上海市二中院关于业主房屋买卖合同纠纷的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1597号
上诉人（原审原告、反诉被告）胡秀敏。
委托代理人肇锋，上海江三角律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）胡跃东。
上诉人（原审原告、反诉被告）柳元德。
上列两上诉人之共同委托代理人胡秀敏。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘玉婷。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周庙珍。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘学鑫。
上列三被上诉人之共同委托代理人蒋瑛，浙江泽厚律师事务所律师。
原审第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行。
负责人杨科。
委托代理人陈津申，上海银盛律师事务所律师。
委托代理人汪漪，上海银盛律师事务所律师。
上诉人胡秀敏、胡跃东、柳元德因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡秀敏（暨上诉人胡跃东、柳元德之委托代理人）、被上诉人周庙珍及三被上诉人共同委托代理人蒋瑛、原审第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行（以下简称“中行闸北支行”）委托代理人陈津申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：胡秀敏、柳元德系再婚夫妻，胡跃东为胡秀敏所育之子。周庙珍、刘学鑫原系夫妻（2010年12月3日登记离婚），刘玉婷为周庙珍、刘学鑫所育之女。2003年11月26日，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷以人民币（以下币种均为人民币）932，280元价格（其中74.5万元是以向上海银行杨浦支行借款方式支付）向上海顺业杨浦房地产开发有限公司购买了上海市杨浦区政德东路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），该房屋建筑面积155.38平米。合同签订后，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷取得上述房屋产权，并设立了上海银行杨浦支行为抵押权人的抵押登记。2009年，胡秀敏、胡跃东、柳元德及周庙珍、刘学鑫、刘玉婷双方签订《上海市房地产买卖合同（第一版）》，约定：双方通过上海鑫辉房产咨询有限公司第七分公司居间介绍，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷将上述房屋转让于胡秀敏、柳元德、胡跃东，转让价款为2，300，000元，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷应于2009年4月30日前腾出房屋并通知胡秀敏、柳元德、胡跃东验收交接；双方确认于2009年4月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在合同附件三约定，胡秀敏、柳元德、胡跃东于2009年2月24日前支付周庙珍、刘学鑫、刘玉婷定金60，000元，4月1日前支付房款400，000元（签订买卖合同之时），4月30日之前支付房款1，840，000元（贷款放贷之时）。期间，周庙珍出具以下收条：2008年9月23日《收条》一份，内容为：“今收到胡秀敏购房定金（购政德东路XXX号XXX室）计60，000元”。2008年12月2日《收款条》一份，内容为：“今收到胡秀敏交来政德东路房款计人民币250，000元”。2009年1月23日《收条》一份，内容为：“收到胡秀敏房款150，000元”。2009年1月8日《收款条》一份，内容：“今收到胡秀敏房款计20，000元。”2009年4月14日《收条》一份，内容“今收到胡秀敏网上转款计人民币30，000元。”20，000元和30，000元有转账凭证。
