上海市二中院关于抵押合同纠纷的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二(民)终字第1631号
上诉人(原审被告)张冬，男，1971年12月20日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告)陶国林，男，1966年8月21日出生，汉族，住上海市。
原审被告金鹏飞，男1982年5月23日出生，汉族，住上海市。
上诉人张冬因抵押合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第1280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月1日，陶国林与金鹏飞经房地产中介公司居间签订了《上海市房地产买卖合同》，约定金鹏飞将其名下坐落于本市嘉定区安亭镇新源路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“801室”)以总价人民币(以下币种均为人民币)810,000元出售给陶国林，陶国林应于2007年11月27日前支付金鹏飞25,000元作为定金，并于同年12月1日前支付275,000元，余款200,000元在12月底前支付，到2008年9月份过户时再付清余款310,000元，这310,000元到金鹏飞归还贷款时给其300,000元，待过户时给金鹏飞10,000元。上述合同签订后，陶国林支付了大部分房款，金鹏飞则于2007年12月将房屋交付陶国林。陶国林装修后于2008年4月起入住801室房屋。2011年，陶国林诉讼至法院称金鹏飞要求其提前给付大部分房款用以还贷，陶国林已付房款700,000元金鹏飞却仍未还贷并配合过户，故要求金鹏飞配合办理过户手续。法院以(2011)嘉民三(民)初字第546号案件受理此案，并于2011年8月8日出具调解书确认金鹏飞应于2011年12月30日前协助陶国林办理801室房屋的过户手续(过户税费中转让价格80万元部分由陶国林负担)。2012年6月10日，陶国林与金鹏飞又达成一份协议，约定金鹏飞应在2013年5月底前归还贷款，并于同年6月与陶国林办理过户手续，金鹏飞补偿陶国林35,000元，届时还未过户的，金鹏飞应按房价的5%支付陶国林违约金，一切过户费用均由金鹏飞承担。2013年1月30日，金鹏飞将801室房屋抵押给张冬，抵押债权金额为700,000元。由于金鹏飞仍未履行，陶国林遂向法院申请执行。2014年2月17日，金鹏飞又向陶国林借款5,000元，由房地产中介方证明。2014年5月7日，法院出具(2013)嘉执字第6205号执行裁定书，认为由于801室房屋之上设有案外人抵押，不符合过户条件，故裁定终结执行。
陶国林认为金鹏飞隐瞒了涉案房屋已出售给陶国林并已装修入住5年之久的事实，其与张冬间的房屋抵押手续属于欺诈行为，侵犯了陶国林合法权益，应当认定无效,诉至法院请求：一、确认金鹏飞与张冬间的抵押合同无效；二、金鹏飞、张冬协助陶国林办理涉案房屋的注销抵押登记手续。
原审法院另查明，除张冬的抵押债权之外，涉案801室上另有案外人中国工商银行股份有限公司上海市虹桥开发区支行于2008年5月26日被核准登记的金额为490,000元的抵押债权。陶国林对该笔抵押债权无异议，并同意代为涤除该项抵押。
原审法院经审理后认为，物权一般以登记为准。但在特殊情况下，也会出现登记物权与实际物权不相吻合的情形。在这种情况下，只要权利人对标的物的支配构成有效的排他性法律关系，其有合法的依据可以决定物的最终归属，则可以认定该权利人得到的是与登记物权有同等意义的事实物权，即准法律物权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条规定即是对于上述准法律物权的诠释。本案中，陶国林与金鹏飞间房屋买卖合同的效力已经本院生效调解书确认，陶国林也已向金鹏飞支付了大部分房款，加上金鹏飞应当偿付陶国林的补偿款、违约金和其应承担的过户税费，可以视作陶国林已付清房款，此其一；其二，陶国林对涉案801室房屋进行了装修，并从2008年4月起实际入住至今，其已实际占有控制该房屋；最后，陶国林对该房屋未能过户并无过错，在金鹏飞未按约履行的情况下，陶国林诉至法院，此后金鹏飞未能履行调解书，陶国林也再次与其协商要求解决，并最终申请执行。根据上述分析，陶国林在金鹏飞、张冬设定抵押之前，即对涉案801室房屋具有准法律物权。按照物权法规定，所有权有争议的财产，不能设定抵押。张冬在对该房屋居住使用情况不了解的情况下设置抵押，其本身具有一定过失。因此，陶国林、张冬在陶国林具有准法律物权的801室之上设定抵押，该抵押行为无效。抵押被确认无效后，陶国林、张冬应当协助陶国林将上述抵押登记注销。故对陶国林的诉请，法院予以支持。原审审理中，张冬、金鹏飞经法院合法传唤未到庭，其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利的后果自负。
原审法院据此作出判决：一、确认金鹏飞与张冬间的抵押合同无效；二、金鹏飞、张冬应于判决生效之日起十日内协助陶国林注销嘉定区安亭镇新源路XXX弄XXX号XXX室房屋之上抵押权人为张冬、债权数额为700,000元的抵押登记。
原审法院判决后，上诉人张冬不服，向本院提起上诉称：801室未过户至陶国林名下，其对801室也不享有物权。陶国林与金鹏飞签订的房屋买卖合同未向有关部门备案。陶国林未付清全部房款，对801室不具有准法律物权。法律并无规定要求在办理抵押时抵押权人应对抵押物的使用情况作全面了解，张冬在抵押登记中无任何过错或过失。张冬也是因本案的诉讼才知道买卖情况。综上，请求撤销原判，改判驳回陶国林的诉讼请求。
被上诉人陶国林辩称：陶国林从2008年就一直居住在801室。张冬曾为了向金鹏飞索要借款去过801室，故张冬对房屋买卖的情况应是早已知晓。而且据陶国林了解，张冬与金鹏飞之间是高利贷关系。在法院出具民事调解书之后，就房屋的过户与金鹏飞又达成过协议，故在2013年9月份左右才向法院申请执行。综上，请求维持原审判决。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明以下事实：生效的上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民一(民)初字第841号一案经审理查明，2013年1月27日，金鹏飞以生意周转为由向张冬借款700,000元，双方签订抵押借款合同，金鹏飞将801室作为借款担保。同年1月30日，双方至嘉定区房地产交易中心办理了上述房产抵押登记。该案于2014年6月11日判决金鹏飞返还张冬借款975,000万元(含前述的700,000万元)及利息等。
本院认为，陶国林认为张冬对801室买卖情况早就知晓，张冬对此不予认可，陶国林也并未提供证据证明张冬在明知801室已被金鹏飞出售给陶国林的情况下，仍与金鹏飞签订了借款抵押合同。现有的证据也不能否定张冬与金鹏飞之间借贷关系的真实性。鉴于涉案的抵押合同并无法律规定的合同无效情形，故原审法院判决不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第1280号民事判决；
二、对陶国林的诉讼请求，不予支持。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由被上诉人陶国林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二○一五年十二月十日
书 记 员 黄 慧