关于物业服务合同纠纷案件三个常见问题的探析
编辑：遂宁市中… 来源：遂宁市中级人民法院 点击进入：法律咨询热线
近年来，随着城市化的发展和人们对居住生活质量要求的提高以及法治意识的增强，物业服务企业与业主或者业主委员会等因物业服务等利益冲突而产生的纠纷不断，人民法院受理的物业服务合同纠纷案件数量也呈逐年上升趋势。但由于物业服务合同纠纷案件的新颖性、成因多样性以及立法的滞后性，人民法院在审理中该类案件面临较多的新问题。本文仅就物业服务合同纠纷案件审理中常见的前期物业服务合同约束力、书面催缴服务费的程序地位以及关于物业服务质量瑕疵的处理三个常见问题略抒管见。
一、关于前期物业服务合同约束力问题
在物业服务合同纠纷案件中，有相当一部分系对前期物业服务合同发生的争议。依据《物业管理条例》第21条的规定，所谓前期物业服务合同，系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，签订的书面物业服务合同。对前期物业服务合同，笔者从以下三个方面进行分析：
（一）前期物业服务合同具有法定性
《物业管理条例》第21条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。最高人民法院《物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” 由此，我国现有立法已规定合法有效的前期物业服务合同对业主具有约束力。
（二）前期物业服务合同具有程序性
由于前期物业管理企业是房地产开发企业直接选聘的，现实中经常出现物业管理企业是房地产开发企业的关联企业，甚至是下属公司。因此，可能出现物业公司不按规定接管验收房屋、抬高物业服务费等损害业主利益的情况。由此，相关立法从保护业主利益角度出发，对前期物业服务合同的程序进行了严格规定。《物业管理条例》第22条规定“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同权益、业主应当履行的义务，违反临时规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第23条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明”。第24条规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理向分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第25条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”由此可以看出，建设单位与物业服务企业应在出卖物业之前按照法律规定的程序签订前期物业服务合同，且在出卖物业是告知买受人，才对买受人（即业主）产生约束力。否则，不应对业主产生约束力。
（三）特殊情形的前期物业服务合同约束力分析
在现实中，有的房地产开发企业在出卖部分房产后，再与物业服务企业按照法律法规的规定签订前期物业服务合同，并将该合同依法告知后来的房地产买受人。那么，该前期物业服务合同对该物业区域内的业主的约束力应如何认定？
对此，在审判实践中存在不同意见。一种意见认为该前期物业服务合同对该物业区域内所有业主均具有约束力，其理由：一、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定了建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。二、如认定只对后来的买受人具有约束力，则会出现同一合同在同一物业服务区域，对部分业主具有约束力，对部分业主不具有约束力的情况，可能损害物业服务企业利益，甚至会损害其它业主利益。第二种意见认为，该前期物业服务合同对合同签订前购买房产的业主不具有约束力，对合同签订后购买房产的业主具有约束力。理由如下：一、在建设单位出卖部分物业之后，物业买受人取得其所购买物业的所有权，系该物业业主，建设单位系未出卖物业业主。由此，建设单位与物业买受人形成区分所有权法律关系。按照 《物权法》第76条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如认定该类物业合同对所有业主具有约束力，则损害了先期买受人的利益。二、如物业服务企业确实进行了服务，而先前购买的业主也享受物业服务，可以视为利益获得者，物业服务企业可以无因管理的理由主张其权益，具体的物业服务费标准可以参照合同约定结合服务水平和物业服务区域其它业主缴纳的情况酌情认定。三、从程序上看，该合同系建设单位出卖物业后签订的，物业买卖合同中不可能包含该物业服务合同的内容，作为业主的买受人的权利未得到保护。四、如果一概简单机械地适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条的规定，鉴于中国目前物业服务企业与建设单位普遍存在的千丝万缕的联系的实际情况，作为弱者的业主利益很难保护。
笔者赞同第二种意见。
二、关于物业服务企业书面催交物业服务费问题
在人民法院受理的物业服务合同纠纷案件中绝大多数是物业服务企业起诉业主要求支付物业服务费。而业主在该类案件的审理中，有时会以物业服务企业未书面通知为抗辩理由。
（一）关于书面催缴服务费的立法规定
《物业管理条例》第67条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”根据该规定，催告欠费业主的主体系业主委员会，催告形式未限制。《物业服务司法解释》第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不以支持。”最高人民法院的司法解释继续规定了对欠物业费业主的催告，并以书面形式为必要，但将催告主体由业主委员会变更为物业服务企业。
（二）对书面催缴服务费程序的地位分析
根据《物业管理条例》第67条及最高人民法院《物业服务司法解释》第6条的规定。审判实践中有法院以书面催交物业费为物业服务企业向人民法院起诉欠费业主的前置程序。如浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）第十六条规定“物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。”
但笔者以为，将物业服务企业的书面催交行为作为起诉欠费业主的前置程序违背合同法和诉讼法原理。尽管目前学理研究上对物业服务合同的性质观点各异，但物业服务企业与业主或者业主委员会之间，形成的无疑是一种民事合同关系，双方的权利和义务应当不违背合同法的基本原理。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据该规定，合同当事人可以直接请求有违约行为的对方当事人承担违约责任。再根据诉讼法原理，向法院提起诉讼是民事主体的基本权利。《民事诉讼法》第119条对起诉的条件作了明确规定，物业服务企业可以据此对欠费业主直接提起诉讼。《物业管理条例》第67条规定将物业服务企业的诉权建立在业主委员会催交的基础上，超越了限制当事人诉权的必要范围，以业主委员会的作为或不作为决定物业服务企业是否有权起诉，将架空《民事诉讼法》赋予民事主体的诉讼权利。《物业服务司法解释》第6条规定将书面催交主体由业主委员会变更为物业服务企业。对此变化，可以理解为书面催交服务费行为系一种倡导性程序，而非法定的诉讼前置程序。
三、关于物业服务质量瑕疵的处理问题
现实中，物业服务质量瑕疵是引发物业服务合同纠纷的常见原因。所谓服务质量瑕疵，通常指物业服务企业的服务质量未达到物业服务合同约定的对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的质量水平。在审判实践中，几乎没有业主是以经济困难作为拒付物业服务费的抗辩理由的，多数都提出了物业服务中存在的问题。笔者查阅全国各地关于物业服务的有关规定，结合审判实践，对常见的几种物业服务质量瑕疵的处理意见分析归纳如下：
（一）物业管理企业提供的服务项目和质量与服务合同约定标准存在明显差距。业主可以要求物业管理企业承担违约责任，要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用，甚至要求解除合同。人民法院审理该类纠纷时可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
（二）物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业服务企业依保管合同承担相应的赔偿责任。
物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
（三）物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。
（四）物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌、电梯事故等或因疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
（五）第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业服务企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。
结 语
物业服务合同纠纷案件属新类型案件，法律关系较复杂，纠纷的类型和成因多样化，往往易形成群体性纠纷。人民法院在审理物业服务合同纠纷案件中，对涉及合同效力及物业服务费等问题的处理，应加强调解，化解冲突，对于不能调解结案的，通过谨慎判决达到法律效果与社会效果相统一，维护和谐与稳定，促进业主居住生活质量的改善与物业服务行业的发展。