上海市二中院关于建设工程施工合同纠纷的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第940号
上诉人(原审被告)李某某。
上诉人(原审被告)上海民华房地产有限公司。
法定代表人魏某某，总经理。
被上诉人(原审原告)朱某某。
被上诉人(原审原告)何某某。
原审第三人上海银行股份有限公司长宁支行。
法定代表人徐某某，行长。
上诉人李某某、上海民华房地产有限公司(以下简称“民华公司”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第1242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人李某某的委托代理人秦建铭、上诉人民华公司的法定代表人魏某某及委托代理人唐生林、被上诉人朱某某及其与何某某的共同委托代理人钱恒昌、原审第三人上海银行股份有限公司长宁支行的委托代理人忻某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1998年10月18日，上海信诚建筑装璜公司(以下简称“信诚公司”)与丁某某签订《承包协议书》，由信诚公司委托丁某某负责上海市天宝路某号工地全面工作。1998年10月20日，民华公司与信诚公司签订《建设工程施工合同》，由信诚公司承包民华公司开发的上海市天宝路某号地块润欣公寓(民隆新城)甲号楼、乙号楼土建、安装及总体工程和丙号楼装饰工程(以下简称润欣工程)。之后，信诚公司将润欣工程交由丁某某负责施工，丁某某将工程甲号楼、乙号楼的水电工程交由何某某(系朱某某配偶、何某某父亲)负责。2000年9月1日，润欣工程通过验收合格。因民华公司与信诚公司发生纠纷，双方未能结清工程款。2001年1月17日，民华公司将包括系争房屋在内的三套房屋作价人民币(以下币种均为人民币)2,055,042元抵扣给丁某某作为工程款，并约定该款从信诚公司的工程款中抵冲。
2000年12月25日，丁某某与何某某、朱某某签订一份协议书称：甲方(丁某某)欠乙方(何某某、朱某某)工程款40万元，鉴于民华公司欠甲方工程款，故经甲乙双方商定，并经民华公司同意，由民华公司代甲方支付给乙方工程款，由民华公司以润欣公寓某幢(号)1层103室房屋(以下简称“系争房屋”)支付，价格为387,400元。2001年8月，朱某某、何某某与民华公司签订了《上海市内销商品房预售合同》(以下简称“《内销预售合同》”)，约定朱某某、何某某向民华公司购买系争房屋，房款384,784.80元。随后民华公司向朱某某开具了注明天宝路59弄润欣公寓房款，金额为384,784.80元的发票。2001年10月31日，民华公司向朱某某、何某某交付了系争房屋，朱某某、何某某于次日实际入住，但双方未办理预告登记。2002年5月10日，民华公司出具一张证明，称朱某某购买系争房屋，产证在办理中。2002年9月4日，民华公司出具给朱某某一张承诺书，承诺在2002年12月31日前将系争房屋办理登记完毕，因该房系法院查封，届时撤封需要朱某某垫付5－6万元。2002年12月，朱某某、何某某向上海市虹口区人民法院(以下简称“虹口法院”)起诉民华公司，要求确认朱某某、何某某与民华公司所签订的《内销预售合同》有效，民华公司为朱某某、何某某办理登记手续。2003年1月15日，虹口法院作出(2002)虹民一(民)初字第6084号民事判决书，确认朱某某、何某某与民华公司签订的《内销预售合同》有效，民华公司在判决生效之日起30日内向上海市虹口区房地产交易市场办理预售合同登记备案手续，该判决已生效。之后，朱某某、何某某分别于2003年4月17日、2003年9月24日两次向虹口法院申请对上述判决强制执行，因系争房屋存在浦东新区严桥农村信用合作社的抵押，已被另案查封，故执行未果。
2003年3月10日，信诚公司向上海市第二中级人民法院起诉民华公司，要求支付工程款。该院于2003年11月25日判决民华公司支付信诚公司工程款4,730,105元，未扣除以房产抵扣的工程款。2005年12月20日，丁某某向虹口法院起诉信诚公司，要求支付工程款。丁某某在诉状中称民华公司的三套房屋因并未过户，不能折抵工程款。该案审理中，丁某某的委托代理人表示，未将包括系争房屋在内的三套房屋计入已付工程款，对该三套房屋以后不主张权利。虹口法院于2006年8月18日判决信诚公司支付丁某某欠款3,907,017.88元，未将系争房屋等三套房屋计入已付工程款。该判决至今未执行完毕。2008年3月，民华公司与信诚公司达成“执行和解”，约定民华公司归还信诚公司473万元以了结此案，其中2008年8月底前归还115万元，信诚公司即同步办理房屋解封，退出占用的天宝路59弄乙号103室、59弄丙号103室房屋。
