孟自黄诉李权等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
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上诉人（原审被告）孟自黄。
被上诉人（原审原告）李权。
被上诉人（原审原告）李雪。
上诉人孟自黄因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。上诉人孟自黄及其委托代理人孟跃、汤景林，两被上诉人之共同委托代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，上海市某区甲路＊＊＊弄＊＊＊号602室房屋（以下简称涉案房屋）登记于孟自黄、李某某、孟某、慕某四人名下。
2014年11月8日，孟自黄并代案外人孟某、慕某（出卖方、甲方）、李权、李雪（买受方、乙方）与上海乙物业顾问有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款人民币3，050，000元（以下币种均为人民币）；乙方为表示对涉案房屋之购买诚意，向丙方支付意向金50，000元作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议3日内补足定金至100，000元等。
同时，孟自黄并代案外人孟某、慕某（出卖方、甲方）与李权、李雪（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方通过上海乙物业顾问有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有涉案房屋，房地产转让价款为3，050，000元；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于合同签署后22天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；合同签署人均保证有签署合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致合同无法成立、生效的，该方签署人应按合同约定向对方承担责任。该合同还对付款方式、交房时间等作了约定。孟自黄并代案外人孟某、慕某（甲方）又与李权、李雪签署《补充协议》（乙方），约定甲方配合乙方做成涉案房屋是上海唯一一套住宅，若某区房地产交易中心查处涉案房屋不是唯一，所产生的税费分别由王某私人承担5，000元，剩下的由乙方承担；在甲方唯一住宅的情况下，乙方实际打包价格在3，351，000元。
同日，孟自黄签署《承诺书》一份，表示涉案房屋权利人授权其与李权、李雪签订涉案房屋的《房地产买卖居间协议》并代为收取定金50，000元，若之后权利人否认授权，最终导致合同及协议目的无法实现的，孟自黄愿意按照合同中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任，且向上海乙物业顾问有限公司支付居间补偿费55，000元，并承担由此造成的一切后果。
当日，李权、李雪向孟自黄支付了定金50，000元，为此孟自黄出具收款收据一份。
2014年11月13日，李权、李雪又向孟自黄支付定金50，000元。
2014年11月14日，孟自黄、孟某、慕某向上海乙物业顾问有限公司发送《终止房屋交易函》，表示涉案房屋由孟自黄、孟某、慕某共同所有；2014年11月8日，中原公司业务员在孟某、慕某不知情且缺席的情况下，让孟自黄单独签署了房地产买卖居间协议和房屋买卖合同；孟自黄年事已高、视力残疾、阅读困难、身患疾病，而签约过程长达6小时，且老人身边无人陪伴，期间老人已表达不交易意愿。回到家中，在与儿子、儿媳电联中，也约定不交易涉案房屋，后中原公司业务员又追至家里，再拉老人去中原公司，业务员还和老人声称，签署的只是意向，不作房产交易的依据，正式签署时需要所有房产所有人到场确认，在让老人签署相关文件时，也没有让老人的家属陪伴、也没有与老人的儿子、儿媳进行任何确认。签约过程违背公平、公正原则，侵害了房屋所有人的权益，也违背了老人的真实意愿，故孟自黄、孟某、慕某对合同及协议不予认可；本次事件是由中原公司业务员违规操作所致，现要求中原公司立即采取措施，纠正错误，终止合同的执行，并进行撤销，在3天内向交易各方退回已收取的费用和产证，并妥善处理相关善后工作，否则孟自黄、孟某、慕某将进一步追究中原公司责任。
2014年11月25日，孟自黄向李权、李雪退还了已收定金100，000元。
原审另查明，涉案房屋权利人之一李某某已于2008年7月死亡。2010年1月28日，经上海市某公证处公证，李某某遗留的财产包括涉案房屋及存款由孟自黄继承。