合同签订后，双方至上海银行杨浦支行申请贷款1，840，000元，后撤回贷款申请。对此，周庙珍称系胡秀敏方资信不符合贷款要求，遭银行拒绝。胡秀敏则表示因为上海银行无法办理转按揭业务，故另找贷款银行放贷。周庙珍向上海银行提供了三份收条，即2008年9月23日60，000元定金、2008年12月2日房款250，000元、2009年1月23日房款150，000元。其中250，000元收条注明“收回6张小条合并开。”总金额46万元。
2009年5月3日，胡秀敏、胡跃东、柳元德及周庙珍、刘学鑫、刘玉婷双方签订《上海市房地产买卖合同（第二版）》，约定：双方通过上海鑫辉房产咨询有限公司第七分公司居间介绍，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷将上述房屋转让于胡秀敏、柳元德、胡跃东，转让价款为2，300，000元，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷应于2009年7月31日前腾出房屋并通知胡秀敏、柳元德、胡跃东验收交接；双方确认于2009年7月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在合同附件三约定，胡秀敏、柳元德、胡跃东于2009年4月30日前支付周庙珍、刘学鑫、刘玉婷房款460，000元（签订买卖合同之时），7月30日之前支付房款1，840，000元（贷款放贷之时）。与第一版本合同区别在于交付房屋的日期不同。
之后，双方又签订了签署日期为2009年5月3日的《上海市房地产买卖合同（第四版）》，该版本合同内容与第二版一致。2009年5月24日，胡秀敏、胡跃东、柳元德及周庙珍、刘学鑫、刘玉婷双方持第四版本合同至杨浦区房地产交易中心，办理了房屋产权变更登记手续，当日以胡跃东、胡秀敏、柳元德名义缴纳契税69，000元，周庙珍等人名义缴纳营业税75，908.46元及交易手续费（双方）776元、图纸费25元、印花税315元。当日，胡秀敏四张银行卡取款69，000元，胡秀敏其弟胡化平两人共五张银行卡取款75，908.46元。
2009年5月9日，胡跃东作为借款人，胡秀敏、柳元德作为抵押人与第三人中行闸北支行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，约定：胡跃东向中行闸北支行借款1，800，000元，贷款期限从2009年5月9日至2030年5月9日（21年）。中行闸北支行与周庙珍、刘学鑫、刘玉婷、胡跃东、胡秀敏、柳元德及保证人上海汇海担保有限公司签订《住房转按揭协议》，约定胡跃东、胡秀敏、柳元德向中行闸北支行申请借款1，800，000元为转按揭贷款，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷承诺在中行闸北支行向胡跃东发放贷款时付清原上海银行应还本金等。
周庙珍向中行闸北支行提供收条两份，一份为：“今收到胡秀敏交来政德东路XXX号XXX室房款肆拾陆万元整，收款人周庙珍、柳元德、刘玉婷，日期2009年4月30日”，另一份为：“今收到胡秀敏交来政德东路XXX号XXX室房款肆万元整，收款人周庙珍，日期2009年5月20日”。胡秀敏方无该收条原件。
2009年5月26日，周庙珍名下中行静安支行账户内收到中行闸北支行放贷1，800，000元，当日周庙珍取款630，005元用于归还原上海银行贷款624，842.28元，5月27日周庙珍转账75，908.46元至胡跃东账户。后周庙珍又陆续从此卡取款，至6月29日该账户余额为零。
周庙珍提供其在中行静安支行、中行五角场支行、中行大名路支行及中信银行取款记录，欲证明十四次共计1，009，300元存入胡秀敏在中信银行账户。
