房屋买卖合同纠纷关于代理权一案
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第908号
上诉人(原审被告、反诉原告)高甲。
委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)朱某某。
委托代理人孙某某。
原审被告高乙。
原审被告戴甲。
委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。
上诉人高甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第118号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年11月30日，朱某某(乙方)高乙、戴甲、高甲(甲方)及上海宝原物业顾问有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，由高乙、戴甲、高甲向朱某某出售402室房屋，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)119万元。乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金10万元。如甲方在协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订协议后3日内，乙方应补足定金至10万元，甲方同意该定金继续交丙方保管。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。甲乙丙三方均在该居间协议落款处签名盖章，在落款处的下方，载明“在签署上述协议时，我方已认真查阅了协议的全部内容，且居间方已对协议第六、七、八、九、十一条及其他条款内容进行了明确的提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。且附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲乙双方均同意按该附件的内容履行”。在《房地产买卖居间协议》的右侧为附件一《房地产买卖协议》，约定总房价款为119万元，为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后20日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议所述总房价款的20%向守约方支付违约金。本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。本协议约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准。
2009年11月30日，高乙出具收款收据，确认收到朱某某支付的10万元。12月19日，朱某某与高乙、戴甲、高甲至中介处，准备签约时，由于产证被高甲挂失，未能签约。12月22日，朱某某寄出催告函，要求高乙、戴甲、高甲于12月22日20时前前往中介公司签约，高乙、戴甲、高甲于12月23日收到该催告函。
嗣后朱某某起诉，要求解除与高乙、戴甲、高甲签订的《房地产买卖协议》，由高乙、戴甲、高甲返还房款10万元、支付违约金23.8万元。高甲提出反诉，要求朱某某支付违约金10万元。
原审法院庭审中，朱某某表示，12月16日，朱某某及高乙、戴甲、高甲到中介公司，商谈签约事宜，但高乙、戴甲、高甲因价格上涨不想卖了，双方没有签约。12月17日，朱某某及中介方到高乙、戴甲、高甲家中，要求签订正式买卖合同，高乙、戴甲、高甲拒绝。12月19日，高乙、戴甲、高甲及朱某某均到中介公司，对买卖合同的条款进行洽谈，谈好后，双方准备要签订正式买卖合同时，中介公司发现产证已挂失，无法打印正式买卖合同，而产证原件本来是交给中介公司的。当日双方未能签订正式买卖合同，但说好12月22日为最后签约期限。12月21日朱某某发函给高乙、戴甲、高甲，但高乙、戴甲、高甲未予回复。
高甲表示，其未与朱某某签订过任何协议，不存在解除、返还房款和支付违约金的问题，至于高乙与戴甲是否签订过协议则不清楚。高乙将产证交给中介，但未与高甲说过，后来高甲找不到产证，就去挂失，申请补办了产证。12月16日，高乙、戴甲、高甲都去了中介公司，高乙和戴甲是准备去签约的，高甲则是准备去看一下情况，但朱某某未到，且中介公司拿出的合同上买受人并不是朱某某，高乙、戴甲、高甲遂提出异议，不同意与变更后的买受人签订合同，中介就表示叫朱某某在三点时过来，但等到三点半，朱某某仍未来，高乙、戴甲、高甲就走了。12月17日，朱某某与中介方确实去四平路房屋找过高乙和戴甲，高甲不在场，中介方告知高乙、戴甲、高甲可以与朱某某签约了，并约好19日到中介处签约。18日，高乙与戴甲向高甲说了卖房子的事情，高甲说房价太低。19日，高乙、戴甲、高甲三人一起到中介公司，朱某某也在场，双方谈好条件，朱某某同意加3万元，但该3万元没有写在合同上。之后由于产证挂失，正式买卖合同打印不出，双方约定高乙、戴甲、高甲于21日去办理撤销挂失产证的手续，中介公司表示撤销后就通知双方签约。高乙、戴甲、高甲于21日办理了撤销挂失产证的手续，22日就可以签合同了，但中介公司未通知签约，23日，高乙、戴甲、高甲收到朱某某的催告函，此后高乙去找过中介，但没有结果。在高甲提出反诉后，高甲又表示，追认买卖协议。
