为了规范上海房地产市场，遏制与打击投资投机性购房需求，上海市人民政府办公厅于2011年1月31日，印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知（下称“沪九条”）。根据该通知第七条规定，已有1套住房的上海户籍居民家庭、或能提供1年以上个税缴纳证明或城镇社会保险缴纳证明的非上海户籍居民家庭，可购买1套住房。可见，对于那些已有2套及以上住房的上海户籍居民家庭、或拥有1套及以上住房的非上海户籍居民家庭、或不能提供1年以上个人所得税缴纳证明或城镇社会保险缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂时不可以在上海市买房。

　　然而，针对上述限购令似乎难以限制炒房客们和房地产中介们的投机热情，各类规避方式层出不穷。上海市万联律师事务所张宇晟律师针对当前规避限购令的主要方式进行如下法律分析，并提示相应的风险。

　　1.以公司名义买房，再以股权转让交易房产

　　有人认为既然“沪九条”限制家庭买房，那么我就注册一家公司，以公司名义买房。我们认为，法律确实没有禁止公司买房，也没有对买房数量进行限制，但以公司名义买房将面临很大的资金压力，因为只能以公司名义向银行申请流动资金贷款，相对于房屋商业贷款利率高，且银行对于公司资信的审批周期也较长。

　　如果购房者资金充足不用考虑房贷问题，那么购房者还应考虑公司售房的税费问题。公司卖房的营业税同个人卖房，但不能享受契税优惠，签订房屋买卖合同时应按四级超额累进税率缴纳土地增值税，转让所得还要以15%-30%缴纳企业所得税，这样算来，以公司买房的投资收益大打折扣。

　　那么能否以公司股权变更代替房屋产权变更进行房产交易，以避免上述高额税费。我们认为股权变更确实能避免房产交易的税费，但股权变更同样也有相应的税费，股东转让公司股权将缴纳个人所得税，转让价格过低的，税务部门有权以合理方式调整，将房产价值体现在股权转让价格之中。同时，股权受让方往往会考虑公司是否存在隐性债务或潜在诉讼，不敢轻易受让股权，从而增加了以股权方式交易房产的成本。

　　2.借他人名义买房

　　有人认为既然以公司名义买房税费成本较高，那么我可以借符合买房资格的他人名义买房，这样就可以享受贷款和税收上的优惠。我们认为，相对于股东对公司的绝对控制力，实际出资人对被借名者的控制只能依靠彼此的信任与合同的约束，这也就产生了道德成本与违约风险，具体如下：

　　（1）合同效力问题

　　对实际出资人而言，最重要的是房屋权属问题，根据《物权法》有关规定，不动产以登记作为权属判断的基本依据，因此，被借名人是房屋名义上的所有人，一旦其因为房价上涨等因素反悔当初的协议，则实际出资人不得就得提出相反的证据去****其名义所有人的地位。实际出资人能提供的证据主要是借名买房协议和付款凭证。

　　这类借名买房协议往往容易因为实际买房人缺乏买房资格，借名以规避法律法规（调控政策）禁止性规定而被法院认定为无效，但一份条款完善的协议还是必不可少的，这样能从证据上固定了借名买房的事实，且与付款凭证一起证明是实际出资人支付的房款，纵使合同被确认无效，也至少能拿回房款，以免“房财两空”。可见，借名买房存在因合同无效，而不能分享房价上涨的收益的风险。

　　（2）擅自转让与善意买受人

　　由于房屋是登记在被借名者名下，根据不动产公示公信力，实际权利人是不能对抗善意的第三人，这样就存在被借名者将房屋转卖后捐款而逃的风险。有一种方法是将房屋再抵押给实际出资者，这样可以在第一时间获得被借名者欲擅自处置房产的消息，但抵押权的设立是以债权为基础，被借名者是否愿意配合虚构一个债权，并承担相应的风险，值得商榷。另一个方法是实际占有房屋，在其中居住，通常买房者都会要求看房，这样也增加了其擅自处置的难度，但对于专业炒房者来说，房子数量往往较多，实际居住也不太可能。

　　（3）第三人主张权利

　　同样，被借名者的债权人也可以向法院申请对该房屋进行查封拍卖，这样实际出资人又得提起执行异议（通常被驳回），进而提起房屋确认之诉；或者被借名者发生了离婚或者死亡，其妻子主张房产是夫妻共同财产或其继承人主张该房产是遗产，实际出资人也难免诉累。这些情况，都可能影响实际出资人在房价高点抛售房屋获取差价收益。

　　（4）如何从借名到显名

　　等到实际出资者具备了买房资格，往往要求被借名者将房屋变更到自己名下，我们称这个过程为“显名”。如果被借名者不配合，只能通过司法程序将房屋的所有权从名义购房人变更到委托人名下，但无论如何，过户的税费是不可避免的，所以炒房者应在事前将这个因素考虑在投资收益之中。

　　对于如何显名，我们主要关注其效率问题，我们认为可要求被借名者出具一份《授权委托书》，并为该份《授权委托书》办理公证。该委托授权书出具后将来办理相关手续就没需要被借名人的配合，你甚至可不动声色的将该房屋过户到你的名下，节约了诉讼带来的时间成本。

