房屋买卖合同纠纷关于合同效力以及善意取得的案例
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第842号
上诉人(原审原告)金甲。
被上诉人(原审被告)金乙。
被上诉人(原审被告)衣某某。
上诉人金甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第2814号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2011年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人金甲的委托代理人于洪军、被上诉人金乙的委托代理人唐湘男，被上诉人衣某某的委托代理人周亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2003年11月16日，金乙、衣某某签订一份《房地产买卖协议》，约定衣某某向金乙购买位于上海市青浦区民乐园新村某号202室房屋(现地址为上海市青浦区盈港路1750弄某号202室，以下简称系争房屋)，建筑面积为116平方米，转让价格为人民币342,200元(以下币种均为人民币)，双方签订协议之日付预付款10万元，房产公司交钥匙时付142,200元，剩余款项等产证到手全部付清，金乙等房产公司交钥匙时腾出房屋，并通知衣某某进行验收交割；如果衣某某违约应支付金乙10万元作为违约金，金乙违约则应返还衣某某所付款项外，另付给衣某某10万元违约金；该房地产转让过程中税收自理，交易费由衣某某承担。协议还对其他内容进行了约定。该协议签订后，双方又于当日签订了一份《补充协议书》，约定：青浦区民乐园新村某号202室户主金乙经家人协商同意并决定金乙将该房屋出售给青浦区衣某某，由于该房屋属于拆迁房，房产证由金乙办理，正式交易待金乙办理好房产证后再正式过户；第一次付款2003年11月16日，付现金10万元，金乙交钥匙时为第二次付款，付现金144,200元，剩余房款10万元待房产证过户之时由衣某某一次性支付给金乙；该房屋的平方面积初定为116平方米，到时若有误差，双方以一平方为基础，如超过双方皆有权向对方按每平方米2,950元来计算，在一平方米的基础上不照价计算；金乙权证由金乙自己承担费用办理，当产权证过户给衣某某时，由衣某某承担费用，若双方有任何一方违约，需要赔偿对方10万元。协议签订后，衣某某向金乙支付了334,400元。2004年金乙将房屋交付衣某某，衣某某对系争房屋进行了装修并于2005年5月入住。2009年10月，金乙向本院提起诉讼，要求解除与衣某某间的《房地产买卖协议》及《补充协议》；其愿意归还已收房款334,400元。审理中，衣某某提起反诉，要求金乙将系争房屋过户至衣某某名下。审理中，法院将上海浦西房地产开发有限公司(下称浦西房产)列为第三人参加诉讼。法院于2009年11月12日以(2009)青民三(民)初字第3577号民事判决书认定：金乙与衣某某签订房屋买卖协议系双方真实意思的表示。系争房屋虽然至今尚未过户到金乙名下，但是浦西房产明确表示对两人之间的买卖协议无异议，故金乙与衣某某的合同是可以实际履行的，双方买卖房屋的意思表示是真实的，房地产市场价格涨跌并不构成显失公平，也非情势变更之情形，故对金乙以此为由要求解除合同，于法无据，法院不予支持。因系争房屋目前尚未过户到金乙名下，尚有剩余房款未付清，故衣某某要求将房屋过户到其名下，目前尚不具备条件。遂作出判决：“一、金乙要求解除与衣某某2003年11月签订的《房地产买卖协议》及《补充协议书》的诉讼请求不予支持；二、金乙要求返还衣某某购房款334,400的诉讼请求不予支持；三、准予衣某某支付金乙购房款8,980元，此款于判决生效之日起的十日内支付金乙；四、衣某某要求金乙将上海市青浦区盈港路1750弄某号202室的房屋过户到衣某某名下的诉讼请求不予支持。”后金乙不服该判决，上诉至上海市第二中级人民法院，2010年1月27日，上海市第二中级人民法院以(2010)沪二中民二(民)终字第53号民事裁定书准许金乙撤回上诉。2010年8月31日衣某某向法院提起诉讼，要求金乙协助办理系争房屋的过户手续。法院以(2010)青民三(民)初字第1862号立案受理。该案现已中止。金甲认为其为系争房屋的共有人，于2010年12月向法院提起诉讼，要求确认金乙与衣某某于2003年11月16日签订的《房地产买卖协议》和《补充协议书》无效；衣某某向金甲及金乙返还系争房屋，金乙向衣某某返还购房款。