胡秀敏在中信银行账户的交易明细记载：2009年5月27日存入90，000元，5月31日三次存入共47，900元，6月2日二次共存入19，800元，6月20日存入40，000元，6月21日二次共存入40，000元，6月22日存入200，000元，6月23日分5次共存入49，800元，6月25日分5次共存入50，000元，6月29日分5次共存入91，900元，7月1日二次共存入40，000元，7月5日三次共存入49，900元，7月6日存入150，000元，7月11日存入80，000元，8月9日存入60，000元。上述钱款共计1，009，300元。其中以银行柜面转账方式存入644，200元，其余在ATM机存入。
2009年6月17日，胡秀敏、胡跃东、柳元德取得政德东路XXX号XXX室房屋产权，该房屋设立抵押登记人为中行闸北支行。在审理中，周庙珍方表示该产证原件由周庙珍保存，胡秀敏方则表示，原件被周庙珍盗取，在2011年3月29日补办了产权证，补办产证由胡秀敏方保存。
2009年6月20日起，胡跃东应按月归还第三人中行闸北支行贷款。双方确认，还贷款存折卡原件由周庙珍保管。2009年5月24日，胡秀敏将33，000元转账至周庙珍银行卡内，当日，周庙珍再将此款转账至胡跃东还贷卡内。2009年5月27日，周庙珍将75，908.46元存入还贷卡内。2009年5月26日，周庙珍从该卡内13次取款计32，500元，2009年5月27日至6月15日，周庙珍从该卡内13次取款计76，400元，周庙珍共取款108，900元。2009年6月18日，周庙珍将10，500元钱款汇入还贷卡内。6月22日，中行闸北支行从该卡内扣除第一笔还贷款9681.64元，7月15日，周庙珍将12，000元存入还贷卡，7月20日银行扣还贷款10，721.14元，7月27日周庙珍从该卡内取款1000元，8月19日周庙珍将12，000元存入该卡内，8月20日银行扣还贷款10，721.14元，8月25日周庙珍从此卡中取款2300元，9月18日，周庙珍将10，800元存入该卡内，9月21日银行扣还贷款10，721.14元，10月20日周庙珍二次存入该卡存款计10，700元，当日银行扣还贷款10，721.14元。之后以胡秀敏、胡跃东名义还款。
至2014年5月26日，已还银行贷款本金288，529.36元、利息229，101.95元、本金罚息1.97元、利息罚息2.23元，尚有本金余额1，511，470.64元未还。
2010年1月14日，胡跃东、柳元德、胡秀敏以上述房屋为抵押，办理了公积金装修贷款180，000元，并设立了抵押登记。此款为胡跃东、柳元德、胡秀敏使用，并归还。
2010年3月至2011年4月，胡秀敏、柳元德居住在系争房屋内的客厅。对此周庙珍方称系胡秀敏方向其提出租借要求后入住，胡秀敏方则表示是购买后入住。后因双方发生纠纷，胡秀敏方搬出。
2011年8月，胡秀敏、胡跃东、柳元德诉至原审法院，请求判令：1、周庙珍、刘学鑫、刘玉婷立即搬离上海市政德东路XXX号XXX室房屋，将该房屋交付给胡秀敏方；2、周庙珍、刘学鑫、刘玉婷支付自2009年8月1日至返还房屋之日的逾期交房违约金1，538，700元（暂计至2011年6月1日止）；3、归还垫付款65，908.46元。
胡秀敏方在2011年10月19日原审庭审中，补充事实支付了510，000元（提供20，000元收据），其中500，000元为首付款，10，000元为车位预付款，购买车位事宜为双方口头约定。变更诉请3为周庙珍、刘学鑫、刘玉婷归还车位费10，000元。在重审期间，胡秀敏方撤回要求周庙珍、刘学鑫、刘玉婷支付违约金1，538，700元的请求。刘玉婷、周庙珍、刘学鑫辩称并反诉称：2008年年底，周庙珍在虹口法院涉及诉讼，胡秀敏向周庙珍建议将政德东路XXX号XXX室房屋产权以假买卖的形式转移到胡秀敏方名下，以防止可能因诉讼而被法院查封。周庙珍听信了胡秀敏的欺骗，做通刘学鑫、刘玉婷的工作，与胡秀敏方签订了房屋买卖合同，合同名义上约定房屋总价为2，300，000元。双方口头约定两年后将此房屋产权恢复到周庙珍、刘学鑫、刘玉婷名下。合同签订后，以胡跃东名义先向上海银行申请贷款1，840，000元，但未获批准。