戈嘉璘与张琛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
编辑：上海市第二中级人民法… 来源：上海市第二中级人民法院 点击进入：法律咨询热线
上诉人（原审原告）戈嘉。被上诉人（原审被告）张琛。
原审第三人上海易轩房地产经纪事务所。
法定代表人黄彦卿。
上诉人戈嘉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月14日，张琛作为卖售人（甲方）、戈嘉作为买受人（乙方），经原审第三人上海易轩房地产经纪事务所（以下简称易轩地产）居间介绍，就位于上海市北石路XXX弄XXX号XXX-XXX室系争房屋签订《房地产买卖合同》，合同约定：转让价为人民币（以下币种均为人民币）1，330，000元；甲方于2013年8月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行验查。验查后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；双方于2013年7月26日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；第十条第（三）项、甲方未按本合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付十五日的违约金外，甲乙双方同意按以下方式处理：乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任、赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款（一）约定：甲方于2013年8月20日前将房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、有线电视等费用进行结算；甲方于双方至交易中心过户之前迁出该房屋内所有户口，如逾期未迁出则按每天100元向乙方支付违约金，逾期达15天仍未迁出户口的按本买卖合同第十条处理；甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料（若需）、本次交易所需的书面材料和相关证明、并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应责任。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2013年6月8日支付给甲方定金计300，000元；2、乙方于2013年6月14日支付房款700，000元；3、乙方通过向银行贷款方式申请300，000元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；4、交房当日，乙方支付甲方剩余房款30，000元。
合同履行过程中，戈嘉于2013年6月8日支付张琛购房定金300，000元，于当月14日支付首付款700，000元，于同年8月6日支付贷款不足部分50，000元，于同年9月6日通过贷款银行支付250，000元，共计1，300，000元。2013年8月5日，双方当事人至房地产交易中心办理系争房屋产权转让过户手续。当月20日，系争房屋产权登记在戈嘉名下。同年9月10日，戈嘉户籍迁入系争房屋。同年11月25日，张琛户籍自系争房屋内迁出。
现戈嘉涉讼，请求法院依法判令：1、继续履行买卖合同，张琛将系争房屋交付戈嘉；2、张琛支付延迟过户违约金，自2013年7月26日起至2013年8月5日止，按已付款1，050，000元的日万分之五的标准计付；3、张琛支付延迟交房违约金，自2013年8月20日起至2013年9月5日止，按已付款1，050，000元的日万分之五的标准计付；自2013年9月6日起至实际迁出之日止，按已付款1，300，000元的日万分之五的标准计付；4、张琛支付延迟迁出户口违约金，自2013年8月6日起至2013年8月20日止，按100元／日计；自2013年8月21日起至2013年9月5日止，按已付款1，050，000元的日万分之五的标准计付；自2013年9月6日起至2013年11月25日止，按已付款1，300，000元的日万分之五的标准计付等。
