房产税

最近中央和地方都在讨论通过税收政策调控房地产市场。其中谈论最多的是物业税和房产税。前者因为普遍认为缺乏条件而被认为近期出台可能性很小，倒是房产税政策调整仿佛呼之欲出了。
笔者就现有房产税制规定做了归纳。
一、 什么是房产税
根据现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》（下称“条例”），房产税是指营业性房产所有人或特定情况下的使用人就其持有使用房产依法缴纳的房产保有环节的税种。

对于何谓“房产”，财税地字〔1987〕3号文件中明确规定，房产是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
二、 计税依据和税率
根据条例的规定，房产税有两种计税方式。第一种，按照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳，税率为1.2%；第二种，在房产出租的情况下，根据租金收入作为计税依据，税率为12%。
其中房产原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。其中的房产原值包含房屋附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
上述10%至30%的幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《上海市房产税实施细则》，上海地区的减除比例为20%。
三、 上海楼市新政不会涉及房产税
目前针对国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，一线城市将会出台具体的实施细则。北京目前已经出台了有关政策。上海则在市场的强烈期待中犹抱琵琶半遮面。市场传闻，上海的细则中将涉及扩大房产税的征收范围。对此，知名房地产市场评论人，杨红旭亦认为“尽管难度较大，上海市仍有可能在近期出台房产税，但短期内向全国推广的可能性不大”。
对此，笔者不敢认同杨先生的上述看法。这主要是因为对于税收政策的调整和解释，权限均不在地方政府。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三条“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行；任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”。据此，任何税收之相关政策至少应由国务院进行决策，地方政府无权出台有关税收的政策。
实际上对于市场的这一传言，国家税务总局新闻处处长牛新文17日向中国证券报记者表示：“按照现行的规定，税收立法权在中央，也就是说中央来定，地方去执行，地方政府没有权力出台新税种。”
四、 房产税对楼市的影响
根据现行的条例规定，“个人所有非营业用的房产”是免于征收房产税的。这一规定意味着，房地产投资客购入房屋之后，只要不进行租赁，其持有房产将不需缴纳房产税。即便是进行租赁了，那么作为自有居住房屋的租赁，各地往往征收很低的综合税，如上海地区，对于出租自由居住房屋的，目前仍然按照5%征收综合税，不再单独征收房产税、所得税、营业税等。
因此，在不对条例本身进行大的修改的前提下，指望房产税能对住宅市场上产生大的调控作用，恐怕只是一厢情愿的事了。
当然，如果国务院对条例进行修改，对家庭持有第二套房屋征收房产税，那将会很大程度上抑制住宅市场的泡沫。但显然没有理由认为，国务院会于进行对条例进行大的调整。