之后又以胡跃东名义向第三人中行闸北支行申请贷款184万元，该行同意放贷1，800，000元。2009年5月，周庙珍收到银行放贷1，800，000元后，用此款归还原房屋上抵押贷款本息624，841.55元，支付营业税75，908.46元、契税69，000元及其他税费1，716元，另再将1，009，300元分十四次存入胡秀敏在中信银行账户。尽管胡秀敏方取得房屋产权，但胡秀敏方从未支付过合同约定的首付款，银行贷款也是周庙珍按月归还，其中前13个月贷款是周庙珍直接将钱款存入胡跃东名下的扣款卡内，银行按月扣款，从第14个月起由胡秀敏从1，009，300元中提款还贷一直至今。房屋交易中产生税费发票原件、胡秀敏方名下产证原件均由周庙珍保管，且该房屋一直由周庙珍、刘学鑫、刘玉婷居住使用。故不同意胡秀敏方的本诉诉请，现反诉请求判令：一、确认胡秀敏、胡跃东、柳元德与周庙珍、刘学鑫、刘玉婷签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、将上海市杨浦区政德东路XXX号XXX室房屋产权恢复登记至周庙珍、刘玉婷、刘学鑫三人名下。在重审期间，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷认为如法院判令上述房屋买卖合同无效，涉及到银行贷款返还问题，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷针对反诉增加诉讼请求为周庙珍、刘学鑫、刘玉婷返还原告已经取得贷款770，000元（归还上海银行贷款624，841.55元等钱款）。胡秀敏、胡跃东、柳元德针对反诉辩称：胡秀敏、胡跃东、柳元德与周庙珍、刘学鑫、刘玉婷就系争房屋签订的房屋买卖合同均系当事人本人签字确认，是双方真实意思表示，周庙珍方所述的虚假买卖的事实不存在，房屋买卖合同为有效合同。签约后，胡秀敏方已经根据合同约定支付了全部购房款2，300，000元。房屋产权证原件原先都是在胡秀敏处，胡秀敏在取得产权后，曾将该房屋再次抵押。之后，表示暂无他处可住，提出延期搬出。胡秀敏方只好搬入与周庙珍、刘学鑫、刘玉婷共同居住在系争房屋。在共同生活期间，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷将房产证及相关交易税费凭证原件窃取。每月贷款也是由胡秀敏方按月归还。胡秀敏方没有收到周庙珍方所述1，009，300元。故请求驳回周庙珍、刘学鑫、刘玉婷的反诉诉讼请求。在重审期间，胡秀敏针对周庙珍陈述十四次存入胡秀敏账户1，009，300元一节事实辩称，以柜面方式存入胡秀敏账户钱款是周庙珍归还之前的借款，其余是胡秀敏以ATM机方式存入的自己的钱款。中行闸北支行在原审及重审均述称，对于双方当事人之间买卖合同的效力由法院裁决，但中行闸北支行与胡秀敏方签订的抵押借款合同为合法有效，中行闸北支行作为抵押权人有权对系争房屋行使抵押权，应保证中行闸北支行的抵押权益。
原审另查明：周庙珍在原审期间提供录音资料两份，记录时间为2010年12月19日上午，在政德东路XXX号XXX室周庙珍、刘玉婷、胡秀敏三人的谈话录音记载：“……周：这个房子是你的，就因为做到了你的名下；胡：我没这么说，但现在180万的资金是我们贷的款；周：但每个月都是我来还款的，胡：你再还，你只是每个月还1万多，但是180万借款如果我的儿子没有这笔贷款，我可以继续贷款，你知不知道，就因为有这笔贷款，我儿子一分钱都贷不出来；……周：是我用对，但每个月的房贷都是我来还；胡：我没有不承认是你来还，你还，我没有不承认而且这是有依据，有凭据，这有事实存在的，你妈刚才说了，贷款是你妈自己来还，但是在里面隐形当中，亮亮贷这笔还能不能再贷款；……胡：你要说这个房子我再插一句，你问问你妈妈这个房子是不是我跟她出的主意，当时是做在姓牛的吧，结果跑了半天贷款的问题有很大的难度；周：本来想做在王芳的名下；胡：你问问你妈妈做了我多少工作，一开始以我的名义，我说不要以我儿子的名义，以我的名义我心里有底……第一次好不容易说通了以后跟我们说你们贷款贷的太少只能贷160万，因为我们是退休人员吗，顶多贷120多万元。