房屋买卖合同纠纷关于双方当事人就其约定达不成一致
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下例案例中，法院对于双方当事人相互协商约定的居间协议是否违约作出了判决。网站编辑认为，双方当事人在合同磋商的过程中，应当明确具体的协议步骤以及内容。根据《民事诉讼法》第64条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。针对当事人提供的证据，无法证明其另一方当事人违约，则应当承担举证不利的后果。
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第458号
上诉人(原审原告)王甲。
被上诉人(原审被告)刘甲。
委托代理人刘乙。
上诉人王甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人王甲及其委托代理人林钧、朱惠亮，被上诉人刘甲的委托代理人刘乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年7月25日，王甲与刘甲在案外人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)的居间下签订房地产买卖居间协议。协议书约定，王甲向刘甲购买系争的位于上海市嘉定区金沙江路2788弄某号101室房屋，房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)1,640,000元(其他交易条件见附件一房地产买卖协议)。待刘甲签订本协议后3日内，王甲应补足定金50,000元。双方还对其他权利义务进行了约定，并约定为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后20日内前往中原公司签订示范文本的上海市房地产买卖合同。首期房价款700,000元(含已支付的定金及尾款20,000元，其中尾款20,000元由中原公司代为保管)应于签订买卖合同示范文本当日支付。王甲通过贷款的方式支付第二期房价款940,000元，该款应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准。双方还约定于2010年9月30日之前刘甲将系争房屋交付王甲，逾期则将系争房屋租金转给王甲。签约日，王甲支付刘甲定金10,000元。2010年7月27日，王甲又支付刘甲定金40,000元。之后，王甲、刘甲在约定的期限内未签订示范文本的上海市房地产买卖合同。2010年8月31日，王甲向刘甲身份证地址及系争房屋的地址分别发出催告函，催告刘甲于2010年9月7日20时之前至居间方中原公司丰庄分公司就系争房屋与王甲方签订上海市房地产买卖合同，继续进行交易。如刘甲仍不配合，则该催告函期限届满日即视为刘甲在该买卖交易中根本违约，应双倍返还定金100,000元。同年9月14日，刘甲收到上述催告函。后王甲以刘甲在经书面催告后仍未来签约为由，诉至原审法院要求解除前述房地产买卖居间协议和房地产买卖协议，由刘甲双倍返还定金100,000元。
诉讼中，法院联系中原公司丰庄分公司业务员刘丙，就有关王甲、刘甲房屋买卖事宜向刘丙做了调查笔录。刘丙陈述，王甲、刘甲在其居间下签订了居间协议和买卖协议。后双方约定于2010年8月15日上午8点至中介公司签订正式买卖合同，但刘甲没有来，经其电话联系重新确定为2010年8月16日来签约。次日，王甲、刘甲方均来到中介公司，因王甲要求于2010年9月30日前交房，刘甲则要求到11月交房，由于双方对交房时间无法协商一致最终导致未签订买卖合同。之后，其多次联系刘甲，刘甲一直推脱不来签约。王甲对刘丙的调查笔录无异议。刘甲认为刘丙说的都是假话，关于其通知双方去签约的时间也不真实，应该是在刘甲收取50,000元定金后过了二、三天，刘丙就联系刘甲去签约。但王甲签订居间协议后就再没有出现过，都是其男朋友及男朋友的父母到场，并提出变更买受人为王甲男朋友及其母亲。由于王甲本人不到，刘甲担心变更签约主体王甲会要求刘甲承担违约责任，故刘甲没有同意。法院认为，证人应当出庭作证，接受双方当事人的询问，但刘丙并不愿出庭作证。另外本案所涉及的居间佣金中介公司尚未收取，且约定佣金是由王甲承担，因此中介公司可能与王甲具有一定的利害关系，故业务员刘丙的陈述不能单独证明系刘甲违约这一事实。
原审审理中，刘甲多次表示如王甲愿意签约，其同意按原约定的价格与王甲本人签约，或者王甲出具承诺书，承诺不追究刘甲的违约责任，也愿意变更签约主体，与王甲男朋友及男朋友的母亲作为买受人签约。而王甲表示不愿意再继续履行。