原审法院另查明，2003年3月29日，金乙作为金甲的代理人(乙方)与拆迁人(甲方)上海青浦工业园区管理委员会征地拆迁安置办公室(以下称拆迁办)签订上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议，约定乙方房屋位于天一村甲号，面积主屋140平方米、附屋32平方米，乙方选择货币补偿的补偿安置方式。同日，金乙与拆迁人(甲方)上海青浦工业园区管理委员会征地拆迁安置办公室也签订上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议，约定乙方房屋位于天一村乙号，面积主屋140平方米、附屋32平方米。乙方选择货币补偿的补偿安置方式。2003年4月8日，拆迁办出具给浦西房产预收款通知单二份，其中一份中载明动迁户金乙、安置房屋为民乐园某号303室、某号202室，预收款20万元；一份中载明动迁户金甲、安置房屋民乐园某号403室，预收款10万元。2005年6月8日，拆迁办出具配套商品房供应单，载明被拆迁户金乙，原住房建筑面积172平方米，原住房天一村乙号，所购房屋盈港路1750弄某号202室。2010年9月8日，金甲与金乙至拆迁办在金乙、金甲签订的原两份拆迁补偿安置协议的乙方栏中均添加张某某，并由拆迁办在两份协议中添加“经房产公司核查两份协议可合并计算”。2010年10月9日，金甲、金乙与浦西房产签订上海市商品房出售合同，由金甲和金乙购买盈港路1750弄某号202室(即本案系房屋)。2010年10月25日，金甲和金乙取得系争房屋的上海市房地产权证。
原审法院还查明，张某某、金丙、金丁向法院出具关于拆迁前后住房权属的说明，表示原有住房坐落在青浦区大盈天一村－甲号，主房面积一幢五上五下的二层楼房，登记于张某某名下，实际上按门牌号已分给两儿子金甲、金乙各一半，两人又在各自的规划土地上自建附房。张某某表示补偿安置所得由两儿子各得一半。按政策供给的配套房也各得一半，除每人分得的124.99平方米外，还有一套116.40平方米由金甲的女儿和金乙各付5万元。现张某某、金丙、金丁对住房归金乙、金甲所有没有异议。
原审审理中，金甲表示：1、天一村乙号、甲号属一份批复内的房屋，后金甲与金乙进行分家，故在签订拆迁协议时分开签订，拆迁补偿款亦各自领取。两份协议共分到三套房屋，金甲与金乙各自已得到一套，系争房屋是金甲与金乙共同所有。2、金甲与金乙是系争房屋的共有人，处理共有财产时应该取得共有人的意见，应经共有人同意，现金乙未经共有人同意一人处理房产是无效的；系争房屋是有限权利，5年内是不能处理的，没有相应的处分权，所以房屋转让也是无效的。3、系争房屋房款中10万元定金是金甲与金乙各出资5万元，后金乙支付7万元，金甲支付余款19,000元。4、金甲诉讼请求第二项的主张是基于第一项合同无效的法律后果。
金乙表示：1、同意金甲对合同效力的意见；对于分家情况均无异议，当时调配单上金甲得房屋一套，金乙得两套；房屋在拆迁及系争房屋买卖过程中，并未将有关情况告知金甲，都由金乙一人处理。当时三套房屋的分配情况也是金乙一人决定，未告知金甲。2、三套房屋共支付了30万元定金，其中系争房屋的定金10万，每人出资5万元，系争房屋拿钥匙时金乙支付了7万元，后在办理产证时将差价补全，金甲支付了19,000余元。
衣某某表示：1、金乙与衣某某间房屋买卖合同是有效的，系争房屋按规定5年内不能交易，现已经超过5年，按新政策3年就可以办理过户；签订合同时金乙提供的材料均证明房屋权利人是金乙一人，目前金甲提供的证据都是为了帮助金乙规避卖房的事实而所做的行为。系争房屋的房款也是金乙支付的，金乙应是系争房屋的权利人。2、若合同无效，也应该按三方的过错来判定相应的责任。而不是仅仅归还购房款。
原审法院经审理后认为，金乙、衣某某间签订的房屋买卖协议已经生效判决认定系双方真实意思的表示而对金乙提出解除合同的诉讼请求不予支持。现金甲对合同的效力提出异议，认为其是系争房屋的共有人，金乙擅自处分共有财产，侵犯其权利。因系争房屋系拆迁取得的配套商品房，根据金甲与金乙各自签订的拆迁协议及金甲与金乙的陈述及家庭人员出具的说明，被拆迁房屋乙号及甲号虽均出自同一张批复，但因家庭人员对房屋的分割而分别签订拆迁协议，该事实证明天一村乙号、甲号房屋拆迁的利益应由金甲与金乙各自享有。根据配套商品房调配单，系争房屋系拆迁乙号房屋而取得，故根据当时拆迁协议和调配单，系争房屋的利益应是金乙所有。