120万元你妈说不够还贷，后来怎么办呢，我就说那你就多报一点啦，实际当时纯是你妈要用这笔款；……周还有余下来27万多；胡：27万里面还有一个数字这只是你妈房贷款剩余的钱；婷：就是我们这房子然后；胡：贷的180万的贷款；婷：通过亮亮帮我们贷的款，然后除去她打官司一些费用；胡：现在净剩的话，可能是你妈妈说还有27万多我估计也就22万左右；婷：怎么只有20多万，贷下来不是贷180万吗；胡：那你去问你妈妈啦；周：这里面房子原来的贷款；胡：有68万贷款，完了契税、营业税、银行还钱；周：还有将近二年的房贷；胡：还有信用卡利息，这都得加进去；……胡：27万够还几年的贷款呢；婷：当然我写这个目的，还之前是要把这房子卖掉；胡：好那就卖掉，我今天明告诉你，如果这房子卖掉，那我们就是大家算，这就是我们贷款，天底下有没有这种事，人家贷款你赚钱，有没有这种事；婷：当然你这个当中我妈怎么承诺你的；胡：你不要跟我说怎么的，现在事情已摆在，现在已搁到我的名下，这你要承认吧；婷：那是拿房子抵押；胡：拿房子抵，我贷款，钱你们用，等于是你借我的180万钱；婷：借银行的180万；胡：你借银行是在我们的名下；婷：每个月还贷的钱是我们拿高利贷在还；胡：现在是你来还，你还不上怎么办。”
记录时间为2011年1月13日晚上，在通北路XXX弄XXX号周庙珍、刘玉婷、胡跃东的谈话录音：“……胡：实质上我的公积金也是很高的，当时我跟我妈也说到用公积金贷款，我妈说这房子又不是你的，你把公积金放进去干嘛，她这个话也代表了她当时内心的想法，如果当时我良心坏的话，我当时不说，将公积金挂进这个房子里，我可以不跟你们讲……。”
上述两份录音资料在原审庭审中曾试着播放，因音量较轻未播放。胡秀敏方质证意见为不真实。
重审期间，原审法院在2014年4月17日、4月21日与胡秀敏的谈话笔录中，播放了涉及胡秀敏谈话内容的录音。胡秀敏承认了录音中是其本人的谈话声音，但表示录音未经许可，是非法。
胡跃东在2012年3月4日的法院谈话中承认录音中是其本人的谈话声音，也承认录音中所述公积金使用的内容。
2011年2月23日，胡秀敏通过电子邮件向刘玉婷发出信函一份，内容：“……以我的名义贷下180万元，就是我的钱，这180万元可是说成，你们家人是在我的手上借给你们家的180万元，是我在帮助你们；另外，从法律角度上严格的讲，是我贷款购置该房屋，没错吧！就算是你们家人借的钱，也是借我的钱，我向你们讨债有错吗？还不起钱，难道不该用房屋抵债吗……”。
2011年6月23日，周庙珍向上海市公安局杨浦分局五角场镇派出所报案，报案内容为其与胡秀敏之间存在虚假房屋买卖，胡秀敏方未履行在2年内将房屋返还周庙珍方的承诺，胡秀敏涉嫌诈骗，后公安机关未立案受理。
2011年7月8日，上海鑫辉房产咨询有限公司出具《说明》一份，内容为：“政德东路XXX号XXX室于2009-2-24由甲方周庙珍乙方胡秀敏自行协商确定该房屋产权转移事项后，委托本公司代为办理该房屋的产权转移交易过户手续。本公司代为办理该房屋的产权转移交易过户手续后，甲乙双方按约定自愿支付代办服务费、工本费合计人民币1，000元整。”
原审法院认为，有效的民事法律行为应当是行为人真实意思表示。2009年5月3日，双方当事人签订《上海市房地产买卖合同》，约定周庙珍、刘玉婷、刘学鑫以2，300，000元价格将涉案的上海市政德东路XXX号XXX室房屋出售给胡秀敏、胡跃东、柳元德，付款方式为2009年4月30日（签订买卖合同之时）前支付房款460，000元，剩余1，840，000元以贷款方式支付。合同签订后，胡跃东向第三人中行闸北支行申请贷款，该行同意发放贷款1，800，000元。周庙珍于2008年9月23日至2009年4月14日间向胡秀敏出具收条五份，总金额510，000元。胡秀敏明知周庙珍出具收据金额已达510，000元，仍在签订合同时约定应付首付款460，000元，此不符合交易常理。之后双方发生争议，胡秀敏向刘玉婷发函，就该函关于：“以我的名义贷下180万元，就是我的钱，……你们家人是在我的手上借给你们家的180万元……另外，从法律角度上严格的讲，是我贷款购置该房屋，没错吧！