房屋买卖合同纠纷关于房屋拆迁安置一案的民事判决书
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以下该案例是上海市第二中级人民法院关于拆迁安置房买卖合同的纠纷，对于出卖人出售房屋必须遵循诚实信用原则，二审法院维持原判。网站编辑认为，根据《合同法》第6条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。其含义就是指当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。双方当事人在该案例中，针对产权人对于售房的事实进行了争辩。由此可见，签订合同的双方当事人应当诚实守信，不能违背这一项基本的道德准则。
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第305号
上诉人(原审原告)姜某某。
上诉人(原审原告)顾甲。
被上诉人(原审被告)顾乙。
被上诉人(原审被告)陈某某。
被上诉人(原审被告)张某某。
上诉人姜某某、顾甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1290号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜某某、顾甲及其委托代理人黄方明，被上诉人顾乙，被上诉人陈某某、张某某及其委托代理人许宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1993年1月，顾乙取得宝农(刘)字第047657号《宅基地使用证》，登记成为刘行镇老安村陈南生产队74丘某号地的宅基地使用权人。2003年4月15日，顾乙递交了《上海市宝山区农村居民建房用地申请表》，载明申请人顾乙，地址为顾村镇老安村陈南生产队杨家宅某号，家庭成员包括妻子姜某某、儿子顾甲、母亲周某某，翻建原因为因楼房漏雨，需要在原地翻建楼房。2006年7月10日，拆迁人上海市宝山区顾村镇人民政府(甲方)与被拆迁人顾乙(顾甲)(乙方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方拆迁乙方居住的位于老安村陈南宅某号、建筑面积310.43平方米的房屋。根据规定，甲方应支付给乙方货币补偿款人民币(以下币种均人民币)790,901.88元，甲方应支付给乙方棚舍和其他附属物补偿款计191,953.28元。双方约定同等价值产权房调换地址位于刘行好日子大家园C区，6幢某号302室、建筑面积90.27平方米、总价306,918元；7幢某号201室、建筑面积90.27平方米、总价293,377.50元；18幢某号602室、建筑面积130.32平方米，总价377,928元，合计978,223.50元。同年8月28日，顾乙、姜某某(甲方)与陈某某、张某某(乙方)签订《协议书》，主要内容为甲方现有动迁产权商品房一套，位于宝山区“好日子大家园”某号201室(以下简称系争房屋)、面积为90.27平方米。甲方已付清房款，并承诺于2008年12月31日前交房。甲乙双方同意按照每平方米3,250元、总价293,377.5元进行转让，乙方再支付损失费18,054元，甲方要求乙方支付总额为311,431.50元。乙方同意支付总额为350,000元(包括利息和房屋运作中的杂费)。乙方于协议签字生效后一个月内预付100,000元，交房后付清250,000元。在2008年12月31日交房时，甲方有义务一并将房屋、房产证、销售发票、有效凭证交付乙方，办理转籍手续时有关费用由乙方承担。协议落款处，顾乙本人签字并代签了“姜某某”名字，陈某某本人签字并代签“张某某”名字。同年9月8日，顾乙出具收条，收到陈某某100,000元。2008年12月29日，顾乙出具收条，收到顾乙卖给陈某某动迁房93.47平方米，合计365,000元。同时，顾乙将201室房屋交付给陈某某、张某某，交钥匙时姜某某在场，陈某某、张某某取得系争房屋后即装修并入住至今。
原审法院另查明，2010年2月5日，顾乙向开发商上海环北房地产有限公司出具刘行中心村配套商品房办理个人产权证产权人确认单，载明201室房屋的产权人为顾甲，落款处有顾乙、顾甲的签字。同年5月7日，顾甲与上海环北房地产有限公司签订商品房出售合同，以293,377.50元的价格购买201室房屋。7月27日，顾甲经核准登记成为201室房屋的房地产权利人，该房屋建筑面积为93.47平方米，并备注配套商品房，自2010年7月15日起五年内不得转让、出租。
2010年9月28日，姜某某、顾甲诉至法院，要求确认顾乙、姜某某与陈某某、张某某签订的《协议书》无效，陈某某、张某某从系争房屋中迁出，并将系争房屋返还给姜某某、顾甲与顾乙。
