公司间房屋买卖合同纠纷一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)初字第1号
原告上海虹房置业有限公司。
法定代表人徐某某。
委托代理人李有根，上海市东吴律师事务所律师。
被告经纬置地有限公司。
法定代表人陈某某。
委托代理人宋羽，上海市段和段律师事务所律师。
委托代理人王健，上海市段和段律师事务所律师。
原告上海虹房置业有限公司(以下简称虹房置业)与被告经纬置地有限公司(以下简称经纬公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，先后于2010年8月18日、2011年1月10日公开开庭进行了审理，原告虹房置业的委托代理人李有根，被告经纬公司的委托代理人宋羽、王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虹房置业诉称，当事人双方于2003年9月29日签订《“和泰苑”住宅房定向预定协议》(以下简《预定协议》)，约定原告向被告预定购买其在上海市沪太路XXXX号约120亩土地上建造的“和泰苑”住宅商品房，建筑面积约63000平方米，建筑面积每平方米单价为人民币(以下币种均为人民币)2980元，暂计总额为18,774万元。房屋交付时间为被告领取《建筑工程开工许可证》后，原告向被告支付协议规定的第三期定金之日起18个月内交付。签约后，原告依约于2003年9月30日、12月11日、12月26日分三次给付被告2,600万元、3,754.8万元、3,754.8万元，合计10,109.6万元。2005年4月初，被告转让“和泰苑”商品房30552.25平方米给上海富杰投资有限公司(以下简称富杰公司)，建筑面积每平方米4,800元。被告承诺转让的动迁用房以建筑面积每平方米补充1,000元给原告。因此，被告需给付原告补偿款30,552,250元。被告共分三期实际开发建造了“和泰苑”商品房住宅房62650.81平方米。2006年9月被告交付第一批房屋，建筑面积14012平方米。原告于2007年1月22日报请上海市房屋土地资源管理局，经沪房地资收[2007]0271号文批准同意，首批房屋交易成功。同年7月18日，原告取得房屋产权证。2008年12月26日，经沪房管收(2008)0397号文批准同意，“和泰苑”小区不通过网上交易系统直接签订房屋出售合同。但被告至今未履行剩余房屋的交付义务，经原告多次催告，被告置之不理。按协议约定，被告应当在2005年6月26日交付房屋，然而被告至今尚未全部交房，按约还应支付违约金。故此虹房置业诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《预定协议》，立即交付剩余建筑面积18086.56平方米房屋；2、被告退还原告购房款5,442,291.2元；3、被告给付原告房屋补偿金30,552,250元；4、被告给付原告违约金，自2005年6月27日起，每日按505,480元计算至房屋交付之日，暂计8,000万元；5、本案诉讼费用被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告继续履行《预定协议》，立即交付剩余建筑面积19893.48平方米房屋(详见已查封的222套房屋清单)，确认上述房屋产权归原告所有；2、被告退还原告购房款56,418元；3、被告给付原告房屋补偿金24,971,890元；4、被告给付原告违约金，自2005年6月27日起，每日按505,480元计算至房屋交付之日，暂计8,000万元；5、本案诉讼费用以及为财产保全担保而支出的16万元评估费均由被告承担。
被告经纬公司辩称，《预定协议》是无效合同，在双方签订《预定协议》时，本案所涉房屋均无《商品房预售许可证》，不满足预售条件，依法应属无效合同。若认定合同有效，《预定协议》亦是不能履行的合同，该《预定协议》仅是框架协议，协议中明确约定双方需另行签订预售合同，实际中双方至今并未另行签订预售合同。根据2004年相关行政部门出台的规定，所有商品房必须依据网上备案进行交易，所以由于政策调整导致《预定协议》不能再履行。实际履行中，自被告向原告交付了14012平方米房屋后，原告也未再向被告主张继续履行《预定协议》，可见双方已对《预定协议》的内容进行变更。此外，原告主张的是违约之诉，合同约定的履行期就是诉讼时效的起算期，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效，不应被支持。