原审法院审理中，针对延迟过户问题，戈嘉提供如下证据：1、中国工商银行上海市分行宝山支行工作人员胡文婕于2013年11月19日出具的《戈嘉贷款审批进度的情况说明》，证明因张琛提供的其父母身份证复印件模糊，需更换清晰的复印件，由于张琛延迟提供，致戈嘉于2013年7月20日才将材料补齐送往银行。该情况说明主要内容为：“借款人戈嘉于2013年7月3日向本行申请了个人二手房住房贷款250，000元，贷款当日提交了贷款部分资料。该笔贷款的信贷员当日列出了需要上家和借款人补充提供的部分资料，戈嘉在一周左右补齐了其资料，上家张琛的资料包括其父母的身份证复印件，售后公房物业管理的表一表二（即公有住房协议书）由戈嘉父亲送往宝山支行，所以截止到7月20日上家资料齐全，信贷员集齐所有资料提交审批，贷款于2013年7月26日审批结束，我行在两个工作日内完成了抵押资料的交接（其中7月28日、29日为休息日），30日抵押资料交付到我行房产交易代办员处，31日上下家过户”；2、戈嘉委托律师于2013年8月1日向易轩地产发出《律师函》，指出因当事人工作人员在2013年7月31日过户当天强行要求戈嘉支付成交价2%的中介费，违反合同约定，并以此终止当天的过户手续，严重损害了戈嘉的利益，应承担由此导致的违约以及损害赔偿责任，要求易轩地产在收到本《律师函》三个工作日内协助完成过户手续，避免损失扩大；3、戈嘉于2013年7月6日支付居间服务费3，000元的收据以及易轩地产的万壹辉于当日出具的承诺书，内容为：“本公司承诺帮客户办好交易手续，完成买卖合同到底，如有违约不配合客户办理或有意拖延，本公司负责到底。如果本次交易不成功，可拒交中介服务费”，证明2013年7月31日过户不成系因佣金问题导致，但2013年7月26日至7月30日五天延迟过户的责任在张琛，因为其未及时提供其父母清晰的身份证复印件致未能及时办出贷款。经质证，张琛表示，贷款银行是戈嘉自行联系，后由于不能及时办妥贷款，故双方商量迟延两天过户，张琛同意。7月底张琛至房地产交易中心，戈嘉与易轩地产因中介费问题争执，致过户未成。后易轩地产通知张琛8月5日过户，张琛又至房地产交易中心办理过户手续，一直配合戈嘉，且并未追究戈嘉违约责任。易轩地产表示，戈嘉称要更换清晰的身份证复印件，易轩地产即电话联系张琛，张琛当即通知其父母送来，并无迟延。至于是否影响贷款进度易轩地产不清楚，因为贷款银行是戈嘉自行联系。至于万壹辉出具的承诺书，并非出于其本人真实意愿，系在戈嘉坚持要求下出具，戈嘉称出具该承诺书能使其安心，不作他用。
针对交房问题，戈嘉称其无张琛的联系方式，每次均通过易轩地产联系张琛。虽易轩地产称系争房屋已腾空，但又称房内尚存有无价值物品，要求戈嘉自行处理。戈嘉坚持认为房屋内的物品是否具有价值并非由易轩地产或张琛判断，交房的标志是房屋全部腾空。2013年9月16日，因戈嘉母亲在医院开刀，故无法接听电话。
针对合同约定的违约金计付标准，张琛表示，其未违约，不应当承担违约责任。如法院认为本人存在违约情形，请求法院调整后依法判决。
2013年11月18日，在法院主持下，双方当事人就交付系争房屋和尾款支付事宜进行调解，但戈嘉表示其诉讼请求要求张琛支付的违约金金额高于尾款30，000元，故没有将该尾款交至法院的必要，且戈嘉经济困难，无支付经济能力。当月25日，张琛将户籍自系争房屋内迁出，原审法院再次主持调解，戈嘉表示同意接收房屋，但坚持认为房屋尾款应与其诉请主张的违约金相折抵。2013年12月19日，戈嘉在未通知张琛及易轩地产的情况下，撬开门锁进入系争房屋。戈嘉称，该房屋阳台上有水斗两只、小鞋箱一只、折叠圆桌一只（坏）、折叠方桌一只（坏）。戈嘉据此变更诉请，放弃要求张琛交付系争房屋的诉请，请求法院依法判令张琛支付至2013年12月18日止的延迟交房违约金。同时，戈嘉对有关房屋尾款仍坚持上述意见。此外，双方当事人均确认系争房屋的水、电、煤气费及有线电视费已结清。
原审法院经审理后认为，双方当事人就购买系争房屋签订《房地产买卖合同》，意思表示真实，各方均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。
戈嘉以张琛无故拖延提供贷款材料为由，要求对方支付延迟过户违约金的诉请，根据戈嘉提供的其贷款银行工作人员出具的《戈嘉贷款审批进度的情况说明》，该情况说明内容表明戈嘉在贷款时所需补充提供的部分资料及补交过程，但该情况说明并无因张琛不配合或拖延提供贷款资料的陈述。结合易轩地产述称张琛配合办理贷款、没有无故拖延提供贷款材料的意见，以及戈嘉提供的其向易轩地产发出《律师函》，证明在2013年7月31日过户未成的原因系戈嘉与易轩地产之间存在的佣金纠葛，故双方当事人在2013年8月5日才得以过户一节难以认定过错在于张琛。据此，戈嘉要求对方支付延迟过户违约金的诉请，因证据不足以证明其主张，不予支持。
针对戈嘉要求张琛支付延迟交房违约金的诉请。合同约定张琛应于2013年8月20日前将系争房屋交付，交付标志为张琛将该房屋的钥匙交付戈嘉，并对水、电、煤气、有线电视等费用进行结算。交房当日，戈嘉付清剩余房款。根据查明的事实，结合易轩地产的陈述，张琛在同年8月20日前具备了交付房屋的条件，不但易轩地产通知戈嘉办理房屋交接手续，张琛也曾要求易轩地产通知戈嘉办理房屋交接手续。戈嘉以系争房屋存有张琛的户口及尚留有部分物品为由明确拒绝办理房屋交接手续，致买卖双方未能在合同约定的时间交房。2013年12月19日，戈嘉在未通知张琛及易轩地产的情况下，擅自撬开门锁进入系争房屋。如其所述及事实表明，房屋内留存的物品仅作为房屋瑕疵，并不足以导致房屋缺乏交付条件；虽然张琛户籍尚未迁出，但不影响房屋作为物而可以进行的交付，故戈嘉拒绝接收房屋的理由并不符合法律规定。戈嘉要求张琛支付延迟交房违约金的诉请，缺乏事实依据，不予支持。现戈嘉实际已掌控系争房屋，故戈嘉放弃要求张琛交房的诉请，应予准许。戈嘉接收房屋后，应根据合同约定支付张琛房屋尾款，为避免讼累，故原审法院在本案中一并予以判明。戈嘉坚持认为上述尾款与其诉请主张的违约金相折抵而不愿支付的意见，因不符合合同约定和法律规定，故不予采纳。现双方当事人均确认系争房屋的水、电、煤气费及有线电视费均已结清，故本案对此不再予以处理。
