划拨土地租赁法律问题

田杰律师

（一）    同抵押权类似，法律上，划拨土地之租赁亦经历了从严格到宽松的发展经过。在最初的出让转让条例中，划拨土地的租赁（包括占有划拨土地之建筑物的抵押）与转让一样必须经过人民政府土地管理部门的批准，否则在法律上就可能面临被判为无效的命运。

（二）    在之后的城市房地产管理法第五十六条就划拨土地之租赁作出规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。这一规定放弃了出让转让条例中租赁需要事先审批的要求，而是要求出租人事后上交属于国家的土地收益。这一规定仅在出租方“以营利为目的”方才适用，旨在防止非住宅领域的划拨土地之国有利益的流失。

同样2001年国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）对划拨土地租赁行为坚持了城市房地产管理法第五十六条规定的原则“以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得国有土地使用权后所建房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家”。

（三）    最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）所列举的租赁合同无效之情形中并未包括未经批准出租划拨土地上的建成房屋的出租合同。这一情况表明，法院系统亦将不会因为所出租房屋未经有关政府批准而被认定无效。

（四）    如上所述，划拨土地上的房屋以营利为目的出租的，出租人应将租金中所含的土地收益上缴国家。至今，国务院未曾出台任何具体办法以收取该等属于国家的土地收益。但我们注意到，地方政府多有自己的相关办法，如上海，但具体的计算标准，并不统一。因此，对于出租方而言，应充分考虑这一问题，计提有关费用，并在设定租金时考虑到这一面向国家的支付义务。