朱某某申请证人杨某某出庭作证，杨某某的主要证言为，杨某某系402室房屋买卖的中介公司经理，下家看房后要购买402室房屋并支付了10万元意向金，签订了居间协议和买卖协议，中介公司将10万元转交给高乙和戴甲，高乙和戴甲也表示高甲是同意出售402室房屋的，协议是高乙一个人签订的，戴甲在旁边同意高乙签署，并将产权证及高甲的身份证都出示给中介公司，产权证也放在中介公司。12月15日，因朱某某本人没到场，是朱某某的朋友到场，高乙、戴甲、高甲不肯签合同，一定要与朱某某本人签，于是中介公司通知朱某某过来，朱某某过来后，高乙、戴甲、高甲又离开了。12月17日，杨某某与朱某某一起到虹口区四平路高乙、戴甲、高甲的家里，高乙和戴甲说找他们的律师谈，约在19日下午到中介公司协商。19日，高乙、戴甲、高甲及其律师与朱某某到中介公司，协商好细节，杨某某准备打印合同却未能打印出来，杨某某遂派人至交易中心拉了材料，发现产权证已经挂失，杨某某询问高乙、戴甲、高甲，高甲表示是他挂失的。随后高乙、戴甲、高甲表示会去办理撤销挂失产证的手续，双方谈好最迟22日签约。大约在21、22日收到朱某某发的催告函，杨某某就打电话通知高乙、戴甲、高甲签约，但高乙、戴甲、高甲都没来。后来戴甲与其姐姐到中介公司来问，说收到了催告函，问朱某某到底要不要房子，如果要的话就叫中介公司发个通知给高乙、戴甲、高甲，杨某某表示中介公司没有权利发通知，杨某某电话通知朱某某，朱某某表示如果高乙、戴甲、高甲诚心想卖的话，还是可以买的，但由于高乙、戴甲、高甲坚持要求中介公司发通知，中介公司将这个情况告诉朱某某后，朱某某表示算了，另外通过诉讼解决。朱某某认为杨某某所述属实。高甲认为杨某某所述部分属实，部分不属实，22日中介公司并未通知高乙、戴甲、高甲签约，22日戴甲打电话给中介公司，中介公司表示合同拉不出来，以后再打电话，杨某某就不接了。19日中介公司表示，什么时候能拉合同就通知高乙、戴甲、高甲，没有说过22日是最后期限，高乙、戴甲、高甲收到催告函后，要求中介公司发一个签约通知，中介公司不同意，并直接告知朱某某不要房子了。高甲申请证人郁某某、季某某出庭作证。郁某某证言的主要内容为，郁某某系高甲的邻居，2009年12月16日，高乙、戴甲、高甲去中介公司，郁某某也去了，对方则有2个人，中介公司拿出一份合同，发现对方并不是朱某某的名字，高乙、戴甲、高甲表示不认识，不签合同，要求朱某某本人到场，中介公司打电话给朱某某，说3点能过来，高乙、戴甲、高甲等到3点半朱某某仍未到，高乙、戴甲、高甲就走了。12月19日，双方都到场准备签约，但是合同拉不出，高甲说可能是因为补过产证所以拉不出来，中介公司就表示如果合同可以拉出就会打电话给双方去签合同。季某某证言的主要内容为，季某某系高甲的朋友，12月16日，高乙、戴甲、高甲叫季某某一起去中介公司，说要签约，到了中介公司，朱某某不在，对方来了三个人，但不是朱某某，中介公司拿出一份合同，但对方不是朱某某，高乙、戴甲、高甲表示不行，要求朱某某到场，中介公司打电话让朱某某来，等到3点半朱某某还是没来，高乙、戴甲、高甲就走了。12月19日，也是去签合同，朱某某到场，双方谈好条件后，中介公司拉不出合同，说可能是补产证拉不出合同，中介公司表示可以拉出合同后就打电话通知双方签约。朱某某对郁某某、季某某的证言不予认可，认为郁某某、季某某与高甲有利害关系，不应采信。高甲认为郁某某、季某某的证言属实。
高甲为证明杨某某未打电话通知高乙、戴甲、高甲签约，提供高乙、戴甲、高甲及戴乙(戴甲的姐姐)通话记录，通话记录中显示，12月21日、12月22日，杨某某所述的电话号码并未主动拨打过高乙、戴甲、高甲及戴乙的电话，只有戴乙拨打过杨某某的电话。朱某某认为通话记录没有通讯公司的盖章确认，也不能证实电话号码系上述四人使用，证人杨某某并未说过是打了戴甲的手机还是座机。
原审法院审理后认为，朱某某与高乙、戴甲、高甲签订的《房地产买卖协议》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据《房地产买卖协议》的约定，双方应于签订本协议后20日内前往中介公司签订《上海市房地产买卖合同》，双方经过协商后于2009年12月19日至中介公司准备签订《上海市房地产买卖合同》，但由于高甲将402室房屋的产权证挂失，合同文本无法打印，导致当日双方未能签约成功。此后双方又约定于办理好撤销产证挂失手续、可以打印出买卖合同文本后再行签约。本案中，朱某某与高甲就12月22日系约定的另行签约最早期限还是最晚期限发生争议，双方各自申请证人出庭作证，法院认为，朱某某申请的证人杨某某系中介公司经办人员，而高甲申请的证人郁某某、季某某系高甲的邻居和朋友，一般而言， 中介公司作为买卖交易的居间方，对交易过程较为清楚，所作陈述也较为客观，杨某某陈述12月22日为签约最后期限，并通知了出卖方签约，虽然高甲提供了通话记录证明杨某某未主动打电话给出卖方，但从通话记录中也能看出，在12月21日、22日，杨某某确实与出卖方通过电话，仅以通话记录难以推翻杨某某所作关于12月22日为最后签约日期及12月22日杨某某已告知出卖方可以签约的陈述。