　　3.假离婚买房

　　有人认为既然借名买房风险太大，那么我与妻子假离婚，将房屋归属于妻子，这样我名下没有房产了（外地人可以买一套房，本地人还可以享受首套房的利率优惠），等到买房后，再与妻子复婚。我们认为，在法律上没有假离婚的说法，只要双方到了民政局办理了离婚登记，双方婚姻关系即告解除，夫妻共同财产应当进行分割，丈夫将房产归属于妻子名下，则房产将成为妻子的个人财产。从离婚到买房，再到复婚，这个期间内考验的是前妻的忠诚度，如果前妻带着房子与他人结婚，那么假离婚买房的结果就是人房两空，又或者前妻将房屋转卖，携款而逃。可见，假离婚买房的能否获益，取决于双方的感情基础。

　　4.假结婚买房

　　有些外地人不具备买房资格，打算和本地人没有房产的人假结婚后买房，房款由外地人以个人财产一次性支付。我们认为，根据《婚姻法》及其司法解释，个人婚前财产不因婚姻关系设立而发生转化，房款是外地人的婚前财产，以婚前个人财产购房，正常情况下，只要房屋登记在外地人名下，应当认定为个人财产。但由于限购令等政策颁布，这种情况下房屋能否只登记在外地人一个人名下，有待相关部门进一步解释。

　　另外，如果并非一次性支付房款，存在房贷的话，由于双方的工资收入均属于夫妻共同财产，以工资还房贷，那么房贷所对应的房屋价值应属于夫妻共同财产。

　　5.将房产赠与给父母后再买房

　　既然夫妻之间都信不过，那么父母应该最值得信赖了吧，先把房屋赠与给父母，再以个人名义买房。我们认为，这种方式税费成本很高，也存在潜在纠纷。首先，将房屋赠与给父母要交一次税费，日后父母百年后作为遗产继承后，又是一笔税费。其次，如果父母有其他子女，还容易发生继承纠纷。最后，如果房屋是婚前财产，赠与给父母，日后作为遗产继承时，如父母没有特别指定，视为夫妻共同财产。

　　6.违规补缴社保获得买房资格

　　由于限购令要求外地人需要在本地缴纳一定年限的城镇保险，才能买一套房。相应地，“只要支付3万元，即可补缴5年的社会保险”，这类代理补缴社会保险的机构也应运而生，尤其是在北京等缴纳社保年限较长的地区。我们认为，根据国家相关规定，以伪造证明材料或其他欺诈手段参保缴费的，属违规行为。对此，社保经办机构一经发现属于违规补缴的情况，将对违规补缴产生的缴费年限和账户进行清理，后果由违规个人承担，并将相关信息记入个人信用警示系统。

　　社会个人诚信体系的逐步完善，这种以个人诚信换取买房收益的方式，应慎之又慎。

　　7.伪造完税凭证买房

　　与补缴社保相对应的是，伪造完税凭证买房。我们认为，这种方式有可能给相关人士带来行政处罚和刑事责任。首先，根据《税收征收管理法实施细则》第91条的规定：非法印制、转借、倒卖、变造或者伪造完税凭证的，由税务机关责令改正，处2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，处1万元以上5万元以下的罚款；构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。其次，完税凭证属于税务机关公文，根据《刑法》第二百八十条规定，伪造、变造、买卖国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。

　　个人所得税是否缴纳，在税务机关的征缴系统中一目了然，查询也十分便捷。因此，我们认为，这种规避限购令的方式风险是巨大的。

　　8.先签合同，在日后有买房资格后过户

　　有人说，当前的限制买房的政策主要是不让过户，那么我在合同中明确约定，由于缺乏买房资格，待买房者获得房产资格后，双方进行过户。我们认为，这种合同本身并不违反法律法规禁止性规定，双方建立的这种合同应该说是有效的，但缺乏可操作性，首先，这种合同由于履行期限过长，不确定因素较多，不易找到交易对手，因为卖房者都希望尽快收到房款，将房屋出售；其次，假设买房者先支付房款给卖房者，那么就存在卖房者再行转让的风险，俗称一房二卖。

　　9.利用公证条款炒房

　　所谓“公证条款炒房”是指，一些炒房人利用房屋买卖合同中的公证条款，预先取得所购房屋出售、过户等相关事宜的全权代理权限，但在付清房屋价款之后并不过户到自身名下，而是从原业主名下直接过户至第三方。这样，由于房屋过户过程并没有体现炒房人姓名，炒房人就规避限购令，同时，还可以获取更大的房屋差价。

　　在这种操作方式下，房屋买卖合同的公证条款往往都会先进行模糊约定，以防止卖房人在签订合同时生疑拒签。炒房人还会称买房就是自住，并实际支付大部分甚至全部房款，让卖房人认为房款已落袋为安，不再关注过户问题。

　　我们认为，这种操作方式对各方都存在较多风险。对卖房人来说，卖房人如果办理了委托公证后，炒房人是代理卖房人与第三人签订房屋买卖合同，并将房屋过户到第三人名下。如果合同履行过程中发生的纠纷，炒房人作为代理人，其行为后果由委托人（卖房人）承担，从而将卖房人卷入纠纷。

　　对于第三方买房人来说，陷入上述“连环套”后，因为炒房人没有办理房屋过户和缴税手续，所以新的买房人要按照最初的购房价款缴纳营业税，实际上是炒房人将本应由其承担的大部分税费转嫁给了新的买房人。

　　上述针对规避限购令操作方式的法律分析与风险提示，仅供广大买房者参考，同时张宇晟律师希望诸位不要被炒房的热情冲昏头脑，重视其中的法律风险，进而理性购房，共同相应国家调控政策，维护房地产市场平稳发展。