本院经审理查明：2003年9月29日，原、被告双方就原告定向预定被告开发的位于上海市沪太路XXXX号原华东贸易广场地块上新建的“和泰苑”住宅商品房(以下简称住宅房)之相关事宜签订了一份《预定协议》，约定住宅房系指被告开发的位于上海市沪太路XXXX号约120亩地块上建造的建筑物，但不包括裙房、商业用房、会所、车库或其他住宅用房、构筑物；预定面积为建筑面积63000平方米，正式成交数量准许±1%。预订款单价为2,980元/平方米，总金额暂计为18,774万元。实际总房价最终在双方签署正式的预售合同后依据房屋测绘部门的每套住宅房测绘报告所核定的建筑面积为准，届时进行预订款结算。上述预订款不包括物业管理费、住房维修基金、契税、印花税、房屋手续费、登记费等其他费用。住房维修基金由双方按规定各自承担。原、被告双方签订协议及其附件当日，原告应向被告交付履约定金2,600万元，该履约定金在被告按协议约定结算支付第五期房款时冲抵相应数额的预订款。第二期定金：原告收到被告发出“和泰苑”扩初得到政府有关部门批准的书面通知之日起一周内，原告应向被告支付定金3,754.8万元。第三期定金：“和泰苑”项目取得“开工许可证”之日起一周内，原告应向被告支付定金3,754.8万元。第四期预付款：自“和泰苑”获得政府有关部门颁发的“预售许可证”之日起一周内，原告应向被告支付按“预售许可证”记载之面积计算所得房款总价的41.1511%(原告按被告分期取得“预售许可证”记载之面积按期计算向被告付款，并截止至第四期款项付清后，原告向被告支付的款项应已付至总房款的95%)。第五期预付款：工程竣工验收，被告取得政府有关部门颁发的“进户许可证”后，原、被告正式办理房屋交接手续前一周内，双方应根据房屋测绘部门实际测绘的建筑面积为准进行预付款结算，其中按本协议约定至被告取得“预售许可证”时，原告业已向被告交付的定金以及房款已至房款总额的95%，其余5%按实结算。
关于住宅房交付时间的约定：住宅房交付时间为被告领取“建筑工程开工许可证”后，原告向被告支付第三期定金之日起18个月内交付。
关于违约责任的约定：被告未按协议约定的交付时间交付住宅房，但因非被告原因或因协议所约定不可抗力的情形造成工程延期或停工、中止、终止的除外；违反协议约定其它条款的，被告均构成违约。原告未按协议约定期限支付履约定金、其它各期定金或预订款的；违反协议约定其它条款的，原告均构成违约。如合同任何一方违约，守约方有权终止合同，定金按《合同法》规定的的方式结算，并且违约方应向守约方支付违约金。如原告违约，日违约金按截至违约行为发生之日，原告应支付房款及定金总额的千分之五。如被告违约，日违约金按截至违约行为发生之日，被告实际收取的房款及定金总额的千分之五。违约天数=自违约事实发生之日起至纠正之日止日历天数。违约造成的另一方经济损失超过违约金的，违约方应赔偿守约方壹亿元整。违约金至迟应于明确违约责任之日起十日安内偿付；违约事实于偿付当日及其之后仍在延续的，违约方应继续支付违约金直至违约行为终止。
2005年4月28日，被告与富杰公司签订《协议书》，约定被告向富杰公司转让沪太路YYYY弄“和泰苑”17-19号、24-30号、32-35号、40-43号、48-51号、55-58号、64-65号房屋的分配权，暂测建筑面积共计为30552.25平方米。富杰公司获得该房屋分配权，每平方米房屋建筑面积向被告支付4,800元作为对价。2005年4月29日，被告与富杰公司签订《补充协议书》，约定原协议中房屋分配转让的总建筑面积调整为24971.89平方米。
2005年4月28日，富杰公司与上海市虹口区动拆迁总指挥部(以下简称动拆迁指挥部)签订《协议书》，第一条约定富杰公司已获得四川北路街道XXX街坊38/3丘地块的土地使用权和商品房开发资格。根据市有关动拆迁许可的政策要求，已落实位于沪太路YYYY弄“和泰苑”，建筑面积30552.25平方米的动迁用房。第二条约定富杰公司愿意在确保富杰公司动迁地块动迁基地房源使用的前提下，借用该批房源中的10000平方米建筑面积支持虹口区内的重点工程项目动迁急需之用，由动拆迁指挥部分配、使用，待富杰公司动迁基地实际动迁需要时再由虹口区政府调整归还借用房源，按实结算。第三条约定收购单价按建筑面积平方米4,800元。2005年8月4日，富杰公司与动拆迁指挥部签订《补充协议》，约定原协议第二条动拆迁总指挥部所需借用的该批房源中的10000平方米建筑面积现变更为24971.89平方米，而单价按建筑面积每平方米4,800元不变。原协议第一条沪太路YYYY弄“和泰苑”的建筑面积相应变更为24971.89平方米。
