房屋买卖合同纠纷关于租赁人优先购买权的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第802号
上诉人(原审原告)洪某某。
委托代理人吴茂林，上海市商惠律师事务所律师。
委托代理人茅家义，上海市商惠律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海达连置业有限公司。
法定代表人胡某某，董事长。
被上诉人(原审被告)施某某。
委托代理人袁卓风，上海市东高地律师事务所律师。
原审第三人上海众和置业有限公司。
法定代表人刘某某，总经理。
委托代理人崔世荣，上海市东高地律师事务所律师。
上诉人洪某某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年4月6日公开开庭审理了本案。上诉人洪某某及其委托代理人吴茂林，被上诉人施某某及其委托代理人袁卓风，原审第三人上海众和置业有限公司(以下简称众和公司)的委托代理人崔世荣到庭参加诉讼。被上诉人上海达连置业有限公司(以下简称达连公司)经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年6月30日，洪某某与众和公司签订了《房屋租赁协议书》，约定：众和公司将上海市大连西路253弄某号13F室房屋(以下简称系争房屋)出租给洪某某居住，租期至2004年6月30日止，月租金人民币(以下币种均为人民币)1,500元，按季支付。同时约定众和公司交付给洪某某的房屋为毛坯房，其不提供设备及装潢，电话、煤气由洪某某自行申请安装，费用自理，退租时自行办理转移手续。协议履行过程中，洪某某分别于2003年6月27日支付了2003年7月至9月的租金4,500元、2004年2月6日支付了2003年10月至2004年1月的租金6,000元。租期届满后，洪某某并未交还系争房屋给众和公司，仍继续使用该房屋至今。期间，洪某某于2005年1月21日向众和公司支付了2004年2月租金1,500元，其余租期内的租金至今未结清。
2009年7月，经众和公司推荐，施某某决定购买系争房屋，并向众和公司支付了定金。嗣后，就系争房屋买卖事宜全部由众和公司具体操作，包括负责让施某某与达连公司订立合同日期为2001年10月13日《上海市商品房预售合同》(该合同在上海市虹口区房屋交易中心备案)和一份合同日期为2006年9月6日的《上海市商品房出售合同》，并办理系争房屋的过户手续等。2009年8月24日，施某某办出系争房屋房地产权证后，其按《上海市商品房出售合同》约定的房屋总价款1,194,240元向众和公司付清了房屋价款，众和公司出具了一份由达连公司和众和公司共同盖章的房款收据。2009年10月26日，众和公司以书面函件形式通知洪某某系争房屋已出售给施某某，洪某某无故占用该房屋，限期洪某某腾空搬离。但洪某某未予理睬。
2010年1月，洪某某起诉至原审法院，以施某某与达连公司及众和公司恶意订立房屋买卖合同，以明显低于市场价的价格将系争房屋出售给施某某，侵犯洪某某对该房屋享有的优先购买权为由，要求判令确认施某某与达连公司签订的《上海市商品房预售合同》和《上海市商品房出售合同》均无效，并确认洪某某对系争房屋享有优先购买权，以同等价格购买系争房屋。
原审另查明，玉龙大厦是达连公司开发建设项目。为筹集建设资金，达连公司通过案外人上海顺风通讯发展公司向案外人中国农业银行上海市信托投资公司(后更名为上海浦东联合信托投资责任有限公司，再后改制为中国农业银行上海市分行第二营业部)借款，并以在建108套房屋(包括系争房屋)作为借款抵押，并由该公司的子公司众和公司负责对外销售和出租。后由于达连公司经营不善，无力偿还贷款，发生诉讼。后经法院判决确认68套房屋(包括系争房屋)权利归属中国农业银行上海市分行第二营业部。由于上述借款形成银行不良资产，由案外人长城资产管理公司上海办事处(以下简称长城公司)负责清理相关资产。2005年在有关部门牵头下，由长城公司、达连公司及相关职能部门对玉龙大厦项目进行清理。长城公司全权授权众和公司进行清理，众和公司有权以自己的名义对外实施清理行为，具体处置剩余房产销售和其他善后工作。2006年众和公司委托案外人上海博华拍卖有限公司对归属中国农业银行上海市分行第二营业部的68套房屋中49套房屋(包括系争房屋)整体拍卖。2006年9月30日，上海博华拍卖有限公司在《文汇报》刊登49套房屋整体拍卖公告，2006年10月11日拍卖成交，但系争房屋未在成交范围。
同时，因长期不能完善玉龙大厦项目配套问题，造成该大厦无法取得大产证，众多购房人无法取得小产证，形成涉众矛盾。经多方协调和银行自行资产清理，解决了达连公司欠付的配套费和维修基金等问题，从而解决办理大产证和业主的小产证遗留问题，并于 2007年6月29日，玉龙大厦办出大产证，该证登记权利人为达连公司。
原审还查明，2007年4月20日，虹口区有关部门向法院致函，函告中国农业银行上海市分行第二营业部多次向该部门反映，其在处置68套房屋时，发现有数套房屋被他人侵占，给银行清退工作带来困难。该部门和所在街道司法部门做了大量配合调解工作，但收效甚微。