原审法院审理中，顾乙、姜某某、顾甲一致表示，安置补偿协议签订之后，顾乙、姜某某夫妇居住至姜某某母亲处，顾甲夫妇在共富四村借房居住。安置的三套房屋中，302室房屋还未交房，602室、201室房屋均于2008年年底交房。2009年8月，顾乙、姜某某、顾甲居住至602室房屋内。姜某某表示，顾乙在签订协议后将出售房屋的事情告知姜某某，姜某某即表示反对，但顾乙为一家之长，让姜某某不要过问此事，姜某某故无法作为，也未将此事告知顾甲。2008年年底，顾乙和姜某某共同领取了201室房屋的钥匙，姜某某拒绝将钥匙交付给陈某某、张某某，但顾乙坚持交房。顾甲表示，在2009年8月入住602室房屋时，顾乙才告知201室房屋已出售给陈某某、张某某，顾甲表示强烈反对，为此家庭一直存有矛盾无法解决，故涉讼。陈某某、张某某表示，顾乙全家对201室房屋的买卖是清楚并同意的，系争买卖协议在顾乙的办公室签订，当时姜某某也在场，签订协议后双方还举杯庆祝。嗣后，姜某某还带陈某某、张某某至安置房屋的施工现场，告知一套给陈某某、张某某，一套给顾乙夫妇，一套给顾甲。交房当时，钥匙是姜某某拿的，因为实际面积增加了，姜某某要求增加15,000元，故实际支付的房款为365,000元，收到房款后，姜某某也交付了钥匙。陈某某、张某某于2009年3月对201室房屋进行装修并入住。同年7月8日，姜某某、顾甲还至该房屋内，双方表示房屋装修不错，顾甲还表示地板颜色好看，离开时陈某某还开车送顾甲至地铁一号线共富新村站。姜某某、顾甲对此不予认可。原审法院询问双方对该节事实是否进行专业测谎，陈某某、张某某表示同意测谎，姜某某、顾甲均表示不同意测谎。
本案审理过程中，顾乙、姜某某均表示，顾甲系独生儿子，故所安置的三套房屋今后都归儿子所有，相应的产权证都会作在顾甲的名下。至于为何不告知顾甲其中一套已处分，基于顾乙的家长作风，姜某某没有决定权，也不敢将此事告知顾甲。
原审法院认为，顾乙作为被拆迁户的代表与动迁单位签订动迁安置补偿协议，随后将三套安置房屋中的一套即系争房屋转让给陈某某、张某某。顾乙作为一家之长，一般情况下应当能够代表该户作出处分。从系争房屋买卖的过程来看，姜某某参与收取购房款及交房，其行为表明是同意卖房给陈某某、张某某的，法院对姜某某关于其反对卖房的陈述不予采信。按姜某某、顾乙所述，顾甲系独子，所安置的三套房屋今后均归顾甲所有，在此情况下，顾乙将系争房屋卖掉却不告知并征得顾甲同意，显然违背生活常理，其可能性很小；姜某某知道顾乙卖房，尤其是在反对卖房的情况下，长期不告诉顾甲，更加令人难以理解；顾甲对安置取得三套房屋应当是明知的，两套房屋在2008年就实际取得，从常理判断，不应该不知道该两套房屋的使用等情况，也就应该知道陈某某、张某某装潢并入住系争房屋的事实及原因。此外，陈某某、张某某陈述，顾甲去过系争房屋并对装修发表意见，且由陈某某送顾甲至地铁站，顾甲对此予以否认，但拒绝进行测谎。综上，可以认定顾甲知道并同意卖房给陈某某、张某某。顾乙将系争房屋转让给陈某某、张某某系代表全家的处分行为，该行为合法有效。姜某某、顾甲要求确认买卖协议无效的诉请，有违诚实信用原则，法院难以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：姜某某、顾甲要求确认顾乙与陈某某、张某某就上海市宝山区菊太路1221弄某号201室房屋签订的转让协议无效、并要求陈某某、张某某返还房屋的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，姜某某、顾甲不服提出上诉称，周某某系被拆迁房屋的共有人之一，也是系争房屋的实际权利人之一，系争房屋的处理涉及周某某的权益，故周某某属于本案必须参加诉讼的当事人。顾乙在未经顾丙、姜某某及周某某授权的情况下行使代理权，无法律依据。被拆迁房屋的整个安置基本由顾乙一手操办，顾甲仅仅在2010年5月7日在办理产证时才与上海环北房地产有限公司签订出售合同，登记成为产权人。顾丙、姜某某对补偿安置款的组成、结算、安置房源的选择及安置房屋的交接等事实完全不知情。顾甲去系争房屋是为了解系争房屋的具体出售情况，与被顾丙、姜某某协商解决系争房屋的处理问题。只是在被顾丙、姜某某向顾甲提到房屋的装修情况时，顾甲才出于专业特长做了评论，但这并不能否决或改变顾甲对出售系争房屋持有异议。原审法院因顾甲拒绝进行专业测谎而推断顾甲知道并同意卖房，显失公平、公正。请求二审法院撤销原判，发回重审。
被上诉人顾乙辩称，同意顾丙、姜某某的上诉意见。
被上诉人陈某某、张某某辩称，原审法院审理中，顾丙、姜某某从未提出周某某是系争房屋的共有人。系争房屋在签订协议时，还没有实际取得，现在系争房屋登记在顾甲名下，周某某没有产权份额。顾甲对出售房屋是清楚的，其与顾乙、姜某某三代居住一套房内，应当知晓系争房屋被出售。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。周某某系被拆迁房屋的共有人之一。顾乙、姜某某、顾甲均认为，周某某也是系争房屋的实际权利人之一，此系家庭内部对家庭财产的协商意见，仅对家庭成员具有约束力。由于动迁时，上述四人作为被安置人员，共计调换了三套房屋。办理房屋产权时，顾甲登记成为系争房屋产权人，此行为表明家庭内部同意系争房屋归属顾甲一人。不动产登记簿的公信力，足以使他人确信系争房屋的权利人就是顾甲。周某某非系争房屋的产权人，故顾丙、姜某某认为周某某系本案必须参加诉讼的当事人的主张，没有法律依据，本院不予采纳。顾甲作为被拆迁安置人员，在2006年7月签订安置协议时，就应当知晓调换了三套房屋，系争房屋与602室房屋于2008年年底同时交付，顾甲作为家庭成员对已交付的系争房屋从不过问，宁愿三代同居602室房屋，有悖常理。虽然，顾乙与陈某某、张某某签订的转让协议，顾甲未签字，但顾甲对系争房屋提出装修意见，对系争房屋实际由陈某某、张某某占有，未提出主张，使得陈某某、张某某足以相信其知道并同意房屋转让之事，故原审法院认定顾乙代表全家处分系争房屋的行为合法有效，本院予以认同。对顾丙、姜某某的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,550元，由上诉人姜某某、顾甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 吴 俊
代理审判员 赖维娜
二○一一年四月十一日
书 记 员 朱丹丹