上海市二中院关于居间协议以及房屋买卖合同案例
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第533号
上诉人（原审原告）赵敬峰。
委托代理人胡安文。
被上诉人（原审被告）竺慈君。
被上诉人（原审被告）刘晓艳。
上列两被上诉人之共同委托代理人竺乾基。
上列两被上诉人之共同委托代理人陆素萍。
被上诉人（原审被告）竺乾基。
被上诉人（原审被告）陆素萍。
原审第三人上海德昊房地产经纪事务所。
法定代表人黄飞。
委托代理人袁永辉。
上诉人赵敬峰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字2642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭进行了审理，上诉人赵敬峰之委托代理人胡安文，被上诉人竺乾基、陆素萍并作为被上诉人竺慈君、刘晓艳的委托代理人，原审第三人上海德昊房地产经纪事务所（以下简称“德昊经纪”）的委托代理人袁永辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年12月31日，竺乾基、陆素萍、竺慈君、刘晓艳（以下简称“竺乾基方”）登记为上海市安波路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“502室房屋”）产权人。
2014年3月1日，竺乾基方（甲方）与赵敬峰（乙方）及德昊经纪（丙方）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“《居间协议》”），约定甲方向乙方出售502室房屋，房价款为人民币（以下币种均为人民币）4，800，000元，首期房价款3，750，000元，第二期房价款1，050，000元，尾款50，000元。甲方签订本协议后三日内，乙方应补足定金至300，000元。交易税费全部由乙方承担。甲、乙双方同意在甲方签署本协议后七天内签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。原审中，当事人均确认双方按照《居间协议》第十六条约定给付房款：乙方应于2014年3月31日前支付1，000，000元（包括已付定金），2014年5月31日前支付2，000，000元，2014年6月30日前支付800，000元，剩余1，000，000元贷款。同日，竺乾基方（甲方）与赵敬峰（乙方）签订《补充协议》约定，双方均同意把《买卖合同》中约定的房屋总价定为3，300，000元，乙方在上述总房价的基础上将于2014年6月30日前直接支付甲方装修补偿款1，500，000元，具体付款日期按居间协议执行。同日，赵敬峰签署《佣金确认书》约定，赵敬峰应支付佣金48，000元。原审中，竺乾基方确认签订协议当天赵敬峰支付定金100，000元，3月4日收到定金200，000元，3月31日前收到700，000元首付款，共计收到1，000，000元。
2014年6月6日，德昊经纪向赵敬峰发出《告知函》，“……您应于2014年5月31日前支付卖方购房款贰佰万元整。截至2014年6月6日，卖方尚未收到上述款项，请您收到本告知函后，于2014年6月10日前将上述购房款汇入以下银行账号，并签订《买卖合同》，如逾期未收到上述房款，则卖方可单方面解除买卖居间协议，并追究您相应的违约责任。同时卖方将502室房屋重新挂牌出售并不承担任何违约责任，如因你方违约并造成卖方不能顺利出售该房屋，卖方将追究因此造成的一切损失。”2014年6月9日，赵敬峰向竺乾基方发出《告知函》，“……本协议签订后，在规定的时间内，非因我方原因未能按本协议约定签订《买卖合同》……多次电话邀约协商处理，你们及中介方以种种理由怠于处理……”。2014年6月28日，竺乾基方向赵敬峰发出《解除协议通知函》，“我方与贵方签订居间协议中约定，赵敬峰应于2014年5月31日前支付购房款2，000，000元、签订《买卖合同》，但贵方未能履约。我方于2014年6月6日通过中介以书面形式通知贵方继续履约或承担违约责任。经中介协调后截止2014年6月28日贵方既不履约又不愿承担违约责任。现正式通知贵方，截止2014年6月10日我方将行使贵方违约解除合同的相关权利。……”。2014年7月2日，赵敬峰向竺乾基方发出《声明函》，“……根据甲方发来的《解除协议通知函》，甲方已单方面解除本协议，事实上构成甲方单方面违约，就此甲方应无条件退还乙方已支付的300，000元购房定金和700，000元购房款，并支付对应利息。……”。2014年8月8日，赵敬峰再次向竺乾基方发出《声明函》。后因双方未能解决纠纷，赵敬峰遂提起诉讼：1、请求判令竺乾基方共同返还购房款700，000元，并按同期银行贷款利率支付该款自2014年6月30日至判决生效日止的利息；2、请求判令竺乾基方双倍返还定金600，000元；3、诉讼费由竺乾基方承担。
原审中，原审法院要求赵敬峰提交其在2014年5月31日前具备房款2，000，000元支付能力的证据。赵敬峰向法院提交内江路房屋的房产证，以证明其具有相应的资产。竺乾基方认为支付房款需要的是资金，赵敬峰拥有房产不能证明其在5月31日前具备了2，000，000元的支付能力。