至于朱某某在12月22日发出催告函要求高乙、戴甲、高甲于12月22日20时前前往中介公司签约，虽然高乙、戴甲、高甲于12月23日才收到该催告函，朱某某发函行为确实存在一定瑕疵，但尚不足以认定朱某某存在恶意违约的行为。纵观本案，12月16日双方未能签约与朱某某本人未及时到场有关联，但此后朱某某亲自上门找高乙、戴甲、高甲协商并且在12月19日愿意与高乙、戴甲、高甲重新协商协议条款的行为可以看出其履约的诚意，而高甲一方先挂失产证，后又提出加价，在审理过程中先对买卖协议不认可后又提出反诉进而追认买卖协议、对挂失产证的原因前后陈述不一致等情形，可以认定本案系高乙、戴甲、高甲违约导致买卖双方未能在买卖协议约定的期限之前签约，此后又未能以积极的态度弥补过失，以致双方最终未签订《上海市房地产买卖合同》，已构成根本违约，故朱某某关于解除买卖协议及违约金的请求，符合法律规定，可予准许。因朱某某要求解除双方买卖协议的起诉状等诉讼材料于2010年1月9日送达给高乙、戴甲、高甲，故双方的买卖协议可认定于2010年1月9日解除。至于朱某某按照协议约定的总房款119万元的20%主张违约金23.8万元，高甲认为违约金过高请求法院调整，法院予以采纳，根据违约情形及本案实际情况，酌情调整为10万元。高甲要求朱某某支付违约金的反诉请求，缺乏依据，法院难以准许。买卖协议解除后，高乙、戴甲、高甲收取的房款10万元应当返还给朱某某。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、朱某某与高乙、戴甲、高甲之间就上海市宝山区一二八纪念路55弄21号402室房屋签订的房地产买卖协议于2010年1月9日解除；二、高乙、戴甲、高甲于判决生效之日起十日内，返还朱某某房款10万元；三、高乙、戴甲、高甲于判决生效之日起十日内，支付朱某某违约金10万元；四、朱某某的其余诉讼请求，不予支持；五、高甲要求朱某某支付违约金10万元的反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，高甲不服提出上诉称，双方当事人认可12月16日上诉人到中介公司准备签约，但被上诉人未到场。上诉人担心产证在中介公司会被欺骗，于12月17日将产证挂失。上诉人至12月21日撤销挂失，等中介公司发签约通知，但中介公司未发通知。被上诉人发函要求高乙12月22日签约，但上诉人至12月23日才收到该函。上诉人去问中介公司，中介公司说被上诉人不买房了。解除买卖协议，是上诉人提出后，被上诉人表示同意的。请求二审法院撤销原判，支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人朱某某辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人看到房价大涨，不想出售房屋。中介公司工作人员对此出庭予以证明。上诉人不按时签约，构成违约。要求二审法院维持原判。
原审被告高乙、戴甲述称，同意上诉人的意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，行为人没有代理权以被代理人的名义签订的合同，经被代理人追认，对被代理人发生效力。高甲在原审审理中追认《房地产买卖协议》，故《房地产买卖协议》对其具有法律约束力。朱某某与高乙、戴甲、高甲于2009年11月30日签订了《房地产买卖协议》，该协议约定，双方同意于本协议签署后20日内前往中介公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。根据文义，应当解释为买卖双方于2009年12月20日之前在中介公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。在此期间，因朱某某未按约亲自到场签约，高甲在明知产证交中介公司保管的情况下却将产证挂失，以致双方未能及时签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。但只要双方均有诚意促成交易，合同仍可继续履行。原审法院根据证人与当事人的关系，认定中介公司的工作人员的证言的证明力大于朋友、邻居的证言，并无不当，本院予以认同。朱某某上门协商的行为，表明其要求继续履约的诚意，而高乙、戴甲、高甲在中介公司通知其12月22日签约时，并未到场签约，加之，高甲先称不知卖房之事，后又提出朱某某曾同意加价3万元，原审法院据此认为直至诉讼前，双方未能签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的原因是高乙、戴甲、高甲不愿继续履行合同。高乙、戴甲、高甲的行为构成根本性违约，应承担相应的责任。原审法院认定事实清楚，结合本案实际情况所作判决并无不当。对高甲的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,150元，由上诉人高甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 吴 俊
代理审判员 郑 华
二○一一年六月二十八日
书 记 员 朱丹丹