房地产居间佣金支付的条件
编辑：佚名 来源：房地产律师网 点击进入：法律咨询热线
条件之一，居间合同的合法有效。
居间合同就是向委托人报告订立合同的机会。根据民法通则和合同法的规定，合同成立应具备以下条件：第一，主体资格合法。第二，意思表示真实。第三，不违反法律和公共利益。居间人应当具有独立从事房地产中介业务的独立法人资格。从委托人角度来讲，委托人要具有民事行为能力。这里面要说几点：一个是限制行为能力人订立的居间合同无效。没有代理权或者代理权过后的居间合同对委托代理人不发生效力。另外，非房地产产权人处分他人房产的居间合同也是无效。另外，关于意思表示真实的问题。居间合同应当是双方当事人真实意思的表现，如果居间合同或者委托人存在欺诈、误解，居间合同则因为无法表达当事人真实意思，就是有可能被当事人申请撤销。另外，关于不违反法律的问题。深圳个别中介公司提供的格式合同有一些条款是显失公平的，违反合同法公平原则及合同强制性规定。
我在这里建议，提供格式化居间合同的房地产中介公司在制定居间合同时，尽可能公平分配委托人和居间人权利义务，防止因居间合同部分无效甚至全部无效所造成的无法收取居间的报酬发生。
条件二，房地产买卖合同的成立。
房地产买卖双方签订房地产合同成立时，合同就成立。如果是付期限的合同，仍以买卖双方签订合同时间来界定合同成立时间，而不以附条件、成就、时间到来而决定，因为这仅仅是合同生效时间，而不是合同成立的时间。房地产合同依法成立是居间报酬支付的条件。所以房地产买卖合同是否生效或者履行与否都不影响居间报酬。如果房地产买卖合同无效，居间人也就无权收取报酬，收取的报酬应当予以返还。这里讲一下房地产买卖合同合法的几种情况：第一，房地产买卖合同无效的几种情况。限制行为能力人签订的房地产买卖合同未经追认的无效。没有代理权、超越代理权，以代理权人名义订立合同的。还有一种是无处分权的人处分他人房产未经追认的。另外一种是以欺诈手段订立合同，损害国家利益的。第五，恶意串通、损害国家、集体利益的。现在有些买卖双方当事人所签订的黑白合同目的是为了规避法律，损害国家利益。签订这样的合同是无效的。合同无效的话，合同也就自始不成立。也就没有权收取居间报酬。所以签定合同，不管买卖双方原因还是中介公司员工，居间公司收取居间报酬都有风险。
另外一个是损害公共利益，违反法律强制性规定。另外，执法机关、行政机关依法裁定或者其他形式限制房地产权利的这类房产是不得转让的。共有产权人未经其他产权人书面同意，如果房产证上有两个以上的产权人或者夫妻共有财产，这都必须要进行其他产权人书面同意，房地产买卖合同才能成立。另外，担保法也有一个强制性规定。抵押期间，抵押人转移抵押物，并告知抵押物情况。未告知受让人的转让合同无效。要转让抵押房产的时候，出卖人应当通知抵押银行，如果未通知抵押银行的，转让行为无效。
另外我在谈一下房地产买卖合同被撤销的几种情况：房地产买卖合同因重大误解，当事人可以请求法院、仲裁机构撤销。合同法规定，出卖人出卖房屋的时候应当告知承租人，应当将交易条件告诉承租人，承租人如果放弃了优先购买权的，出卖人才能转让房产。未通知承租人或者承租人未放弃优先购买权的，转让行为是无效的。承租人可以向法院或者仲裁机构申请撤销房地产买卖合同。这是要强调的一点。
条件之三，居间人要履行法律义务。
第一，如实告知义务。合同法规定居间人就合同有关重要事项告知。损害委托人利益的不得要求支付报酬，并应当赔偿损失。第二，对委托人的忠实义务。居间人应忠实于委托人的利益，依据诚实信用原则，不得订立的合同不利于委托人。
《合同法》
第二十三章 居间合同
第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。