本院另查明，原告于2003年9月30日给付被告2,600万元，12月11日给付3,754.8万元，12月26日给付3,754.8万元。上述钱款合计10,109.6万元，被告均已收到。
2005年3月29日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买沪太路YYYY弄“和泰苑”66-68幢、70-83幢房屋，房屋建筑面积13830.98平方米。2007年7月18日，原告取得上述房屋的产权证。2006年12月8日，被告与案外人王某某签订《上海市商品房出售合同》，约定王某某向被告购买“和泰苑”XX号XXX室房屋，建筑面积57.83平方米。2007年3月27日，被告分别与案外人罗福银签订《上海市商品房出售合同》，约定罗福银向被告购买“和泰苑”YY号YYY室房屋，建筑面积63.83平方米。同日，被告还与案外人周某某、罗某某签订《上海市商品房出售合同》，约定周某某、罗某某向被告购买“和泰苑”XX号ZZZ室房屋，建筑面积59.78平方米。综上，原告认可被告已给付“和泰苑”房屋的建筑面积合计14012.42平方米。
本院还查明，2003年1月16日，上海市宝山区规划管理局作出《关于核发和泰苑(暂定名)商品住宅建设项目选址意见书的通知》，确定建设地址为上海市宝山区大场镇沪太路东侧，建设基地面积81011平方米。2005年9月26日，上海市宝山区规划管理局作出《关于核发和泰苑第二期商品住宅工程建设用地规划许可证的通知》，确定建设用地位置为上海市宝山区大场镇沪太路YYYY号，建设用地面积为8884.7平方米。
2005年3月29日，被告取得宝山房地(2005)预字第00XXXX4号《上海市商品房预售许可证》，项目名称为和泰苑1-3期商品住宅，坐落地点上海市宝山区沪太路YYYY弄，地上部位建筑面积32729.34平方米，房屋类型为公寓。2005年12月15日，被告取得宝山房地(2005)预字第00XXXX9号《上海市商品房预售许可证》，项目名称为和泰苑1-3期商品住宅，坐落地点上海市宝山区沪太路YYYY弄，地上部位建筑面积22011.04平方米，房屋类型为公寓。
经原告申请，本院于2010年3月4日，裁定冻结被告存款17000万元或查封其相同价值的其他财产及权益。该裁定经本院执行，实际查封了被告名下的位于上海市沪太路YYYY弄内的157套房屋产权。经原告申请，本院于2010年9月20日又作出民事裁定书，并实际查封被告名下的位于上海市沪太路YYYY弄内的65套房屋产权。
审理中，原告表示若被告违约致使不能交付房屋，则要求按市场价格赔偿原告经济损失。经原告申请，本院委托上海富申房地产估价有限公司评估上海市沪太路YYYY弄和泰苑小区商品房2011年5月24日时的市场平均单价。原告向上海富申房地产估价有限公司预付了估价费160,000元。2011年7月15日，上海富申房地产估价有限公司作出估价报告，结论为上海市沪太路YYYY弄和泰苑一期商品房住宅房地产于2011年5月24日的房地产市场价值为1,096,617,000元，每平方米建筑面积平均单价为15,706元。
以上事实，有原、被告签订的《预定协议》、被告与富杰公司签订的《协议书》及《补充协议》、富杰公司与动拆迁指挥部签订的《协议书》及《补充协议》、《上海市商品房预售许可证》、《上海市商品房出售合同》、银行支票及房款收据，上海富申房地产估价有限公司出具的估价报告、收费发票以及双方当事人陈述等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《“和泰苑”住宅房定向预定协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定原告定向预定被告开发的位于上海市沪太路XXXX号原华东贸易广场地块上新建的“和泰苑”住宅商品房，预定住宅房的建筑面积为63000平方米，单价为2,980元/平方米，总价暂定为18,774万元。合同签订后，被告与案外人富杰公司签订《协议书》、《补充协议》，约定被告向富杰公司转让和泰苑小区内总建筑面积为24971.89房屋的分配转让权，原告对此予以认可，原告实际给付被告10,109.6万元，可视为原、被告双方对原告向被告预定的房屋总建筑面积做了调整，即预定房屋的总价款为10,109.6万元，单价仍为2,980元/平方米，房屋面积为33924.83平方米。之后，被告交付原告和泰苑小区内的房屋14012.42平方米，剩余19912.41平方米的房屋至今仍未交付。现原告要求被告交付建筑面积19893.48平方米的房屋，并返还购房款56,418元，于法不悖，可与支持。被告还须协助原告办理房屋过户相关手续。