2008年8月，李某某与民华公司签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，由李某某向民华公司购买系争房屋，总房价1,389,003元。付款方式约定为首付489,000元、余款90万元商业贷款，未约定付款期限。该预售合同在交房时间、房屋交付条件、取得大产证时间、办理小产证时间、逾期交房的违约责任、逾期付款的违约责任、质量问题的违约责任等条款上均无约定。双方为规避网上登记规定，在预售合同上记载的签约日期为2004年3月20日。随后民华公司向李某某出具了金额为489,000元的发票。2008年8月26日，民华公司向李某某出具承诺书，承诺李某某购买系争房屋在民华公司与信诚公司工程款纠纷解决以后交付给李某某，最迟于大产证办出后三个月内交付。次日，系争房屋办理了以李某某为权利人的预告登记。2009年4月2日，李某某与上海银行股份有限公司长宁支行(以下简称“上海银行长宁支行”)签订《个人住房借款担保合同》(以下简称“借款合同”)，以系争房屋为抵押贷款90万元，还款期限20年。2009年4月3日，民华公司取得系争房屋大产证。2009年4月8日，上海银行长宁支行取得系争房屋的抵押登记。2009年4月14日，上海银行长宁支行将90万元贷款划入民华公司账户。2009年7月2日，虹口法院因朱某某、何某某申请执行(2002)虹民一(民)初字第6084号民事判决，将系争房屋查封。
原审审理中，李某某述称，其预购系争房屋之前曾前往看房，发现有人在房屋内，民华公司告诉其系争房屋所在的楼盘存在工程款纠纷，三个月后能交房；关于首付款的筹集，是其父亲的侄女开车将全部现金送来的。
原审法院经审理后认为，朱某某、何某某与民华公司之间《内销预售合同》的效力，已经由生效的(2002)虹民一(民)初字第6084号民事判决所确定，具有既判力。朱某某、何某某以何某某应收工程款抵扣房款，并不违反法律规定。虽然朱某某应收工程款的直接对象并非民华公司，但法律并不禁止当事人合意由第三人代为履行债务。民华公司直接与朱某某、何某某签订了《内销预售合同》，向朱某某开具了注明为系争房屋购房款的发票，并承诺为其办理登记手续，以自身的实际履行认可了这一抵扣及代为履行的行为。故法院认定丁某某与何某某之间的工程款债务关系，经相关当事人同意，已转化为民华公司与朱某某、何某某之间对系争房屋的买卖关系，且朱某某、何某某已经支付了系争房屋的购房款。民华公司关于朱某某、何某某与其之间《内销预售合同》无效的抗辩，不予采纳。丁某某、信诚公司在相关工程款诉讼中放弃以系争房屋在内的房屋抵扣工程款，未得到朱某某与何某某的同意，对其不发生法律效力，不影响已发生的代为履行效果及系争房屋买卖关系的存续。
根据法律规定，双方恶意串通损害第三人利益的合同无效。在朱某某、何某某与民华公司之间的《内销预售合同》签订在先，已取得法院生效判决支持履行，且朱某某、何某某实际居住系争房屋已有多年的情况下，民华公司利用房屋尚未过户登记的时机向他人再次预售系争房屋，系一房二卖的行为，具有明显的恶意。故李某某与民华公司之间的预售合同是否有效，取决于李某某在交易过程中是否善意。根据本案查明的事实，首先，李某某与民华公司的预售合同中存在大量空白条款，对双方履行各自主要合同义务的时间以及违约责任等重要内容都不加约定，有悖于一般商品房预售的交易常理；其次，李某某在签约前已实地看房，在发现系争房屋并非空房的情况下，却未进一步了解详情，更未向房屋内的人询问，显然未尽一个善意的购房人应有的注意义务；再次，民华公司出具给李某某的承诺书中，已明确写明系争房屋要在民华公司与信诚公司的工程款纠纷了结后才能交房，可见李某某对系争房屋存在纠纷应当是知晓的。综上，应认为李某某对民华公司出售系争房屋的行为存在瑕疵是明知的，其与民华公司就系争房屋进行交易并非善意，损害了朱某某、何某某的正当利益。因此，朱某某、何某某主张李某某与民华公司所签订的预售合同无效，具备事实和法律依据，应予支持。至于朱某某、何某某要求民华公司为其办理系争房屋过户手续的诉请，因与本案主要争议不属于同一法律关系，故在本案中不予处理，朱某某、何某某可待条件具备后另行解决。
