房屋买卖合同纠纷关于善意取得一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第740号
上诉人(原审第三人)厉A。
委托代理人陈军，上海市光明律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)厉B。
法定代理人厉A(系厉B之父)。
委托代理人陈军，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)王A。
委托代理人吴家平，上海市远东律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)董某某。
被上诉人(原审被告)上海中星集团申城物业有限公司。
法定代表人沈某，董事长。
委托代理人陈A，上海中星集团申城物业有限公司员工。
被上诉人(原审第三人)张某某。
上诉人厉A、厉B因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第1624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，王A与张某某系夫妻关系。2006年9月，董某某与张某某搭识。2007年7月15日，董某某以合伙投资福利彩票亭做生意为由，经与张某某协商，由张某某提供购买售后公有房屋所需的王A身份证、上海市车站北路500弄某号202室(以下简称系争房屋)的租赁凭证等相关证件，董某某以王A的名义填写了系争房屋的公房出售申请表及职工家庭购买公有住房协议书，该申请表及协议书上陈B、张某某、王B的签名系张某某所签。同年7月25日董某某又以王A名义与上海中星集团申城物业有限公司(以下简称申城物业)签订《上海市公有住房出售合同》，约定：王A购买坐落于上海市虹口区车站北路500弄某号202室的房屋，建筑面积62.84平方米，房屋售价34,088元。扣除付款折扣6,818元后，房屋实际付款金额为27,270元，还应支付房屋首期维修基金1,131元，二项共计28,401元，出售单位申城物业应缴付费用：一次性维修基金、街坊公用设施养护基金、手续费等应从售房款中划拨，实际购房款为21,311元。合同签订后，由董某某支付了该购房款。王A在美期间也因需取回了身份证。
原审法院另查明，2007年10月21日，董某某在王A已取回其身份证的情况下，假冒成王A骗领了“王A”临时身份证，与第三人厉A、厉B签订房屋买卖合同，将系争房屋出售给厉A、厉B，收取厉A、厉B购房款75万元，厉A、厉B于2007年11月19日取得系争房屋房地产权证。
原审法院再查明，2009年6月，上海市虹口区人民法院(2009)虹刑初字第423号刑事判决认定，被告人董某某于2006年9月与张某某搭识。2007年7月底，被告人董某某以合伙投资福利彩票亭做生意为名，从张某某处获得相关证件，并冒用张丈夫王A身份将张居住的本市车站北路500弄某号202室由租赁房改为产权房(产权人为王A)。同年10月21日后，被告人董某某在本市虹口区凉城路某号上海创林房地产经纪有限公司凉城店，持其骗领的“王A”临时身份证，假冒其为王A本人，与厉A签订了买卖上述产权房的合同，骗得被害人厉A支付的购房款人民币75万元，后董又以“借”的名义骗得厉A人民币2万元和厉A为其垫付的契税人民币1.5万元，共计78.5万元。遂作出判决，董某某犯合同诈骗罪判处有期徒刑12年，赃款予以追缴发还被害人。
2010年9月，王A、陈B诉至原审法院，请求确认董某某与申城物业签订的公有住房买卖合同无效，申城物业配合办理产权房恢复租赁房的相关手续。
原审法院认为，系争房屋原系王A租赁的公有住房，内有户籍王A与陈B。王A在美国工作期间，张某某未经王A同意，与董某某协商一致，并提供购买售后公有房屋所需的相关证件等，向申城物业申请购买系争房屋产权，董某某以王A名义签订各类购买系争房屋的申请书、职工家庭购买公有住房协议书、购房合同。张某某又未经陈B同意，以其的名义签订职工家庭购买公有住房协议书，故王A、陈B要求确认董某某以王A名义与申城物业签订的《上海市公有住房出售合同》无效，系争房屋恢复原租赁关系依法应予支持。但对该合同被确认无效，张某某负有过错责任。现系争房屋虽已登记在厉A、厉B名下，但系争房屋由公有住房购买为产权房的合同无效，无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力。厉A、厉B购买系争房屋时虽不清楚董某某所持的“王A”临时身份证系其骗领并假冒了王A而与之签订买卖合同、向董某某支付购房款并取得系争房屋房地产权证。但涉及不动产的无权处分，只有不动产的登记名义人的无权处分，才适用第三人的善意取得制度。且(2009)虹刑初字第432号刑事判决已确认董某某的行为构成合同诈骗罪并判处其有期徒刑12年，赃款予以追缴发还被害人。现因赃款无法追缴，厉A、厉B关于张某某在购买售后公房时始终和董某某共同参与，董某某承担直接责任，张某某承担补充责任的述称意见，法院予以采纳。张某某对购买系争房屋购房款系董某某出资没有异议，但其辩称董某某向其借款3万元，因该借款与本案不系同一法律关系，本案不作处理，本案认定购房款系董某某出资。基于合同无效，对涉及的相关款项，法院依法作出处理。据此，原审法院判决如下：一、确认董某某于2007年7月25日以王A名义与被告上海中星集团申城物业有限公司《上海市公有住房出售合同》无效；二、确认董某某于2007年10月21日以王A名义与厉A、厉B签订的上海市房地产买卖合同无效；三、撤销厉A、厉B为上海市虹口区车站北路500弄某号202室房地产权利人的登记，上海中星集团申城物业有限公司应于判决生效之日起30日内，恢复上海市虹口区车站北路500弄某号20室房屋原公有住房租赁关系；四、董某某应于判决生效之日起30日内返还厉A、厉B购房款75万元，张某某承担补充赔偿责任；五、自判决生效之日起30日内，被告上海中星集团申城物业有限公司返还被告董某某购房款21,311元(含房屋首期维修基金1,131元)。案件受理费175元，由董某某及张某某共同负担。