至于办理房屋过户按规定所需缴付税、费的负担问题，由于合同约定原告支付被告的预订款不包括物业管理费、住房维修基金、契税、印花税、房屋手续费、登记费等其他费用，住房维修基金由原、被告双方按规定各自承担，故办理房屋过户按规定所需缴付的税、费由原、被告双方按规定各自承担。但合同还约定，房屋交付时间为被告领取《建筑工程开工许可证》后，原告向被告支付协议规定第三期定金之日起十八个月内交付。原告于2003年12月26日支付被告第三期定金，按约定被告需于2005年5月27日前交付原告房屋。现因被告未按约向原告交付房屋构成违约，故办理房屋过户手续所需缴纳的税、费中，上述房屋于2005年6月27日过户时按规定应由原告缴纳的相应税、费，由原告承担；其余所需缴纳的相应税、费均由被告承担。若被告不能向原告交付剩余面积房屋，则应按照目前该地块商品房的市场价格赔偿原告经济损失。目前和泰苑小区内仍登记在被告名下的房屋有一期65套，计6312.63平方米，二期157套，计13580.85平方米。合同约定住宅房系指被告开发的位于沪太路XXXX号约120亩土地上建造的建筑物，而和泰苑一期的建设基地面积81011平方米，与合同约定的120亩大致相当，且合同签订时相关房地政府职能部门尚未核发和泰苑二期建设用地规划许可证，故和泰苑二期的房屋不属于原、被告所签合同的约定范围。被告称合同约定的房屋用于动迁，即便赔偿亦以动迁房屋的价格为标准。本院认为本案系被告未按约交付原告房屋构成违约，故原告的损失需以应交付房屋的市场价格计，被告的辩称意见缺乏法律依据，本院不予采信。被告辩称当事人双方在实际履行中，自被告向原告交付了14012平方米房屋后，原告也未再向被告主张继续履行《预定协议》，可见双方已对《预定协议》的内容进行变更。对此，原告予以否认，且被告未能提供充分的证据予以证明，本院对被告该主张不予采纳。
关于房屋补偿金，原告诉称其对被告将双方合同约定的交付房屋面积中部分转让给富杰公司，前提是被告转让给富杰公司的房屋，需每平方米补偿原告1,000元。被告对此予以否认，原告亦无证据证明其主张，故本院对原告要求被告给付房屋补偿金24,971,890元，不予支持。
关于违约金，原告给付被告钱款后，被告未能按约交付原告房屋构成违约，原告要求被告支付延期交房违约金，可予支持。但是鉴于双方约定的违约金过高，被告要求调低于法有据。故本院对被告需支付原告的延期交房违约金酌情予以调低，具体金额由本院酌定。
诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。鉴于和泰苑小区商品房分期分批建造，现无证据证明被告建成房屋可以出售时通知原告受领房屋，当原告知道被告能够出售和泰苑小区商品房后，向被告主张权利未果遂提起本案诉讼，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告经纬置地有限公司依照与原告上海虹房置业有限公司在2003年9月29日签订的《“和泰苑”住宅房定向预定协议》的约定于本判决生效之日起三十日内向原告上海虹房置业有限公司交付被告经纬置地有限公司开发的位于上海市沪太路YYYY弄内120亩土地上建造的建筑面积19893.48平方米的住宅房屋，并协助原告上海虹房置业有限公司办理房屋过户手续(办理房屋过户手续所需缴纳的税、费中，上述房屋于2005年6月27日过户时按规定应由原告缴纳的相应税、费，由原告承担；其余所需缴纳的相应税、费均由被告承担)；
二、若被告经纬置地有限公司不能交付上述房屋，则按照每平方米建筑面积单价人民币15,706元的标准赔偿原告上海虹房置业有限公司；
三、被告经纬置地有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海虹房置业有限公司人民币56,418元；
四、被告经纬置地有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海虹房置业有限公司违约金人民币1,100万元；
五、对原告上海虹房置业有限公司其他诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币891,262.45元，由原告上海虹房置业有限公司承担人民币356,462.45，由被告经纬置地有限公司承担人民币534,800元；财产保全费人民币5,000元，评估费人民币160,000元，均由被告经纬置地有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 郑梅萍
审 判 员 周刘金
代理审判员 丁康威
二○一二年十月二十一日
书 记 员 邱静静