房屋买卖合同纠纷关于共同财产分割案例
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第837号
上诉人(原审原告)李某某。
委托代理人郑某某。
委托代理人楼德贤，上海市慧众律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)陈甲。
委托代理人王某某。
委托代理人浦泽幸，上海市新华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海恒瑞置业发展有限公司。
法定代表人朱某某，董事长。
被上诉人(原审第三人)上海银行股份有限公司闵行支行。
负责人陈乙，行长。
被上诉人(原审第三人)上海市住房置业担保有限公司。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人瞿某某，公司员工。
上诉人李某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人李某某及其委托代理人郑某某、楼德贤，被上诉人陈甲的委托代理人王某某、浦泽幸及被上诉人上海市住房置业担保有限公司(以下简称住保公司)之委托代理人瞿某某到庭参加诉讼。被上诉人上海恒瑞置业发展有限公司(以下简称恒瑞公司)，被上诉人上海银行股份有限公司闵行支行(以下简称上银闵行支行)经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2007年3月17日，恒瑞公司(卖方)与李某某、陈甲(买方)订立《上海市商品房预售合同》一份，约定以总价人民币(以下币种均为人民币)744,868元购买上海市梅岭支路7弄某号301室房屋(以下简称系争房屋)。同年3月22日，该房屋完成预告登记，预告权利人为李某某、陈甲；二、2007年3月8日，以李某某(主借款人)、陈甲(共同借款人)与上银闵行支行(贷款银行)、住保公司(公积金贷款保证人)签订《个人住房借款担保合同》一份，以系争房屋为抵押物，获取商业贷款220,000元、公积金贷款300,000元用以支付房款；三、2007年 5月12日，李某某、陈甲登记结婚；2009年12月9日，李某某、陈甲通过诉讼达成离婚调解协议，对除本案系争房屋之外的财产作了分割。2010年2月2日，李某某诉至法院，请求依法分割房屋产权，大致分割的方法为：截止至2010年11月20日，双方实际为房产支付的房款、贷款、装修费用等共计445,877.39元，未偿还贷款本金为444,750元。其中李某某以婚前公积金及婚后单独偿还的贷款及利息共计59,714.62元，应属李某某个人出资，占已付款总额的13.40%，剩余86.60%应为李某某、陈甲共同出资。按上述出资比例，结合房屋的现评估价及房屋出租后产生的收益分配，房屋产权归陈甲所有，陈甲给付李某某补偿款683,376.75元。四、经当事人申请，原审法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对房屋价值进行了评估，评估结论为：系争房屋包括固定装修总价格为1,650,000元。对此评估结论，陈甲、上银闵行支行、住保公司均不持异议。且陈甲表示，同意按此价格接收房屋，即房屋产权归陈甲所有，由陈甲向李某某支付房屋折价款；李某某认为，该评估价格高于房屋实际价格，但因陈甲同意以此价格接收房屋，故己方不再要求重新对房屋重做估价。
原审法院另查明，李某某、陈甲对下列事实不持异议：一、房屋购买总价为744,868元，其中房屋首付款224,868元由陈甲父母婚前资助，剩余520,000元为贷款；二、房屋装修费用57,725.20元由双方共同出资；三、除去物业费、中介费及营业税，李某某取得房屋出租收益13,573.20元；四、李某某离婚后单独偿还贷款及利息共计39,189.29元；五、诉讼过程中，陈甲于2010年12月15日一次性归还了房屋贷款剩余本金及利息共计445,981.38元，房屋抵押权随后注销；六、房屋抵押权注销后，李某某取得贷款保证金退费2,290.30元。
原审后，陈甲表示，考虑到本案客观情况，如房屋产权归己方所有，同意向李某某支付补偿款450,000元(此补偿包括为房屋分割所发生的其他费用)。
原审法院认为，李某某、陈甲作为系争房屋买卖合同的买受方及房屋产权的共同预告权利人，在婚姻关系解除以及系争房屋上设定的抵押权注销后，有权要求对此合同权益，即已经法定程序预告登记的房屋产权进行分割，现按庭审中查明的事实与证据，再结合各方当事人的陈述与争议焦点，认定如下：一、关于权益分割的方式。1、李某某、陈甲对合同继续履行后，房屋产权归陈甲所有，由陈甲向李某某支付补偿款的权益分割方式均不持异议，而陈甲亦在诉讼过程中清偿了房屋剩余贷款，使第三人的利益得以保障，故对此分割方式予以确认；2、该分割方式确立后，合同应继续履行，而陈甲将作为合同唯一的买受方继受合同的后续权利义务，直至房屋产权登记至其名下。同时，恒瑞公司作为出售方，在合同继续履行过程中应付配合办理产证之义务；3、鉴于陈甲在取得房屋产权后，将向李某某支付补偿款，故理应对该房屋的市场价值作出评估。