商品房预售合同纠纷一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)重字第1号
原告郭某某。
委托代理人徐晓青，上海徐晓青律师事务所律师。
委托代理人周松，上海徐晓青律师事务所律师。
被告吴某某。
被告林某某。
上列两被告共同委托代理人甘宪成，上海市杰豪律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人张丹中，上海市杰豪律师事务所律师。
第三人严某某。
委托代理人姚钰铭，上海文勋律师事务所律师。
原告郭某某与被告吴某某、林某某买卖合同纠纷一案，本院曾于2008年9月19日作出一审判决，被告吴某某、林某某不服提起上诉，上海市高级人民法院审理后裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2011年7月12日公开开庭审理了本案。原告郭某某的委托代理人周松，被告吴某某，被告吴某某、林某某共同委托代理人甘宪成、张丹中，第三人严某某的委托代理人姚钰铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭某某诉称，其与吴某某、林某某一家互有往来。2001年11月，吴某某、林某某对郭某某称，林某某系案外人山林国际旅行社派驻上海的代表，上海市新闸路XXXX弄X号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人为山林国际旅行社，山林国际旅行社目前欲转让系争房屋，让林某某代为办理出售，请郭某某帮忙买下。郭某某看过房屋后，吴某某、林某某就先将房屋交付给了郭某某。11月30日，吴某某拿来盖有“山林国际旅行社有限公司”公章的《转让房屋产权协议书》，郭某某出于对吴某某的信任，未对房屋的产权情况进行调查，尽管协议中确定的房价高于当时的市场价，但郭某某仍然签署相关协议。之后，郭某某对系争房屋装修并使用至今，且将原居住的上海市南苏州路房屋于2005年出售。郭某某入住后，吴某某、林某某多次到系争房屋拜访郭某某一家，并在公共场合和朋友圈子中表示系争房屋是由他们卖给郭某某的。2002年6月4日，郭某某向所谓山林国际旅行社代理人吴某某、林某某支付人民币(以下币种均为人民币)125,200元，其中房租为38,500元。2005年10月12日，郭某某通过十堰新虹申汽车贸易有限公司以支票方式向吴某某、林某某支付房屋钱款1,120,000元。2005年10月28日，因吴某某、林某某称山林国际旅行社负责人觉得房价过低，要求郭某某增加支付房款。郭某某为此又通过十堰新虹申汽车贸易有限公司以支票方式向吴某某、林某某支付231,000元。以上款项均由吴某某签收。在支付上述房款后，郭某某就催促吴某某、林某某尽快让山林国际旅行社办理房屋过户手续，而吴某某、林某某却以系争房屋正在台湾诉讼未判决等种种理由拖延未办理，郭某某一直等待吴某某、林某某的回音。2005年11月25日，郭某某因始终没有得到回音，故至房产交易中心了解情况，经查询才发现系争房屋的产权人就是吴某某、林某某，并非所谓的山林国际旅行社。在郭某某的质询下，吴某某编造理由称系争房屋实际产权人是山林国际旅行社，现在台湾进行权属诉讼，目前不宜过户，否则郭某某反而会有麻烦。出于对吴某某的一贯信任，郭某某再次相信了吴某某的谎言。2006年9月，郭某某与吴某某产生纠纷闹至警署，吴某某突然改口称系争房屋为其所有，是借给郭某某一家使用。郭某某不能认同吴某某、林某某的说法，并多次要求吴某某、林某某办理房屋过户手续，吴某某、林某某不但置之不理，反以租赁关系为由要求郭某某支付租金。郭某某与吴某某、林某某原本存在房屋买卖关系，但吴某某、林某某虚构房屋产权事实，利用郭某某对吴某某、林某某的信任，将完全属于自己的房屋以他人的名义出售给郭某某，而自己又实际收取了全部房款。吴某某、林某某的行为侵犯了郭某某的合法权益，不但应返还全部房款，还应当赔偿郭某某的各项损失，故诉至法院，请求：1、判令吴某某、林某某返还房款1,389,500元；2、判令吴某某、林某某赔偿装修款133,791.7元(具体装修款按照评估价格确定)；3、判令吴某某、林某某赔偿系争房屋升值而造成的郭某某可得收益损失800,000元(具体数额按照评估价格确定)；4、判令吴某某、林某某承担郭某某为对本案事实进行调查而花费的鉴定费10,000元。