根据金甲提供的证据显示，金甲与金乙在另案处理结束后至拆迁部门表述两份拆迁协议合并计算，从而办理共有产权登记，即金甲的共有人资格是在金乙将系争房屋转让给衣某某后取得，若金甲基于批复上金乙及乙号房屋其他共有人的赠与行为，因金乙将房屋转让时，其对系争房屋已不享有权利，其他权利人虽未在转让协议上签字，但拆迁协议与调配单上均只有金乙一人名字，衣某某有理由相信金乙的处分行为代表乙号房屋权利人的意见，根据表见代理的原则，也可认为金乙的转让行为代表乙号房屋所有权利人的意见，故金乙在系争房屋转让于衣某某后再次的赠与行为侵犯衣某某的权利；若金甲基于金乙的份额转让而取得产权，则金甲并未按照转让时的现价支付相应的转让款。综上，虽然衣某某对房屋的权利属合同债权，金甲已经房产登记而取得物权，但金甲在其物权的取得前已明知金乙与衣某某间转让关系，故其不是善意取得人，金甲和金乙共同签订出售合同、进行房产登记的行为侵犯了衣某某的合法权益，故其作为现登记的共有人要求确认金乙、衣某某间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。对于金甲基于无效合同而要求返还房屋和房款的意见，根据上述理由，也不予支持。原审法院据此作出判决：一、金甲要求确认金乙与衣某某2003年11月16日签订的《房地产买卖协议》及《补充协议书》无效的诉讼请求不予支持；二、金甲要求衣某某向其及金乙返还系争房屋、金乙向衣某某返还购房款334,400元的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人金甲不服，向本院提起上诉称：两份《拆迁补偿安置协议》由拆迁单位骑缝盖章载明“二份协议可合并计算”，另有由上诉人、金乙共同缴纳税费的发票等证据，均可证明系争房屋有别于一般商品房，而是基于天一村乙号、甲号房屋拆迁而取得的三套配套供应商品房之一，原审法院仅凭《配套商品房供应单》和《交款通知单》认定系争房屋系因天一村乙号房屋拆迁而取得，为金乙一人所有有误。2009年金乙曾诉讼衣某某要求解除合同、返还房屋，经法院判决不予支持，该案对金甲是否为系争房屋共有人并未进行过审理，原审法院对此事实进行认定，与本案无关，冲淡了本案的争议焦点。本案争议焦点为金乙向衣某某出售系争房屋时的权属问题，原审判决引用《合同法》第六条、第八条、第四十四条没有针对性；系争房屋产权登记在上诉人、金乙二人名下，原审判决认定系争房屋为金乙一人所有违反了《物权法》的相关规定；本案应当适用《物权法》和司法解释中有关共有财产处分的规定以及《合同法》中关于行使财产处分权的规定，原审判决未予适用，属于适用法律错误。请求撤销原审判决全部主文，依法改判确认金乙和衣某某之间订立的《房地产买卖协议》以及《补充协议》无效，由衣某某向上诉人和金乙返还系争房屋。
被上诉人金乙答辩称：同意上诉人的上诉请求。系争房屋是由金乙和上诉人的房屋拆迁安置分得的，拆迁时二人所有的面积是共同计算的，共分得三套房屋，应由上诉人和金乙共同共有。由于动迁时上诉人在外地，所有的手续都由金乙办理，故金乙将其中两套房屋的配套商品房供应单写在金乙名下，另一套房屋的配套商品房供应单写在上诉人名下，金乙将系争房屋出售给衣某某时，未告知过上诉人。
被上诉人衣某某答辩称：。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，就合同效力的认定应按合同签订时的状况予以确定。在2003年金乙、衣某某签订《房地产买卖协议》时，系争房屋尚未能办理产权登记，根据拆迁补偿安置协议和配套商品房供应单，均反映出系争房屋系基于天一村乙号房屋拆迁而取得，其权利人应为金乙一人，原审法院就此认定该买卖合同有效正确，本院予以确认。金乙与衣某某签订房地产买卖协议约定将房屋转让衣某某后，金乙曾诉讼要求解除与衣某某的房地产买卖协议，法院判决不予支持，金甲在明知以上两节事实的情况下，又于2009年与金乙至拆迁单位要求将两份拆迁协议合并计算，将金甲登记为系争房屋共有人之一，该行为侵害了衣某某对系争房屋享有的债权性期权，金甲取得系争房屋的共有产权不属于善意取得，金甲现依据该产权登记的共有人身份要求确认金乙与衣某某签订的房地产买卖协议和补充协议无效，并要求衣某某返还房屋，无法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,316元，由上诉人金甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 赖维娜
代理审判员 成 皿
二○一一年四月二十二日
书 记 员 仇祉杰