现本案中相关评估部门对系争房屋价值已作出评估结论，且作出补偿的陈甲一方对此评估结论不持异议，接受补偿的李某某一方亦未要求对房屋价值进行重估，故对此评估结论予以确认。二、关于分割的原则。本案中的房屋买卖合同并未履行完毕，但房屋产权已进行了预告登记，故对此合同权益的分割实际应参照法律规定的共有财产分割原则——以该房屋产权作为共有财产，有协议则按协议处理，没有协议的应当根据等分原则，并基于共有人对财产的贡献大小等情况处理。依据上述原则，因对房屋物权取得的贡献通常体现于房款的支付，故本案中合同权益的分割主要应参照双方为购买系争房屋的出资比例而定。三、关于出资比例所涉争议的认定：1、因李某某、陈甲对房屋首付款由陈甲父母于李某某、陈甲婚前支出不持异议，应予确认。如此支付情况属实，则在未有确凿证据表明陈甲父母曾明示将此钱款向李某某一方赠与的情形下，李某某将此首付款视为其与陈甲共同出资的主张缺乏法律依据，对此不予采信；2、李某某于离婚后就此房屋偿还的贷款及利息应属其个人出资，而相对的，陈甲于诉讼过程中为取得系争房屋产权而偿还的贷款及利息亦应属陈甲个人出资；3、李某某与陈甲于婚姻持续期间为此房屋的投入，包括贷款清偿、装修费用等依法应属共同出资，原则上应予均摊。四、根据上述认定，李某某与陈甲所主张的出资比例均有偏颇之处，故对当事人以其出资比例所计算得出的补偿款项数额不予采信，本案陈甲应向李某某支付的补偿款数额依据上述认定的出资比，再综合考虑共有财产分割过程中其余客观因素，如双方系为婚姻共同购置房屋、房屋的收益及其他零星支出等酌定。现陈甲据案情自愿支付450,000元折价款已维护了李某某的利益，符合原酌定方案，与民法公平合理原则及法定的共有财产分割原则不悖，故对陈甲的该补偿款支付意见予以采纳。恒瑞公司、住保公司未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，原审法院作出判决：一、李某某、陈甲、上海恒瑞置业发展有限公司签订的上海市梅岭支路7弄某号301室房屋买卖合同继续履行，该合同的房屋买受方应变更为陈甲，房屋产权应归陈甲所有，由上海恒瑞置业发展有限公司配合办理产权过户登记手续；二、陈甲应于判决生效之日起三十日内支付李某某房屋折价补偿款450,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。评估费3,200元，公告费260元，由李某某负担。案件受理费11,248元，由李某某负担。
李某某不服原判，向本院提起上诉称，1、购房首付款虽然是陈甲父母出资，但系对陈甲及李某某的赠与，原审法院认定该款系陈甲父母对陈甲的婚前资助是错误的。2、房屋的装修费是由李某某父母支付的。3、用于还贷的费用中有20,525.33元是李某某的婚前公积金，不能认定为双方共同出资。4、原审法院将陈甲提前还贷的费用认定为是其个人出资属于适用法律错误，违反了公平合理，诚实信用的原则。5、原审法院对评估费、公告费等所作的处理也有失偏颇。故上诉要求撤销原判第一、第二项，对系争房产权利重新进行分割，诉讼费用由对方承担。
被上诉人陈甲辩称，1、购房首付款系陈甲父母赠与陈甲个人，李某某称是对陈甲及李某某两人的赠与没有依据。2、原审中，李某某已确认房屋装修费系双方共同支付，二审中其改称该费用系其父母支付没有依据。3、原审中，李某某以房价评估太高为由，明确不要房屋产权，为配合本案的审结，陈甲的父母借钱才将剩余贷款本息还清。4、陈甲与李某某婚姻关系持续的时间很短，共同生活只有数月时间，现两人的婚姻关系已经解除，应当按照双方对房屋所作贡献的大小来决定房屋权利的分割。故不同意李某某的上诉请求，要求维持原判。
被上诉人住保公司辩称，李某某与陈甲的纠纷与本公司无关。
被上诉人恒瑞公司及上银闵行支行未到庭参加诉讼。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，系争房屋虽然由陈甲与李某某共同签约购买，但鉴于陈甲与李某某现已解除婚姻关系，双方继续共有该房产的基础和意义已经失去，故对李某某要求分割房屋权利的诉请应当予以支持。本案中，在对房屋权利的具体分割份额上，应当综合双方婚姻存续时间的长短、出资比例及对财产权利的取得所作贡献的大小等因素来确定。至于双方争执的出资比例问题，按照相关规定，在陈甲与李某某结婚前，陈甲的父母为双方结婚购置房屋出资的，除明确表示赠与双方外，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。李某某上诉称购房首付款224,868元系陈甲父母对陈甲与李某某两人的赠与，但并未提供依据，其主张本院不予采信；结合双方在离婚前后各自和共同为还贷所支出的费用等，原审法院判决由陈甲给付李某某折价补偿款450,000元并无不当，应予维持。李某某的上诉请求无理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,248元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 李 彦
代理审判员 李垚曜
二○一一年七月二十一日
书 记 员 周乐晟