解密上海经适房建设 看两个一千万顺利转型
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解密上海经适房建设 看两个一千万顺利转型
经济适用房建设是今年上海房地产等相关政府机构工作的重中之重，同时也成为上海国资房企的头等大事。
“6月20日前，上海首批160万平方米经济适用房项目完成施工和监理招投标工作；6月25日前，核发建筑工程施工许可证(副本)。”在本报记者日前从可靠渠道独家获得的一份内部文件中显示，首批160万平方米11个项目的经济适用房建设将由上海国资房企挑大梁，目前已基本落实各项目的开发单位。
另据知情人士透露，上海首批160万平方米和今后很大一部分经济适用房建设的土地将来自此前的“两个一千万工程”涉及的土地。
国资企业打头阵
日前，上海市政协主席视察会召开，题为“本市推进廉租房制度建设和建立健全经济适用住房制度”。上海市房地局透露，该市经济适用住房申请对象的准入标准基本形成，即家庭人均建筑面积14平方米以下、人均月收入2100元以下、家庭金融资产20万元以下。
据了解，《上海市经济适用住房管理试行办法》目前已形成讨论稿，正上报市政府。经济适用房在供应机制上，拟实行“三级审核、二级公示”制度，对符合购买条件的申请人，建立登记轮候册，采取轮候的办法供应。
未来的供应问题有了一个初步的说法，但眼前最关键的是经济适用房的建设问题，谁来建、怎么建？
本报记者获得的这份由上海市重大工程建设办公室(以下简称“市重大办”)于今年5月4日向各有关单位发出的“《关于160万平方米经济适用房市级项目建设推进会议的会议纪要》(107号)”文件显示，国资房企是首批经济适用房建设的不二人选。
在107号文件的“2008年上海市经济适用住房市级项目一览表”中，基地/地块以及相应的中标单位包括：顾村新选址一号基地(10万平方米)，上海地产(集团)有限公司(项目公司为明馨置业)；周浦基地7号地块(10万平方米)，上海中星(集团)有限公司(项目公司众轩置业)；浦江原选址季度7号地块(17万平方米)，上海住宅科技投资股份有限公司(项目公司科鼎房地产)；航头基地3号地块(14万平方米)，上海新黄浦(600638行情,股吧)置业股份有限公司(项目公司欣南房地产)等11个项目。这些都是上海的国资房企大鳄。
土地来源：两个一千万
上述参建企业的负责人还透露，政府部门考虑国资企业更稳妥、可控固然是选择国企参建的主观原因，但首批160万平方米经济适用房土地其实早在相应国资房企手中，才是核心的客观原因。“包括这首批160万平方米经济适用房的土地在内，上海5年2000万平方米的建设计划，其主要的土地来源就是前两年‘两个一千万工程’中出让的土地。”
根据记者掌握的情况，“两个一千万工程”中出让的土地，只有少部分通过一些变通被市场消化，大部分土地还处于出让后暂停开发的状态。“这些土地的原开发商及中标建设单位随之一起变身，成为首批经济适用房的开发主体，这些主体恰恰就是以国资房企为主。”上述负责人坦言，其所在公司目前开发的经济适用房项目就是由前两年获得的“两个一千万工程”变身而来。
这也正是外界对首批经济适用房土地出让、建设招标基本无所闻的主要原因所在。这位负责人告诉记者，基本上是通过设定条件而实现的定向招拍挂，例如在开发量、资质、本地等方面量身设定标准。
五合智库在一份专题性报告中指出，住房保障正是考验地方政府的执行力。
在107号文件上可以发现，对首批上海经济适用房项目，有关部门将接下来的五、六月定位为关键时期，多个环节将“开绿灯”。
上述参建公司负责人表示，在5、6月这两个月中，将是项目前期工作的关键阶段，政府方面要求在短期内完成全部前期工作，按时开工建设，这也是政策“开绿灯”的重要原因。
保证10%的投资回报率？
“不过，即使获得了各方面‘开绿灯’的待遇，作为开发商，我们最关心的还是项目今后的市场接受度和投资回报。”这位参建公司的负责人坦言，政府有关部门选择国资房企为开发主体，很重要的一点是，相应土地款需要上交市一级部门，同时在建设过程中，目前政府方面并没有特定的资金支持政策，基本上需要企业自筹资金。
相对而言，经济适用房建设的资金要求较高，而目前一般民营房地产企业普遍遭遇资金瓶颈和银行信贷瓶颈。
“多家银行方面已经表态，对国资企业的经济适用房项目，只要符合相应的条件，将重点支持项目建设的相应贷款，在这方面，国资房企具有优势。”这位负责人坦言。
根据经济适用房的模式，参与开发建设的这些国资房企将在项目建成后，继续负责销售，这也迥异于此前配套商品房由政府集中进行定向供应。据透露，目前的首批160万平方米经济适用房涉及的土地，虽然用地性质已改变，但开发商不需再补交相应费用。
这位负责人还透露，据说是保证开发商10%的投资回报率，而项目今后市场定价原则上会在5000-6000元/平方米，首批项目将在一年半至两年后交房。他表示，今后5年2000万平方米经济适用房的建设，国资背景并在上海排名前50的房地产企业，都有参与的机会。