被告吴某某、林某某辩称，其与郭某某未订立过系争房屋的买卖合同。吴某某、林某某起诉至今没有看到过《转让房屋产权协议书》原件，且在协议书乙方一栏是空白的，故该协议的真实性不能确定。郭某某主张双方按照约定履行协议，但是这份协议本身缺失房屋产权交易重要条款，不符合普通房屋交易习惯。由于系争房屋产权人是吴某某、林某某，系争房屋系吴某某、林某某夫妻共有财产，而《转让房屋产权协议书》上甲方为山林国际旅行社有限公司，并非系争房屋实际产权人，该协议应为无效协议。郭某某至今一直是租用系争房屋，约定每月房租5,500元，郭某某前后一共支付了两次租金，第一次在2002年6月4日，共计支付七个月房租38,500元，房租时间是从2001年11月底计算到2002年6月，第二次在2005年10月28日支付，是从2002年6月计算到付款之日共计三年六个月，之后还预付两个月房租，共计231,000元，这231,000元并不是郭某某所述的是对房价的补差。郭某某支付的1,120,000元，其实是郭某某履行与吴某某之间另外一笔债权债务关系，郭某某与吴某某曾于2004年12月1日，以严某某为债权人的名义、吴某某为担保人的名义签署了借款协议，借款金额是1,000,000元，逾期利息1.5%，之后吴某某通过自己的公司以本票向郭某某付款。到2005年10月12日，由于郭某某资金宽裕了就进行了还款，但是还款时已经逾期10个月，因此连本带息一共支付了1,120,000元。因此该1,120,000元并非郭某某所说的支付房款，而是郭某某归还的欠款。鉴于郭某某与吴某某、林某某之间没有房屋买卖关系，请求驳回郭某某诉讼请求。
第三人严某某述称，其曾与郭某某、吴某某订立借款协议，出借1,000,000元给郭某某，后郭某某连本带息共归还1,120,000元，1,000,000元是吴某某本人的，因怕以后催讨麻烦，所以以严某某的名义出借，吴某某、林某某所述的借款协议是事实。
经审理查明：一、吴某某与林某某系夫妻关系，严某某系吴某某的姐夫。
二、系争房屋产权登记为吴某某、林某某共同共有，该房屋建筑面积为150.77平方米，产权登记核准日期为1999年9月7日。
三、2001年11月30日，林某某以山林国际旅行社有限公司(甲方)的名义与郭某某(乙方)订立《转让房屋产权协议书》，协议约定：甲方愿意将位于新闸路XXXX弄X号XXX的产权房以1,100,000元整转让给乙方。甲方同意乙方按两次，每次550,000元整分期付款。在未付第一笔550,000元前，乙方同意以租金的方式每月付给甲方5,500元整。当第一笔550,000元收到后，每月付款改为2,500元。等全部余款付清后，甲方再将产权转让给乙方或乙方指定的自由人。该协议的甲方落款处由林某某书写“山林国际旅行社”字样，并加盖“山林国际旅行社有限公司”印章。
四、郭某某于2001年入住系争房屋并实际居住使用至今，期间对系争房屋进行了装修。
五、郭某某于2002年6月4日向吴某某支付125,200元，其中包含系争房屋租金38,500元。
六、郭某某于2005年10月12日向吴某某支付1,120,000元，支票出票人为十堰新虹申汽车贸易有限公司，收款人为上海大翼服饰有限公司(法定代表人为吴某某)，支票上用途栏为空白，支票存根上用途栏原记载为还款，后郭某某方添加了“房款”字样。
七、郭某某于2005年11月3日向吴某某支付231,000元。
八、2006年12月，吴某某、林某某致函郭某某，载明：你于2006年1月1日向我口头提出租赁我所有的系争房屋居住，我表示同意。当时约定每月房租5,500元，期限为1年。但是自那时起至今，虽经我多次催讨，你仍无故拖欠租金达66,000元，因此我决定收回房屋自住。现正式通知你，请你于2006年12月31日之前支付我结欠的房租并搬离房屋，逾期将加倍收取租金。该函由林某某签字，日期为2006年12月1日。
九、2007年5月，吴某某、林某某起诉至上海市静安区人民法院，要求：1、判令解除其与郭某某等之间的口头房屋租赁合同；2、判令郭某某等支付2006年1月至2007年5月的房租121,000元；3、判令郭某某等搬离系争房屋。