上诉人厉A、厉B不服原审判决，向本院提起上诉，认为原审判决事实认定错误，法律适用不当，要求撤销原审判决第一、二、三、五项，改判驳回王A的全部诉讼请求。其上诉理由如下：1、王A与申城物业所签公有住房买卖合同合法有效；2、系争房屋所有权已经转移，王A无权申请撤销公有住房买卖合同；3、厉A、厉B善意取得该房屋，属于善意第三人，应当得到法律保护；4、原审判决程序违法，王A并未提出撤销厉A、厉B与王A之间的买卖合同，原审判决超越当事人诉请作出裁判，而且不动产登记行为属于行政行为,原审判决作为民事判决却直接对行政行为予以撤销，超越了民事诉讼的授权范畴。
被上诉人董某某辩称，当初是张某某需要钱款做生意，才托其帮忙将系争房屋买下后向案外人抵押借款，后来张某某无力归还该笔款项，计划将王A名下的系争房屋出售还债。为实现该目的，张某某遂携带户口本、结婚证等证件陪同董某某前往公安机关冒领了王A的临时身份证，再由董某某用该临时身份证冒充王A将系争房屋出售给厉A、厉B。相关房款均已支付完毕，除部分房款用于偿还借款外，其余房款均在张某某处，同意上诉人的上诉请求。
被上诉人王A辩称，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，系争房屋是董某某通过骗领身份证的形式冒充王A出售的，理应无效，要求维持原判。
被上诉人张某某辩称，其没有参与董某某的诈骗行为，不应该承担补充赔偿责任。
被上诉人申城物业辩称，尊重原审判决。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，厉A、厉B系上海市虹口区人民法院(2009)虹刑初字第423号刑事案件被害人，该案件生效判决已判令向被告人董某某追缴赃款发还被害人，但赃款并未查获。
又查，陈B于2011年1月9日报死亡，户籍已注销。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。在厉A、厉B购买系争房屋前，该房屋本登记于王A名下，后遭董某某冒名顶替房主王A，将该房非法出售与厉A、厉B，该行为为无权处分，自始不生法律效力。善意取得制度的建立在于维护物权的公示公信效力，其保护的对象是因信赖不动产登记而与登记簿所载的权利人进行交易的相对人，即使不动产登记有误，该相对人从交易中获取的权利亦受法律保护。现本案所涉房屋的不动产登记并无错误，而是厉A、厉B误将董某某当成房主王A与之交易，其交易对象并非登记簿所载权利人，因此该情形不适用善意取得，厉A、厉B不得援引相关规定以对抗房主王A的所有权。厉A、厉B关于本案应依善意取得之规定确定系争房屋产权归属的主张，依据不足，本院不予采信。董某某冒用王A名义与上诉人厉A、厉B所签订的房屋买卖合同因未得到权利人的同意，自始无效。董某某应当将75万元房款退还两上诉人，厉A、厉B应当将系争房屋的产权情况恢复至本次交易前的状态。上海市虹口区人民法院(2009)虹刑初字第423号刑事判决虽已判令向被告人董某某追赃，但并未查获赃款，厉A、厉B亦未提起附带民事诉讼，因此厉A、厉B可在本案中获得民事救济。张某某未能尽妥善保管证件之义务，致使董某某利用相关证件骗领临时身份证从而诈骗两上诉人钱财，对两上诉人因此所遭受的损失，张某某存在过错，应承担补充赔偿责任。系争房屋本系王A承租的公有住房，陈B为成年同住人，现陈B已于2011年1月9日报死亡，户籍已注销，其原有居住权已随权利人的死亡而告消灭，亦无继承之可能，故本案不再处理。将系争房屋购买为产权房的买卖协议上王A的签名系董某某所冒签，其行为未得到王A的同意，因此该协议无效，房屋性质应予恢复。厉A、厉B虽主张系争房屋产权已被处分，王A不得申请撤销交易，但系争房屋后手交易已如本院前文所述系无效行为，产权归属应恢复至交易前的状态，因此系争房屋仍具备恢复原房屋性质的条件，厉A、厉B的此项主张，本院不予采信。然房屋物权登记为行政行为，原审判决以民事判决撤销行政行为，确有不妥，本院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第1624号民事判决第一、二、四、五项；
二、撤销上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第1624号民事判决第三项；
三、上诉人厉A、厉B及被上诉人上海中星集团申城物业有限公司应于本判决生效起30日内恢复上海市车站北路500弄某号202室房屋原公有住房租赁关系。
二审案件受理费人民币175元，由上诉人厉A、厉B承担140元，被上诉人王A承担35元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
代理审判员 刘文娟
代理审判员 李 彦
二○一一年五月二十日
书 记 员 邱静静