原审法院认为，洪某某虽与众和公司就系争房屋订立过租赁合同，但该合同已于2004年6月30日到期，自然终止履行。合同届满后，洪某某虽仍占有使用系争房屋，但对于众和公司同意洪某某继续使用系争房屋以及其支付房屋租金的诉称意见，洪某某未能提供证据予以佐证，法院不予采信。因此洪某某使用房屋的行为并不能表明洪某某与众和公司之间租赁关系继续存在，洪某某对系争房屋享有承租权的主张，缺乏依据，不予采信。现洪某某与众和公司之间的租赁关系在出售系争房屋之前已不存在，洪某某不再享有该房屋优先购买权，施某某、达连公司及众和公司之间的房屋买卖行为并未侵犯洪某某的权利。同时，根据合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为一般不应影响合同的效力。因此，不论买受人是否已受让标的物，其与出卖人之间成立的买卖合同的效力都不应因优先购买权的行使而受影响，除非双方以优先购买权的不行使作为合同的停止条件或以优先购买权的行使作为合同的解除条件。当承租人主张行使优先购买权时，其与出租人形成买卖合同关系。如出租人与买受人之间的买卖合同已实际得到履行，优先购买人可依据优先购买权的保护，请求出租人承担赔偿责任。但请求确认出租人与买受人签订的房屋买卖合同无效，不予支持。综上，洪某某的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。达连公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第二百三十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、对洪某某要求确认施某某与上海达连置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》和《上海市商品房出售合同》无效的诉讼请求，不予支持；二、对洪某某要求确认其对上海市大连西路253弄玉龙大厦某号13F室房屋享有优先购买权，以同等价格购买该房屋的诉讼请求，不予支持。本案受理费9,472.64元，由洪某某负担。
洪某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，租赁期满后，洪某某继续使用系争房屋，众和公司并未提出异议，也没有行使合同解除权，根据相关法律规定，洪某某与众和公司之间形成了不定期的租赁关系，在众和公司行使租赁合同解除权之前，洪某某作为系争房屋的承租人，依法享有优先购买权，本案系优先购买权的争议，并非商品房买卖争议，原审法院分配举证责任不公，应由众和公司举证证明曾对洪某某在租赁期满后继续使用系争房屋提出过异议，租金习惯上都由众和公司上门收取，众和公司不来收取租金完全是其怠于行使权利；洪某某不清楚系争房屋要进行拍卖的事实，达连公司与施某某签订的预售合同、出售合同上达连公司的印章与原先的印章不一样，可能存在假冒，原审判决认定事实不清，适用法律错误，要求撤销原审判决，发回重审或依法改判支持洪某某原审中的诉讼请求。
被上诉人施某某辩称，不同意洪某某的上诉请求，洪某某在租赁合同到期前就拒绝支付租金，已经违反了租赁合同的约定，租赁期限届满后，众和公司没有再收取洪某某的租金，可视为众和公司拒绝与洪某某再建立租赁关系，故洪某某对系争房屋不享有优先购买权；系争房屋曾经过公开拍卖程序，洪某某对此是明知的，洪某某完全可以在拍卖中主张其优先购买权，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人达连公司未作辩称。
原审第三人众和公司述称，洪某某在租赁期间就拖欠租金，洪某某与众和公司的租赁合同已于2004年6月到期，之后洪某某使用系争房屋是非法占有，洪某某与众和公司间不存在不定期租赁关系；洪某某明知系争房屋要进行拍卖，但当时并没有主张优先购买权，同意原审法院判决，请求维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，优先购买权系承租人在租赁关系存续期间，出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下方可享有的优先购买该租赁房屋的权利。洪某某与众和公司就系争房屋签订的租赁协议到期后，虽然洪某某继续使用系争房屋，但双方并未续签协议，众和公司亦未收取洪某某任何租赁费用。洪某某上诉认为其与众和公司就系争房屋建立了不定期租赁关系，众和公司对此予以否认，而洪某某未能提供相应证据证明其主张，现仅凭洪某某继续使用系争房屋的事实，难以得出洪某某与众和公司在租赁协议到期后已建立不定期租赁关系的结论，原审法院据此认定洪某某与众和公司的租赁关系在系争房屋出售前已不存在、洪某某不享有系争房屋优先购买权、施某某与达连公司及众和公司间就系争房屋的买卖行为并未侵犯洪某某的权利，并无不妥，本院予以赞同。现施某某通过签订相关合同并支付相应对价，已取得系争房屋的房地产权证，在此情况下，原审法院依法对洪某某要求确认施某某与达连公司就系争房屋签订的合同无效的诉讼请求不予支持，亦无不妥。原审法院根据查明的事实所作判决并无不当，本院予以维持。洪某某的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。达连公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,472.64元，由上诉人洪某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 刘文娟
代理审判员 高 胤
二○一一年五月十二日
书 记 员 薛凤来