原审审理中，李权、李雪共同提起诉讼，请求判令孟自黄按定金罚则向李权、李雪支付赔偿金100，000元。孟自黄辩称:不同意李权、李雪的诉讼请求。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从该条规定可见，虽然孟自黄在签署《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》等材料时未得到其他产权人的授权，事后也未得到其他产权人的追认，但该些材料仍属有效，对孟自黄具有法律约束力。且孟自黄在《承诺书》中亦明确若其他权利人否认授权，最终导致合同及协议目的无法实现，其愿意按照合同中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。现因其他产权人不同意出售涉案房屋，导致李权、李雪与孟自黄之间签订的买卖合同无法继续履行，孟自黄应对此承担违约责任。根据买卖合同约定在孟自黄收到李权、李雪支付的定金后，若孟自黄违约不卖，则应向李权、李雪双倍返还定金。故孟自黄理应按定金罚则向李权、李雪双倍返还定金。鉴于孟自黄已向李权、李雪返还了定金本金，故李权、李雪要求孟自黄按一倍定金的标准向其赔偿100，000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。
原审法院审理后于二〇一五年八月二十八日作出判决:孟自黄于判决生效之日起七日内向李权、李雪支付100，000元。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1，150元，由孟自黄负担（该款由孟自黄于原审判决生效之日起七日内直接向李权、李雪支付）。
判决后，孟自黄不服，向本院提起上诉称:涉案房屋登记于孟自黄、李某某、孟某、慕某四人名下，上诉人无权单独处分涉案房屋，其他产权人也未授权上诉人出售涉案房屋。上诉人系高龄老人，身患多种疾病，在不能辨认涉案《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《承诺书》内容的情况下，未经授权，受欺骗而签订了上述合同，客观上存在中介公司与被上诉人恶意串通欺骗上诉人的事实，上述合同应属无效。在签订上述合同当日，虽然上诉人出具了定金收条一份，但其并未实际收到5万元定金，该笔钱款系中介公司在上诉人并不知情的情况下，于2014年11月10日汇入上诉人账户的，且2014年11月10日，上诉人的儿子孟某在得知上诉人受欺骗的事实后立即向中介公司交涉，并要求停止涉案房屋交易，而中介公司为达到以合法形式取得双倍定金的目的，通知被上诉人于2014年11月13日又转账支付上诉人5万元，对此，上诉人不应承担相应的定金责任，中介公司与被上诉人之恶意明显，故上诉人请求撤销原审判决，改判驳回两被上诉人原审中的诉讼请求，或将本案发回重审。
被上诉人李权、李雪共同辩称:不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《承诺书》，明确约定因上诉人责任致合同及协议目的无法实现的，由上诉人承担定金责任。现因上诉人未获涉案房屋其他产权人授权或追认，致买卖双方未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，上诉人应依约向被上诉人承担定金责任，被上诉人要求上诉人双倍返还定金的请求，符合合同约定及法律规定，应予支持，因上诉人已返还定金10万元，故上诉人仍需给付两被上诉人10万元。
上诉人抗辩称其系高龄老人，身患多种疾病，对涉案《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《承诺书》约定的内容并不清楚，上述合同及承诺书对上诉人并无约束力。本院认为，上诉人系完全民事行为能力人，依法应对其实施之民事行为承担相应的民事责任，上诉人的该项抗辩，缺乏事实基础，本院不予采信。上诉人又抗辩称中介公司与被上诉人恶意串通损害上诉人利益致上述合同及承诺书无效，但上诉人提供的证据不足以证明被上诉人与中介公司存在恶意串通的情形，上诉人的该项抗辩意见，缺乏证据支持，本院难以采信。至于上诉人未获涉案房屋其他产权人授权或追认，是否应受涉案《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《承诺书》约束的争议，原审法院对此已作详细认定，具有相应的事实基础及法律依据，本院予以认同，不再赘述。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，300元，由上诉人孟自黄负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾依
代理审判员 娄永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年十二月十日
书记员 许晶