原审法院经审理后认为，王甲、刘甲及中介公司签订的房地产买卖居间协议，系当事人协商一致的结果，合法有效，应按约履行。但居间协议所附的买卖协议系居间协议之附件，双方也约定另行签订买卖合同，故居间协议所附买卖协议不具有独立之合同效力。王甲、刘甲双方对未能签订正式买卖合同陈述不一致。王甲认为刘甲无故不来签约，而刘甲辩称由于王甲本人不来签约，擅自变更买受人导致未能签约。但双方均未能举证相对方对签约不成存有过错。因此，双方未能签订买卖合同的责任并不能单独归责于任何一方，刘甲收取的定金理应返还王甲。本案中，房地产买卖协议只是房地产买卖居间协议的附件，而居间协议是一份三方协议，在没有第三方中原公司的参与下，王甲单方要求解除居间协议，法院认为不妥。
原审法院据此作出判决：一、刘甲应于判决生效之日起十日内返还王甲50,000元；二、王甲的其余诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人王甲不服，向本院提起上诉称：刘甲未按协议约定在2010年8月15日至中原公司签订房屋买卖合同，且在次日突然提出要求于2010年11月交房，而王甲则坚持应在约定的2010年9月30日交房，故双方当日未签订合同；2010年8月31日，王甲通过挂号信向刘甲发出签约催告函，中原公司也同时向刘甲发出了相同内容的手机短信，虽刘甲称在9月14日才收到挂号信，但该责任应由其自身承担；居间协议中约定中介佣金由买卖双方分别支付，目前双方均未支付，中原公司业务员刘丙与王甲无利害关系，其陈述具有证明刘甲违约的效力。无论刘甲拒绝签署房屋买卖合同是否存在过错，均应承担相应责任。故要求撤销原判第二项主文，依法改判刘甲向王甲支付定金赔偿金50,000元。
被上诉人刘甲辩称：2010年7月30日左右，王甲的男友王乙及王乙母亲去中介要签正式买卖合同，当时王乙提出要刘甲提前还贷，让刘甲承担提前还贷产生的违约金,不够的部分由王甲承担。还提出要王乙及母亲签订合同。刘甲不同意，因为按照原先谈好的12月份还贷交房，其就不用支付违约金了。王甲和王乙为以后结婚而购房，王乙出钱，但王甲署名最终会归为王甲婚前个人财产，所以男方父母不同意才要求变更签约主体。王甲之后都未露面，故刘甲不敢签，表示应让王甲本人来签订合同，如果是王乙签的话要求王甲出具保证书不追究刘甲责任。后对方始终未有定论。8月15日刘甲未收到通知故未前往中介处。实际上，只要王甲不要求其提前还贷，不要求改变签约主体，其随时均可以签约。其向中原公司刘丙回过短信表示了这一观点，且刘丙也给对方看过了，但王乙不同意。故要求驳回上诉，维持原判。刘甲提供其与刘丙的谈话录音以证明前述观点。王甲对此表示并非新证据，且未能证明其要求变更签约主体。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，王甲陈述：签订居间协议时其与男友王乙在场。虽然协议约定中介佣金各自负担，但实际谈的时候确认交易成功由王甲承担全部佣金。王甲申请王乙作为证人出庭，就协议签订当时如何商谈还贷及交房事宜，王乙陈述：当时对方表示贷款要到11月底到期，我方也同意到12月份交房，但是还约定了9月30日之后租金交给我方。协议中约定的交房设定了两种情况，一种是对方在9月30日之前还贷，并在该日前交房。另一种是对方不能在前述时间还贷交房，我方也同意他到12月份交房，但约定9月30日之后的租金交给我方。8月15日刘甲未到，经中介联系，次日刘甲的父亲刘乙前来，表示不能提前还贷，否则要承担违约金，但我方也表示可以承担部分违约金。之后，刘甲仍坚持了同样的意见。王甲对王乙的证言无异议。刘甲则表示，当时同意了对交房日期的约定，但之后王乙要求刘甲提前还贷，且王甲不来签合同，才产生纠纷。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。有关房地产买卖居间协议及房地产买卖协议中约定，刘甲于2010年9月30日之前将系争房屋交付王甲，逾期则将系争房屋租金转给王甲。对于该约定的具体含义，王乙作为证人出庭，其自认协议中约定的交房设定了两种情况，一种是刘甲在9月30日之前还贷，并在该日前交房。另一种是刘甲不能在前述时间还贷交房，王甲也同意刘甲到12月份交房，但约定9月30日之后的租金交给王甲。由此可见王甲在上述协议中同意两种交房时间的方案。之后的磋商过程中，根据双方陈述及查明的事实，王甲要求刘甲于2010年9月30日交房，刘甲则要求于同年12月还贷后交房，双方就采取协议中的何种方案发生矛盾，且未能达成一致。故本院认为双方最终未能签订房地产买卖合同示范文本之责任不应归责于一方。王甲上诉认为刘甲违约，应当双倍返还定金缺乏合同依据和法律依据，本院难以采纳。有关房地产买卖协议事实上未能继续履行，原审判决刘甲返还王甲定金50,000元并无不妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人王甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 王 伟
代理审判员 吴峻雪
二○一一年四月十二日
书 记 员 宋 睿