上海市二中院关于房屋买卖合同是否签署纠纷
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第173号
上诉人(原审原告)张某某。
委托代理人顾伟利，上海市海燕律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)耿甲。
委托代理人陈辉，上海市东高地律师事务所律师。
委托代理人耿乙。
上诉人张某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第3601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张某某的委托代理人顾伟利、被上诉人耿甲的委托代理人陈辉、耿乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，张某某系耿甲祖母。张某某等家庭成员原居住于上海市杨浦区陈家头某号张某某之夫耿丙所有的私房处，私房于1988年遇动拆迁，借房过渡数年后张某某于1992年7月与建房单位签订“联建公助”经济协议(耿丙于1990年死亡)，认购两套房屋即上海市双辽支路60弄某号604-5室(即本案系争房屋)及上海市双辽支路60弄某号404-6室。张某某户籍迁入系争房屋并居住于此，并于1997年登记取得该房所有权。上述某号404-6室房屋分配于张某某次子耿丁。2001年10月耿甲户籍迁入该房并与张某某共同居住。2002年5月11日张某某、耿甲共同至上海市杨浦区房地产交易中心，办理系争房屋转让手续。现留存于交易中心的买卖合同明确房屋转让价为人民币(以下币种均为人民币)14万元，2002年6月30日之前张某某迁出户籍。上述房款14万元耿甲未予支付。2002年6月系争房屋核准登记所有权人为耿甲。2003年耿乙(张某某之长子，耿甲之父)与潘某某(耿乙之妻，耿甲之母)入住系争房屋，与张某某、耿甲共处一室。2009年张某某迁居外地，回沪后居住于其他子女处，并于2009年7月将户籍迁入耿丁上述某号404-6室。耿甲遂成为系争房屋户主，2010年2月潘某某户籍自外地迁入该房。
2010年9月，张某某诉至原审法院称：上海市双辽支路60弄某号604-5室由张某某之夫耿丙所有的私房动迁分配而来，1997年张某某取得该房产权。2001年耿甲户籍迁入系争房屋。然2009年8月耿甲称该房归其所有，后经查实才知耿甲于2002年5月盗用张某某名义，擅自签订买卖合同，将房屋产权过户其名下。张某某是文盲不会写字，买卖合同落款之名并非本人签署，虽盖有张某某印章，但平时生活中的印章、身份证、房产证等都放在抽屉中，不一定时时上锁。张某某不记得是否去过交易中心，如定要回忆，经回想确实去过一次，与耿甲及其父母一同前往，次子耿丁是否在场已记不清。张某某已逾八十高龄，要求清晰回忆并确认是否去过交易中心是强人所难。此节事实并非本案争议焦点，对房产交易行为的性质及后果张某某是否明知并同意、事后是否追认才是重点。仅有一枚印章以及并非张某某本人签字的合同无法证明耿甲所称的张某某系自愿转让房产。并且，买卖合同明确转让价为人民币14万元，但张某某从未收到房款。如确系耿甲所称的赠与则完全可以办理赠与手续，何必承担房款支付的风险。合同另明确张某某应于交易当月迁出户籍，但事实上张某某户口迁移是在2009年且系因受到耿甲一家的虐待不得已而迁出。综上均能证明所谓的买卖合同系由耿甲一手操办。在张某某事前不知情事后未追认的情况下，合同当属无效，耿甲应当归还房屋产权。故要求确认2002年5月11日签订的买卖合同无效。
原审法院审理中，耿甲、耿乙、潘某某共同书面承诺，基于亲情及系争房屋来源的考虑，保证张某某在系争房屋处的居住权，并保证履行应尽的赡养义务。
原审法院认为，张某某主张买卖合同无效，须提供证据证明系争合同不具备有效要件。合同盖有张某某印章，张某某并亲至房产交易中心，现主张自己不知情、受耿甲等人欺瞒却无相关证据证明。系争房屋权属变更距今已逾八年，期间张某某、耿甲及耿乙夫妻均共同居住于该处，张某某称始终不知房产转移有悖生活常理。迁出户口、移居他处并搬走全部物品等行为均系张某某自行实施，其所称系因耿甲等人的虐待被迫而为缺乏相应证据佐证。故原审法院不采信张某某所述。张某某、耿甲共同生活期间因琐事产生矛盾，对此双方均应本着互谅互让、团结互助的宗旨解决争议，尤其是作为小辈的耿甲及耿乙夫妻更应体现出体谅与让步。耿甲及耿乙夫妻保证张某某在系争房屋的居住权、履行应尽的赡养义务，原审法院予以支持，但应将承诺转变为实实在在的行动。
原审法院审理后判决如下：张某某要求确认上海市双辽支路60弄某号604-5室2002年5月11日《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。
张某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：系争房屋买卖合同上的签字并非其本人所签，其未同意将系争房屋出售。此外，系争房屋是其丈夫耿丙的遗产，耿丙死亡后该房屋虽登记在其一人名下，但应属其与其子女共有，其未征得其他共有人同意，无权处分系争房屋，故其仍坚持原审中的诉讼请求。
被上诉人耿甲则辩称：耿丙1990年死亡之后，系争房屋才建成，故该房屋不属于遗产范围。耿丙一户共取得了两套安置房屋，其中一套登记在耿丙之子耿丁名下，另一套即系争房屋由张某某一人于1992年取得有限产权，进户手续亦是张某某的子女为其办理，至今已将近20年，其他子女当时均表示同意。1997年张某某取得了系争房屋的完全产权，仍将该房屋登记于其一人名下，其他子女当时均无异议。现若提起继承之诉也已超过法定时效。且在原审法院审理中张某某从未提出系争房屋应属其与子女共有的意见，而直至本案二审庭审结束，并无耿丙的其他继承人以有独立请求权的第三人身份对系争房屋主张权利要求参加诉讼。故其不同意张某某的上诉请求。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明：1992年7月22日张某某与杨浦区双辽支路60弄联建公助住宅管理组、上海市杨浦区人民政府街道办事处签订《双辽支路60弄联建公助住房守则》，其中第十条约定，住户对住宅享有有限产权，对住宅有使用权和继承权，不得任意转让等内容。以上事实有张某某在原审法院审理期间提交的证据材料予以证实。
本院认为：公民合法的民事权益应当受到法律保护。耿甲与其祖母张某某于2002年即签订了系争房屋的买卖合同，该合同上张某某的名字虽非其本人签署，但合同上的私章确为其本人所使用，而在房地产交易中心办理过户手续时，其本人亦亲自到场。同时，结合张某某在办妥了过户手续后，陆续将其私人物品搬离系争房屋的情况，特别是张某某按合同的约定自行将其户籍从系争房屋内迁往他处的事实，原审法院认定张某某将系争房屋变更登记至耿甲名下系其真实意思表示并无不当。此外，鉴于耿丙死亡后，系争房屋的有限产权早在1992年即为张某某一人所有，1997年张某某取得了系争房屋的完全产权后，仍将该房屋登记于其一人名下，而直至本案二审庭审结束，张某某的子、女即耿丙的其他法定继承人并未对系争房屋主张权利或对张某某提起继承之诉。故张某某在将登记于其一人名下的系争房屋转让于耿甲近十年后，又以系争房屋涉及其他继承人的权利，其无权处分为由，要求确认买卖合同无效的意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,100元，由张某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 张志煜
代理审判员 李垚曜
二○一一年六月二十二日
书 记 员 唐敏杰