针对戈嘉诉请要求张琛支付延迟迁出户口违约金的诉请。张琛确未在合同约定期限前将有关户籍全部迁出，应承担违约之责，故戈嘉要求对方支付迟延迁出户口违约金的诉请，应予支持。至于违约金金额，张琛认为如法院认为其存在违约情形，请求调整违约金计付标准后依法判决。根据查明的事实，戈嘉户籍已于2013年9月10日迁入系争房屋，张琛户籍则在本案诉讼期间的同年11月25日迁出。 结合合同对违约金的约定应遵循公平合理、等价有偿的民法原则，综合房屋实际成交的价格、买卖双方通过交易取得的合同利益及合同约定违约金的计算方法分析，张琛虽有违约行为，但该行为发生后戈嘉可预见的合同权益损失显然低于其可按合同向张琛主张的违约金金额，如要求张琛以合同约定的计付标准向戈嘉支付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，亦有悖于法律在民事活动中规定的公平原则，故张琛请求法院调整违约金的意见，应予采纳，张琛应支付的违约金金额由法院酌定，其应一次性支付戈嘉违约金3，000元。
原审法院据此作出判决：一、戈嘉与张琛于2013年6月14日就上海市北石路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、张琛应于判决生效之日起十日内一次性支付戈嘉延迟迁出户籍违约金3，000元；三、戈嘉应于判决生效之日起十日内支付张琛房屋尾款30，000元；四、对戈嘉其余诉讼请求均不予支持。
原审判决后，上诉人戈嘉不服，向本院提起上诉称：原审法院审理中释明权不当，多次暗示、引导被上诉人提出要求法院调整相关违约金的数额，并轻易采信原审第三人易轩房产的陈述，造成当事人诉讼权利明显不对等，故所作判决无法令人信服。上诉人提供的有关贷款银行工作人员的情况说明，证明造成贷款审批延迟，并导致过户时间延后的责任在于被上诉人。上诉人希望对方处理完留在系争房屋内物品的先合同义务后再交接，并非拒绝履行交房手续，被上诉人实际上并未将钥匙及时交付，而且因其不在国内，故无法在约定的时间内对水、电等费用进行结算。造成上诉人将自己原先房屋出售后，无处居住，处于借房度日的困境，遂不得不在有关公安机关备案后，进入系争房屋。但是，又发现房内水电均被对方切断，只得继续在外借房使用。虽然原审法院认定被上诉人应承担延迟迁出户口的违约责任，但是在对方不仅恶意违约，而且也未提出申请的前提下，原审法院基于自由裁量权，调整被上诉人应承担的相应违约金数额，明显不公，违背了合法、合理、公正和审慎的原则。原审法院审理中，要求上诉人先支付30，000元，作为交房的押金，但上诉人因经济困难无法履行，并非不愿意支付。此外，被上诉人称其出国也无证据证明。易轩地产在原审法院的陈述因与本案有利害关系，不符合证据规则的规定。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，并改判被上诉人分别支付上诉人延迟过户、交房及迁出户口的违约金2，625元、76，000元和61，900元等。
被上诉人张琛辩称：虽然系争房屋的水管、电线有点破损，但水电煤等设备都是通的。且双方合同上没有进一步明确交房条件。上诉人自行撬门进入系争房屋，故其相关主张，被上诉人不予认可。被上诉人不愿意与对方调解，并认为原审判决正确，故请求本院依法维持。
原审第三人易轩地产未作陈述。
本院经审理查明，2013年12月10日，被上诉人在原审法院审理中称，其没有违约，不应当承担违约金，如果法庭认定有违约的，违约金标准由法庭调整。
以上事实有原审法院的审理笔录证明属实。原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原审法院审理中，依法对双方当事人提供的《戈嘉贷款审批进度的情况说明》等证据，以及易轩地产的承诺书及相关陈述等，所进行的质证，程序合法。上诉人关于原审法院轻信易轩地产的陈述，有关释明不当的主张，因无事实和法律依据，本院难以采纳。原审法院基于被上诉人在审理中的明确表示，对于有关户口迁移逾期的违约金酌情予以调整，并无不妥，故上诉人关于原审法院行使自由裁量权不公的主张，本院难以采信。上诉人要求本院依法改判对方支付其延迟过户、交房违约金等诉请，因原审法院均已审理清楚，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，121元，由上诉人戈嘉负担。
本判决为终审判决。
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