就算是你们家人借的钱，也是借我的钱……”的内容而言，胡秀敏已经自认贷款1，800，000元不是向周庙珍方支付的房款。另从在案证据看，胡跃东名下的银行还贷卡原件是周庙珍持有，双方从未办理过房屋交接手续，胡跃东、胡秀敏在重审期间也承认了录音资料中两人所讲“拿房子抵，我贷款，钱你们用，等于是你借我的180万钱”及“我妈说这房子又不是你的，你把公积金放进去干嘛”的内容。综上事实可以表明，双方当事人并无房屋买卖的意思，而是双方串通以房屋买卖合同为形式，实质上将涉案房屋作抵押，向第三人中行闸北支行借款1，800，000元。因此上述房屋买卖合同不是双方当事人的真实意思表示，根据法律规定应判定无效。胡秀敏方依据该合同主张周庙珍、刘学鑫、刘玉婷迁出涉案房屋的请求，不予支持。
关于合同无效后所涉房款、银行贷款及房屋过户、款项结算等问题。周庙珍出具收到房款510，000元的收据，除50，000元银行转账外，其余钱款均无银行转账凭证。由于双方签订房屋买卖合同系周庙珍为了获取银行贷款，胡秀敏实际没有为履行买卖合同而支付过上述房款，周庙珍出具收据仅为了向第三人申请贷款所需而已。至于50，000元转账钱款在本案中也不能认定为已支付的房款，双方可基于其他法律关系对50，000元进行清算。周庙珍无需基于买卖合同无效向胡秀敏返还510，000元。胡秀敏方主张周庙珍、刘学鑫、刘玉婷返还车位费10，000元请求，无事实依据，不予支持。
2009年5月，周庙珍收到第三人发放贷款1，800，000元。周庙珍用此款结清了涉案房屋上原抵押借款624，842.28元，其余款项由周庙珍支取。因此房屋买卖合同无效后，应由周庙珍结清以胡跃东名义向第三人的借款1，800，000元。结清后，胡秀敏方应配合清除设立在该房屋上的全部抵押，并将房屋产权恢复登记至周庙珍、刘学鑫、刘玉婷名下。周庙珍在结清贷款中已包含了其归还原上海银行的借款款项。故周庙珍在反诉中主张其返还胡秀敏770，000元的请求，不再处理。
周庙珍辩称在获取贷款后，分十四次将1，009，300元存入了胡秀敏的账户，其中以银行柜面转账方式存入644，200元，其余为ATM机存入。胡秀敏承认收到644，200元，但表示该款为周庙珍归还的借款，其余款项均不予认可。根据证据规则，胡秀敏承认收到周庙珍汇款644，200元，又不能提供借款收据等证明此款系周庙珍的还款。法院确认此款为周庙珍收到贷款后存入胡秀敏银行账户的钱款。从双方各自提交银行转账凭证看，胡秀敏代周庙珍垫付了营业税75，908.46元，胡秀敏通过周庙珍将33，000元存入胡跃东还贷卡内，周庙珍又将75，908.46元存入该还贷卡内，之后周庙珍将上述二项钱款全部取出。2009年6月至10月，周庙珍将每月应还贷款存入此卡内。11月起胡秀敏、胡跃东按月归还贷款至今。根据胡秀敏、周庙珍在录音资料中所述贷款用于“契税、营业税、银行还钱、信用卡利息”的内容，结合本案判断合同无效的事实可以认定，此时周庙珍将644，200元与胡秀敏、胡跃东所支付的75，908.46元营业税、33，000元及2009年11月起每月还贷款已进行了结算。基于胡秀敏偿还银行贷款至2014年5月止，故在结清上述全部钱款后，胡秀敏需返还周庙珍钱款70，222.23元。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、胡秀敏、胡跃东、柳元德与周庙珍、刘玉婷、刘学鑫就上海市杨浦区政德东路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、周庙珍、刘玉婷、刘学鑫应于判决生效之日起十日内返还胡秀敏、胡跃东、柳元德剩余银行贷款本金及利息（具体金额以返还日银行出具的凭证为准，该贷款是胡秀敏、胡跃东、柳元德以上海市杨浦区政德东路XXX号XXX室房屋为抵押，以胡跃东名义向中国银行股份有限公司上海市闸北支行所借剩余贷款本金及利息）；三、胡秀敏、胡跃东、柳元德应于收到周庙珍、刘玉婷、刘学鑫返还上述钱款当日，向第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行归还剩余贷款本金及利息，清除设立在上海市杨浦区政德东路XXX号XXX室房屋上债权数额为人民币1，800，000元及债权金额人民币180，000元的抵押登记，并在抵押登记清除之日起三日内，协助将该房屋产权恢复登记至周庙珍、刘玉婷、刘学鑫名下；四、胡秀敏、胡跃东、柳元德应于判决生效之日起十日内支付周庙珍、刘玉婷、刘学鑫人民币70，222.23元；五、胡秀敏、胡跃东、柳元德要求周庙珍、刘玉婷、刘学鑫迁出上海市杨浦区政德东路XXX号XXX室房屋及返还车位费人民币10，000元的请求不予支持；六、周庙珍、刘玉婷、刘学鑫其余反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，胡秀敏、胡跃东、柳元德不服，向本院提起上诉称：房屋买卖合同合法有效，六个人签订完合同后，也按此合同履行。上诉人按照合同约定支付了购房首付款，被上诉人也向上诉人出示了收条，证明上诉人全面履行了付款义务。合同中没有约定支付方式，当事人可以任何方式支付。上诉人已经取得房产证，被上诉人应该搬离系争房屋。10，000元的车位费不存在，首付款应是500，000，上诉人支付了510，000元，故被上诉人应归还上诉人多付的10，000元车位费。原审查明事实有误，查明归还银行贷款本息时遗漏了上诉人已经归还银行的利息144，249.15元，导致原审判决主文第四条的错误。周庙珍向中行闸北支行提供的收条两份，一份收条的收款人写是“柳元德”实际应是“刘学鑫”。综上，上诉人请求二审法院支持上诉人在原审中的诉讼请求，改判系争房屋买卖合同有效，被上诉人搬离系争房屋，被上诉人支付逾期交房违约金（暂计至2011年6月1日为1，538，700元），被上诉人共同返还购买车位的预付款10，000元。
被上诉人周庙珍、刘玉婷、刘学鑫共同辩称：不同意上诉人的上诉请求和理由。被上诉人认为房屋买卖合同无效，不是双方真实意思表示，只是为了贷款而做的房屋买卖。被上诉人写了首付款46万元的收条，但是没有收到款项。被上诉人对在ATM机器上存入的钱没有得到法院的认可也有异议，认为上诉人还应多支付被上诉人通过ATM机存入的款项365，200元。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人中行闸北支行述称：房屋买卖合同的效力由法院认定，中行闸北支行认为抵押合同有效，要求保护中行闸北支行的合法权益。原审查明事实中的229，101.95元利息是2011年6月起至2014年5月的已还利息，由于中行闸北支行于2011年6月电脑系统更新，对于胡秀敏方贷款自2009年5月起至2011年5月的已还利息未计入上述金额内。因此至2014年5月26日，胡秀敏方贷款的已还利息为：2009年5月起至2011年5月的已还利息144，249.15元加上2011年6月至2014年5月26日的已还利息229，101.95元。
本院经审理查明，原审查明事实中除以下事实有误，其余查明事实无误本院予以确认。
有误事实：
1、“至2014年5月26日，已还银行贷款本金288，529.36元、利息229，101.95元”中的利息应是2011年6月20日至2014年5月26日的利息。
2、周庙珍向中行闸北支行提供的收条两份，一份收条的收款人中写是“柳元德”实际应是“刘学鑫”。
3、胡跃东在“2012年3月4日”法院谈话，实际时间应是“2014年3月4日”。
本院另查明：
截止2015年8月20日，胡跃东贷款账户已还银行贷款本金371，672.27元，剩余未到期本金1，428，327.73元，已还利息455，677.03元，利息的罚息7.35元，本金罚息6.66元，总计还款827，363.31元。该事实由中行闸北支行提供的贷款已还款明细清单及各方当事人的陈述为证，本院予以确认。
二审中上诉人表示，2008年9月23日，定金收条60，000元中有10，000元也是转账的。
被上诉人认可胡秀敏所述首付款收条中的10，000元是通过银行账户转账周庙珍账户，但表示这笔10，000元是两人间其他往来款项，也于次日结清。