2007年9月4日，郭某某以吴某某、林某某为被告向上海市静安区人民法院提起诉讼，请求：1、判令吴某某、林某某返还房款1,389,500元；2、判令吴某某、林某某赔偿装修款133,791.7元；3、判令吴某某、林某某赔偿系争房屋升值而造成的郭某某可得收益损失800,000元；4、判令吴某某、林某某承担郭某某为对本案事实进行调查而花费的鉴定费10,000元。因级别管辖的缘故，上海市静安区人民法院于2008年3月3日将本案移交本院审理，本院依法追加严某某为本案第三人参加诉讼，审理中根据郭某某的申请，本院委托上海社科远东资产评估有限公司对系争房屋的价值及装修价值进行评估。上海社科远东资产评估有限公司于2008年5月19日出具评估报告，确认在评估基准日2008年5月12日的房屋评估价值为3,136,000元，装饰装修评估价值72,360元。根据评估结论，郭某某变更诉讼请求，将可得收益损失增加为1,746,500元，装修款减少为72,360元。
另查明，一、吴某某通过上海大翼服饰有限公司于2004年11月29日向上海虹生贸易有限公司开具本票，支付700,000元，该款为郭某某所得。
二、2004年12月1日，严某某(甲方)与郭某某(乙方)、吴某某(丙方)签订《借款协议书》，载明:一、经甲、乙、丙三方共同商定2004年11月30日乙方向甲方借款1,000,000元整。乙方同意在2004年12月30日前归还甲方，如延期归还，乙方将向甲方支付违约金，按借款1.5%的月息计算。二、丙方同意对乙方的借款、违约金以个人的财产为乙方承担无限连带责任。
三、郭某某于2005年10月27日自十堰新虹申汽车贸易有限公司开设在中国工商银行上海市中山北路支行的帐户中提取现金800,000元。
结合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、郭某某与吴某某、林某某之间是否成立买卖关系；2、郭某某是否履行了支付房款义务。
关于郭某某与吴某某、林某某之间是否成立买卖关系。
郭某某认为，其与吴某某、林某某之间就系争房屋的买卖关系是成立的，尽管2001年郭某某是与所谓的山林国际旅行社有限公司签订了《转让房屋产权协议书》，但是经过鉴定，已经确认协议系林某某书写，另外证人证言能充分说明协议书客观存在而且意思表达清楚，郭某某也正是按照《转让房屋产权协议书》在履行自身的义务。郭某某在未签合同之前就已经使用了系争房屋，在2007年之前，除了郭某某主动向吴某某支付系争房屋的相应钱款之外，吴某某从来没有主张过所谓的租金，郭某某在2004年对房屋进行了装修，且实际居住使用系争房屋至今，并且郭某某在2005年将自己原来的两套房屋出售，这些都说明了郭某某与吴某某、林某某之间确实达成了房屋买卖协议，故双方的房屋买卖法律关系成立。为证明自己的主张，郭某某提供了《转让房屋产权协议书》并申请证人郎庭阳、胡德伟、林培德出庭作证。
吴某某、林某某认为，其与郭某某之间不成立买卖关系，双方之间仅形成了口头租赁合同，租金每月5,500元，按月支付。《转让房屋产权协议书》本身没有形成严格要件，这份协议涉及的不是房屋产权所有人，房屋产权人并没有在协议书上签字，因此该协议并不是吴某某、林某某的真实意思表示，同时这份协议也根本没有履行过，郭某某一直支付的都是租金。当时是郭某某想买系争房屋，但吴某某、林某某不想卖，于是没有承认系争房屋产权人是吴某某、林某某，郭某某说其有钱购买房屋，林某某就写了《转让房屋产权协议书》，郭某某看了又说现在没有钱，然后提出要租赁，双方就形成了口头租赁合同。郭某某称其直到2005年12月才知道系争房屋所有权人是吴某某、林某某不是事实，吴某某对《转让房屋产权协议书》不知情。证人不能证明郭某某的主张。
关于郭某某是否履行了支付房款义务。
郭某某认为，其已按照《转让房屋产权协议书》的约定履行了支付房款义务，郭某某2005年10月12日支付了1,120,000元，其中1,100,000元是房款，另20,000元是吴某某问郭某某要的，说是去台湾办手续，当时吴某某说，为了系争房屋林某某和她台湾老板正在打官司，之后吴某某又说因为房款拖欠太久，房屋涨价了，台湾老板不同意卖了，除非补一点差价，于是以房租的形式郭某某补了231,000元房价差，补了42个月租金，算到2005年底。
