约定：由太重公司负责办理土地出让手续；第三条9约定：太重公司土地出让手续办理完毕，即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续。这一缔约行为并没有规避法律损害国家利益，事实上，太重公司和嘉和泰公司正是按照上述约定完成该宗土地转让的。2002年9月24日太重公司与太原市国土资源局签订《出让合同》，取得该宗土地的使用权，嘉和泰公司支付土地出让金；同年12月太重公司与嘉和泰公司签订《转让合同》，嘉和泰公司依据《协议书》向太原市国土资源局支付土地转让款，随后完成土地使用权变更登记；均是双方履行《协议书》的真实行为。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”因此，《协议书》合法有效。
案例索引：载《最高人民法院公报》2008年3期（总第137期）。
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