无效的合同，自始无法律拘束力，因合同而取得的财产，应当予以返还。民华公司与李某某之间的预售合同无效后，民华公司所收取的购房款应当返还，李某某对系争房屋的预告登记应当予以注销。但系争房屋已经由上海银行长宁支行设定了抵押权并经登记，该抵押权系基于李某某的借款合同和预告登记而善意取得，合法有效，故李某某的预告登记应当在其归还贷款本息，上海银行长宁支行涤除抵押登记后予以注销。至于贷款和房款的归还问题，不属于本案法律关系的处理范围，故不在本案中进行处理，可由上海银行长宁支行、民华公司与李某某另行解决。
原审法院据此作出判决：一、李某某与上海民华房地产有限公司就上海市天宝路59弄乙号103室签订的《上海市商品房预售合同》无效；二、上海银行股份有限公司长宁支行应于李某某清偿双方之间《个人住房借款担保合同》所约定的贷款本息之日起7日内，涤除上海市天宝路59弄乙号103室的抵押登记；三、上海民华房地产有限公司、李某某应于上海市天宝路59弄乙号103室的抵押登记涤除之日起7日内，注销李某某的预告登记。
原审判决后，上诉人李某某、民华公司不服，向本院提起上诉。
李某某上诉称，由于签订预售合同时，系争房屋的大产证并未办出，合同履行存在不确定因素，故合同中相关条款空白；虽然李某某在实地看房时了解有人居住，但民华公司向其出具了承诺书表示可以解决纠纷；其已支付了首付款489,000元，对此原审法院未作认定。李某某作为一个善意的购房者，正当权益应受法律保护，请求撤销原判，依法改判驳回朱某某的原审诉请。
民华公司上诉称，虽然在2000年底，民华公司与信诚公司及丁某某约定，将包括系争房屋在内的三套房屋抵扣丁某某应得工程款2,055,042元，对此民华公司予以认可；又因丁某某将系争房屋用以抵扣其拖欠朱某某40万元债务，故朱某某与民华公司签订了系争房屋的《内销预售合同》，民华公司对此亦无异议。但在2003年及2005年，信诚公司起诉民华公司及丁某某起诉信诚公司的两起工程款诉讼中，信诚公司、丁某某均未将这三套房屋计入民华公司已付工程款，故信诚公司、丁某某以实际行为表示放弃或是撤销了之前以房抵债的协议。由于客观事实发生了重大变更，民华公司对系争房屋仍然具有所有权，有权出卖系争房屋。至于朱某某的损失，其可向丁某某主张权利。故请求撤销原判，依法改判驳回朱某某的原审诉请。
被上诉人朱某某、何某某辩称，其与民华公司签订的《内销预售合同》已经相关生效判决确认有效，应受法律保护。李某某在明知民华公司出售系争房屋的行为存在瑕疵而仍然以默示方式予以接受，显然属于恶意串通行为。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人上海银行长宁支行述称，同意原审法院判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，本院再次询问李某某是否有支付首付款的相关证据，李某某表示无相关证据。
本院认为，李某某在购房过程中是否善意为本案争议焦点。首先，预售合同约定房屋首付款为489,000元，对于此较大金额却用现金支付并不符合交易常理，李某某亦提供不出任何支付的证据；其次，李某某在看房过程中已知有人在系争房屋入住，又明知该房屋涉及到民华公司尚未解决的工程款纠纷，在此情况下，李某某作为购房者，其内心应比购买其他普通房屋更加谨慎，考虑周全，以防范风险发生，然李某某不但未与民华公司就交房时间及违约责任等作更加详细的补充约定，用以充分保护自身权益，相反，在预售合同一些必备条款上却留作空白，显与常理相悖。故李某某关于购房系善意之辩称，本院实难采信。对于民华公司上诉观点，本院认为，在朱某某、何某某与民华公司《内销预售合同》经生效判决确认有效情形下，应首先保护无过错一方的合法权益，若民华公司确因此受到损失，可另行主张权利。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人李某某、上海民华房地产有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 王 伟
代理审判员 徐 江
二○一一年六月二十一日
书 记 员 宋 睿