本院认为，本案争议焦点是系争房屋买卖合同是否双方真实意思表示。上诉人认为该房屋买卖是双方真实意思表示，其支付了首付款，办理了产权过户并按期归还贷款。被上诉人认为该房屋买卖并非双方真实意思表示，只是为了躲债、贷款而做的房屋买卖。被上诉人写了首付款460，000元的收条，但实际并未收到收条上的房款。本院认为：首先，上诉人虽上诉认为其全额支付了首付款，但收条记载的金额中只有60，000元系银行转账，上诉人除提供收条再没有其余证据证明其向对方支付了剩余的首付款，双方当事人原关系密切，并存在其他债权债务纠纷，资金往来频繁，在上诉人无确切证据证明转账资金非其他债权债务结算，即是独立的购房款的情况下，原审法院就此转账资金不认定为购房款，由双方当事人另行结算并无不当。况就首付款的支付方式及金额，上诉人在不同的诉讼阶段存在不同的说法。正如原审法院认定的，其已经支付了510，000元款项却仍然在签订房屋买卖合同中约定支付460，000元的首付款也不符合常理。故本院依据原审查明的事实认定胡秀敏方并未向周庙珍、刘学鑫、刘玉婷支付购房首付款。其次，从银行放款1，800，000元的使用情况看，款项放入周庙珍账户后，周庙珍、刘学鑫、刘玉婷归还原贷款，之后又多次提款，并转账644，200元给胡秀敏，胡秀敏虽认为是周庙珍用于归还欠其的其他债务，但也未提供充分证据证明。周庙珍方认为总共存入胡秀敏账户1，009，300元，胡秀敏方不予认可，周庙珍方依据不足，本院亦不予全部认定。再次，从贷款的归还情况看。胡跃东的还贷卡早先一直保存在周庙珍处，现有证据表明周庙珍也归还了部分贷款。后双方有矛盾胡秀敏方才收回了还贷卡。原审认定周庙珍总共归还了前期的5个月贷款并无不当，本院予以认同。最后，结合胡秀敏向刘玉婷发出的信函、当事人间的多次谈话录音内容以及房屋产权人变更后房产证原件及契税发票等材料均在周庙珍处、胡跃东购房却不使用自己公积金等情况，本院最终认定双方当事人间并无真实买卖房屋的意思表示，原审判决双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效并无不当。合同无效后，需返还房屋，涉及银行贷款清偿、注销抵押，房屋过户、款项结算等问题。原审处理合同无效基本思路正确，但鉴于原审中由于银行内部新老系统的更替，导致其向法院提供当事人还贷利息数据错误，致判决中计算的数字有误，本院根据二审查明的新事实，予以重新计算并改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）重字第8号民事判决主文第一、五、六项；
二、撤销上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）重字第8号民事判决主文第二、三、四项；
三、周庙珍、刘学鑫、刘玉婷应于本判决生效之日起十日内返还胡秀敏、胡跃东、柳元德剩余银行贷款本金及利息（具体金额以银行出具的凭证为准，该贷款是胡秀敏、胡跃东、柳元德以上海市杨浦区政德东路XXX号XXX室房屋为抵押，以胡跃东名义向中国银行股份有限公司上海市闸北支行所借，自2015年8月20日之后剩余贷款本金及利息，截止2015年8月20日的剩余贷款本金为1，428，327.73元。）；
四、胡秀敏、胡跃东、柳元德应于收到周庙珍、刘玉婷、刘学鑫返还上述钱款当日，向第三人中国银行股份有限公司上海市闸北支行归还剩余贷款本金及利息，清除设立在上海市杨浦区政德东路XXX号XXX室房屋上债权数额为人民币1，800，000元及债权金额人民币180，000元的抵押登记，并在抵押登记清除之日起三日内，协助将该房屋产权恢复登记至周庙珍、刘玉婷、刘学鑫名下；
五、周庙珍、刘玉婷、刘学鑫应于本判决生效之日起十日内支付胡秀敏、胡跃东、柳元德人民币239，505.57元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费80元由胡秀敏、胡跃东、柳元德共同承担，反诉案件受理费7，035元由周庙珍、刘玉婷、刘学鑫共同承担；二审案件受理费18，818.30元，由上诉人胡秀敏、胡跃东、柳元德共同承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一五年九月十六日
书 记 员 孙幸冬