吴某某、林某某认为，郭某某2002年6月4日支付的38,500元、2005年11月3日支付的231,000元款项，均是郭某某支付的系争房屋租金，一直付到2005年年底。郭某某2005年10月12日支付1,120,000元是郭某某归还的借款。为证实其主张，吴某某、林某某提供：1、2004年12月1日，严某某与郭某某、吴某某订立的借款协议书；2、上海大翼服饰有限公司于2004年11月29日支付700,000元的付款凭证；3、严某某于2005年10月15日出具的收条，载明：本人于2005年10月15日收到郭某某通过吴某某(上海大翼服饰有限公司)转还给本人的112万元。该还款为郭某某于2004年12月1日通过吴某某向本人借去的本金100万元人民币，12万元为双方借款协议书中约定违约金的一部份。
吴某某、林某某称，因郭某某要向吴某某借1,000,000元故形成借款协议书，吴某某给了郭某某一张700,000元本票，另300,000元给的是现金，是先给钱再签订借款协议的，为了催款方便，故吴某某以姐夫严某某名义将1,000,000元出借给郭某某，由吴某某作为担保人，郭某某支付的1,120,000元就是归还借款，其中1,000,000元是本金，120,000元是利息，支票存根上用途栏记载的是还款，可以证明是还吴某某钱，而不是支付房款，后面“房款”字样是郭某某之后自己加的。
严某某在审理期间，向本院出具《关于本人与郭某某的借款的情况说明》，载明：“本人严某某，是吴某某的姐夫。2004年11月吴某某的朋友郭某某向其借款，吴某某怕将来讨要时拉不下面子，就提出由我出面借款给郭某某、他做担保人的方案。2004年11月29日，我和吴某某、郭某某三人在吴某某的公司见面，我将一张吴某某事先准备好的大翼服饰的70万元的本票和三十万现金交给郭某某。后我们三人又签订了《借款协议书》，约定至2004年12月30日还款。逾期按每月1.5%支付违约金。2005年10月，郭某某将该笔借款连本带利共112万元归还吴某某。本人特别说明借款、还款及《借款协议书》都是真实的。但这款的真正主人是吴某某，仅是以我的名义出借给郭某某，后来也以我的名义向郭某某追讨，并已讨回。”
严某某称，2005年10月15日的收条是出具给吴某某的，因为钱的主人是吴某某，钱没有到过严某某这里，这个收条是为了给郭某某看的。
针对吴某某、林某某所主张的借款事实，郭某某称，借款协议书确实签订过，但实际未发生借款事实，因郭某某的执行案件在办理中，当时签订该借款协议是为了申报郭某某的债务状况。当时郭某某欠案外人600,000元款项，需归还700,000元，因郭某某没有钱，吴某某表示可以代郭某某还款，之后再由郭某某归还800,000元结清，吴某某于2004年11月29日交付了700,000元(即上海大翼服饰有限公司的本票)由郭某某归还欠款。该700,000元借款没有借款协议，该700,000元借款与借款协议书中约定的1,000,000元没有关系。嗣后，郭某某于2005年10月27日从银行提款800,000元现金还给吴某某，了结了该笔债务。郭某某为此申请证人刘靖、胡德伟出庭作证。
针对严某某出具收条及情况说明，郭某某称，郭某某从不认识严某某，也没有向严某某借款，收条是为了本案诉讼后补的，收条是不存在的，如果有收条，严某某应该给郭某某，而不应该在吴某某及严某某手上。郭某某与吴某某之间发生过多次钱款往来都没有出具过收条，现在是为了诉讼需要才出现了收条。本案最初在上海市静安区人民法院审理中，严某某作为证人出庭，称其与吴某某是好友关系，借款1,000,000元是严某某自己的，郭某某归还1,120,000元后，吴某某已经通过银行划账将该笔钱全部转给了严某某，严某某当时陈述的事实与之后庭审中的所述情况完全不一致。
吴某某、林某某认为，郭某某主张的借700,000元还800,000元不是事实，吴某某没有收到过郭某某支付的800,000元现金，证人不能证明郭某某的主张。
庭审中，本院征求各方是否愿意通过测谎方式进一步确认郭某某支付的1,120,000元钱款性质是支付房款还是归还借款，郭某某、吴某某当场表示同意，林某某庭后通过代理人书面表示不参加测谎，严某某庭后也通过代理人表示不参加测谎。嗣后，本院就郭某某是否于2005年10月27日归还吴某某借款现金800,000元一节再次征求郭某某与吴某某是否愿意通过测谎方式进一步确认，郭某某与吴某某均表示同意，并提交了测谎申请。后因郭某某身体状况不适合测谎，故未进行。