原审法院认为，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，当事人双方签订的《居间协议》约定了签订《买卖合同》的时间及房款的支付时间，当事人应当按约履行。根据《居间协议》的约定，买卖双方应于签署居间协议后七日内至中介方签订《买卖合同》，买方并应于3月31日前支付1，000，000元、于5月31前支付2，000，000元、6月30日前付800，000元、剩余1，000，000元贷款。根据查明的事实，赵敬峰无证据证明其在收到中介方要求在6月10日前签订《买卖合同》的书面函告后前往签约，亦无法提供其在5月31日前具备2，000，000元资金付款能力的相应证据，故应认定为赵敬峰方违约，赵敬峰要求竺乾基方双倍返还定金600，000元之诉讼请求，法院不予支持。赵敬峰主张其岳父曾打电话给中介方要求以合同价4，800，000元的标准签订《买卖合同》，但此系对于三方签订的《居间协议》及《补充协议》约定的变更。双方发生纠纷后，均相互向对方发函，但从赵敬峰发出的信函中对此从未提及，且根据《居间协议》的约定交易税费均由赵敬峰承担，故法院对此意见难以采纳。因双方《居间协议》已经解除，竺乾基方应当将已经收取赵敬峰的房款700，000元返还给赵敬峰。因系赵敬峰违约，故对于其要求竺乾基方支付利息的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院作出判决：一、竺乾基、陆素萍、竺慈君、刘晓艳应于判决生效之日起十日内返还赵敬峰房款700，000元；二、赵敬峰之其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16，500元，由赵敬峰负担7，615元，由竺乾基、陆素萍、竺慈君、刘晓艳负担8，885元；诉讼保全费5，000元，由赵敬峰负担2，308元，由竺乾基、陆素萍、竺慈君、刘晓艳负担2，692元。
赵敬峰不服原判，向本院提起上诉称，《居间协议》签订时竺乾基方只有三人签名，刘晓艳并未到场签字，《居间协议》亦未交付赵敬峰。至《居间协议》约定签订《买卖合同》之日（2014年3月7日），赵敬峰致电德昊经纪询问签订《买卖合同》事宜，德昊经纪告知称竺乾基方仍未完成《居间协议》的签名，因此《买卖合同》无法签订。直至2014年4月底，德昊经纪才将竺乾基方全部人员签名的《居间协议》给了赵敬峰。因此，未能按约在2014年3月7日签订《买卖合同》的责任在于竺乾基方。在原来约定已经无法履行，之后还未达成新约定的情况下，原审法院判决赵敬峰承担未按时签约的责任没有依据。故上诉要求撤销原判，发回重审。
被上诉人竺乾基方辩称，虽然《居间协议》签订时竺乾基方只有三人签名，但当晚刘晓艳即完成了补签。至《居间协议》约定签订《买卖合同》前一日（2014年3月6日），竺乾基方致电德昊经纪询问签订《买卖合同》事宜，被告知赵敬峰称没空签约，要等其有空签约，故2014年3月7日竺乾基方也未去德昊经纪处签约。但赵敬峰因购房资金出现困难，后来一直拒绝签订《买卖合同》，显已构成违约。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意赵敬峰的诉讼请求，要求维持原判。
原审第三人德昊经纪，对赵敬峰与竺乾基方的纠纷不发表意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审中，赵敬峰表示，为妥善解决双方的纠纷，自愿同意只要求竺乾基方返还定金150，000元。
本院认为，根据当事人签订的《居间协议》约定，赵敬峰支付的300，000元系签约定金。《居间协议》同时载明，双方应于签订《居间协议》后七天内就系争房屋签订《买卖合同》，否则违约方应当按照定金罚则承担相应责任。诉讼中赵敬峰与竺乾基方均承认未按约前往德昊经纪签订《买卖合同》。尽管双方对于未按时签约的原因各执一词，均主张系对方原因所致，但双方实际都未按约签订《买卖合同》是客观事实，因此均无权按定金罚则主张由对方承担相应之责任。由于当事人各方在《居间协议》中并未约定履约定金，加之此后双方仍有收付购房款及交涉再签订《买卖合同》的行为，在双方未就签订《买卖合同》重新协商达成一致意见的情况下，对赵敬峰支付的定金300，000元不应再适用定金罚则进行处理。二审中，赵敬峰表示自愿同意只要求竺乾基方返还定金150，000元的意见，与法不悖，可予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字2642号民事判决；
二、竺乾基、陆素萍、竺慈君、刘晓艳自判决生效之日起十日内返还赵敬峰定金人民币150，000元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币16，500元及财产保全费人民币5，000元，合计人民币21，500元，由赵敬峰承担人民币8，600元，竺乾基、陆素萍、竺慈君、刘晓艳共同负担人民币12，900元；二审案件受理费人民币16，500元，由赵敬峰负担人民币6，600元，竺乾基、陆素萍、竺慈君、刘晓艳共同负担人民币9，900元。
本判决为终审判决。
审判长 顾慧忠
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年九月二十五日
书记员 范庆韵