本院认为，首先，关于买卖关系是否成立。郭某某以其与林某某签订的《转让房屋产权协议书》作为能够反映存在系争房屋买卖关系的书面凭证，虽然该协议是林某某以山林国际旅行社有限公司的名义订立，但山林国际旅行社有限公司并非系争房屋的权利人，无权处分系争房屋，而林某某作为系争房屋的产权人有权处分系争房屋，根据《转让房屋产权协议书》的约定内容及签字主体，应可以得出林某某有通过《转让房屋产权协议书》处分系争房屋的意思表示的结论。吴某某既是林某某的丈夫，又是系争房屋的共有人，虽未在《转让房屋产权协议书》上签字，但通过证人证言可以反映出其对郭某某以购买房屋的方式入住系争房屋是知晓的，吴某某辩称其对《转让房屋产权协议书》不知情，本院不予采纳。吴某某、林某某主张其与郭某某之间没有买卖关系不能成立，本院确认郭某某与林某某、吴某某之间存在系争房屋买卖关系。
其次，关于郭某某是否履行了支付房款义务。郭某某主张其支付的1,120,000元为房款，而吴某某、林某某却主张该1,120,000元系郭某某归还的借款。由于郭某某支付的1,120,000元未明确性质，该款项的性质或用途可以通过其他相关的证据予以推定。郭某某认为其虽签订借款协议，但实际并未发生借款事实，其另外仅向吴某某借了700,000元，与借款协议书无关，之后郭某某支付了吴某某800,000元了结债务。由于郭某某提供的证据仅能证明存在其提款800,000元的事实，尚无法印证郭某某关于仅借款700,000元并以归还800,000元了结债务的陈述。另外，在郭某某支付1,120,000元所用支票的存根上用途原记载为还款，事后由郭某某添加“房款”字样。在郭某某支付了1,120,000元后不久，2005年11月3日，郭某某又向吴某某支付了231,000元，该金额恰符合《转让房屋产权协议书》所约定的郭某某未支付房款前应支付的月租金数额的42倍。郭某某称该款是其按照吴某某的要求以租金的形式支付的房价差，但没有提供证据印证其主张。鉴于郭某某在2005年10月12日向吴某某支付1,120,000元之前，除于2001年11月30日签订转让价为1,100,000元的《转让房屋产权协议书》外，还于2004年12月1日签订了金额为1,000,000元的借款协议书，郭某某与吴某某、林某某之间既存在房屋买卖关系又存在借款关系，在郭某某未能提供确实充分的证据排除其他可能性的情况下，本院仅根据郭某某的付款事实，无法得出郭某某所支付的1,120,000元系为履行《转让房屋产权协议书》支付房款这一唯一结论。郭某某作为负有举证责任的一方理应承担相应不利后果。郭某某主张其已履行《转让房屋产权协议书》支付房款，缺乏依据，本院无法采纳。
综上，虽然郭某某与吴某某、林某某之间的房屋买卖关系成立，但郭某某尚无充分证据证明其已按照《转让房屋产权协议书》的约定履行自身的支付房款义务，在此情况下，郭某某以吴某某、林某某不愿意履行房屋买卖合同已构成违约，侵犯郭某某合法权益为由，要求吴某某、林某某返还购房款，并选择以赔偿损失作为违约方承担责任的方式，所提主张不能成立，本院无法采纳。郭某某要求吴某某、林某某返还购房款，并赔偿装修损失及因房屋升值而造成的可得利益损失的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。至于郭某某所主张的其在诉讼之前为取证所发生的鉴定费，因该费用系当事人必要的诉讼开支，理应自行负担，郭某某要求吴某某、林某某承担，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告郭某某要求被告吴某某、林某某返还房款人民币1,389,500元的诉讼请求，不予支持；
二、原告郭某某要求被告吴某某、林某某赔偿可得利益损失人民币1,746,500元的诉讼请求，不予支持；
三、原告郭某某要求被告吴某某、林某某赔偿装修款人民币72,360元的诉讼请求，不予支持；
四、原告郭某某要求被告吴某某、林某某承担鉴定费人民币10,000元的诉讼请求，不予支持。
本案案件受理费人民币25,466.3元，鉴定费人民币10,000元，共计人民币35,466.3元，由原告郭某某负担。
如不服本判决，原告郭某某、被告吴某某可在判决书送达之日起十五日内，被告林某某可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 郑梅萍
代理审判员 高 胤
人民陪审员 成福鑫
二○一二年六月二十一日
书 记 员 周乐晟