上海市二中院关于公有住房产权纠纷的民事判决书
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以下该案例是上海市第二中级人民法院关于公有住房的买卖合同纠纷，对于公有住房的承租人在购买承租房时，是否需要经过共同居住人的同意，原审法院以及二审法院是做出了不同的判决。网站编辑认为，根据上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则中，第4条规定，按成本价购买公有职工住房的对象为获得新分配住房的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人。在该案中，双方当事人针对沈乙是否是承租房的产权人进行了争辩，可见，如果共同居住人并不是公有住房的权利登记人，那他是没有权利干涉承租人的买卖公房行为。
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第325号
上诉人(原审被告)沈甲。
被上诉人(原审原告)沈乙。
原审被告上海A物业管理有限公司。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人顾某某，该公司职员。
原审被告上海市B区住房制度改革办公室。
负责人金甲，主任。
委托代理人金乙，该办公室工作人员。
上诉人沈甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市B区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1169号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2011年2月15日公开开庭审理了本案。上诉人沈甲及其委托代理人苏南、被上诉人沈乙及其委托代理人倪永明、原审被告上海A物业管理有限公司(下简称A公司)的委托代理人顾某某、原审被告上海市B区住房制度改革办公室(下简称B房改办)的委托代理人金乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，沈乙与沈甲系父子关系。1995年8月，上海市沈家宅某号房屋动迁，分得B区通河六村某号403室公有住房，承租人为沈甲。动迁后，沈乙、沈甲居住该房屋至今。2010年2月23日，沈甲向A公司提供《职工家庭购买公有住房协议书》，该协议书落款处承租人、受配人或同住成年人只有沈甲一人签字。2010年3月18日，沈甲(乙方)与B房改办(甲方)签订《上海市公有住房出售合同》，约定，乙方购买通河六村某号403室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积45.15平方米；乙方应付房款人民币18,108元(以下币种均为人民币)，房屋首期维修基金813元，共计18,921元。3月31日，系争房屋房地产权利登记至沈甲名下。2010年9月，沈乙以其是系争房屋动迁安置对象，沈甲购买系争房屋未经其同意为由起诉要求确认沈甲与B房改办签订的《上海市公有住房出售合同》无效，系争房屋恢复至沈甲承租状态。
原审审理中，沈乙为证明其为安置对象，提供住房调配单复印件，并申请调配单位上海恒业房地产开发公司当时的经办人员尤某某出庭作证。该住房调配单内容为，新配系争房屋承租人为沈甲，调配原因栏注明，沈甲之父沈乙作为计入分配(在办理退休手续)。尤某某证言的主要内容为，沈家宅路某号私房户主系沈丙，该房屋应安置对象为沈丙夫妇及沈甲3人，应配面积23平方米，沈丙夫妇分配不少于16平方米住房面积，沈甲分配不少于7平方米面积，沈丙夫妇实际分得B区通河八村某号601室公房，使用面积27.65平方米，沈丙夫妇支付了超面积安置款9,800元，动迁单位为了照顾沈乙，将其计入安置人口，与沈甲共同分得系争房屋，使用面积23.8平方米；调配单位保留的住房调配单上“沈甲之父沈乙作为计入分配”的文字是工作人员田发英写的，因沈乙户籍不在本市，故给物业公司的住房调配单上不能写沈乙的有关内容，但调配单位需做账，必须把沈乙作为安置对象的情况反映出来；调配单位于1999年已经不经营，住房调配单原件已经找不到，复印件留存在闸北区建设委员会的档案库内。沈乙对尤某某的证词没有异议。沈甲、A公司、B房改办对尤某某证词的真实性不予认可。
沈甲提供：1、1995年8月支付超面积安置款5,000元的收据；2、A公司留存的住房调配单，该调配单调配原因栏内无“沈甲之父沈乙作为计入分配”的内容。沈甲表示，沈甲父母在1994年已经离婚，补差款5,000元是沈甲向母亲借的。A公司、B房改办对上述证据真实性无异议。沈乙对补差款收据无异议，并表示该5,000元是沈甲母亲支付的，住房调配单应以调配单位保留的为准。
原审法院经审理后认为，本案的主要争议焦点在于沈乙是否是系争房屋的安置对象。沈乙、沈甲为此各自提供了住房调配单。沈乙提供的住房调配单载明沈乙计入配房人口，而沈甲提供的留存于A公司的住房调配单无此内容。调配单位当时的经办人员尤某某出庭作证，证明沈乙提供的住房调配单上“沈甲之父沈乙作为计入分配”的内容由调配单位工作人员填写，及住房调配单的来源，并陈述了沈甲及沈丙夫妇三人的安置情况，可以证明沈乙提供的住房调配单复印件的真实性。虽两份住房调配单内容不一致，但从安置情况看，沈甲的安置面积超过沈丙夫妇每人的安置面积，尤某某关于将沈乙计入安置人口的陈述较为可信，予以采信。沈乙是系争房屋的安置对象之一，对该房屋享有权益。沈甲未经沈乙同意购买系争房屋产权，将系争房屋房地产权利登记为其个人所有，侵害了沈乙的权利。沈乙要求确认公有住房买卖合同无效，符合法律规定，予以准许。合同无效后，沈甲应将系争房屋房地产权利返还给B房改办，B房改办将购房款及维修基金返还给沈甲。
原审法院据此作出判决：一、沈甲与上海市B区住房制度改革办公室于2010年3月18日就上海市B区通河路某号403室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；二、上海市B区住房制度改革办公室于判决生效之日起十日内，返还沈甲18,921元；三、上海A物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内，将上海市B区通河路某号403室房屋恢复至沈甲承租状态。
原审法院判决后，上诉人沈甲不服，向本院提起上诉称：被上诉人所提交的调配单并无原件，该调配单上所添加的“沈乙作为计入分配在办理退休手续”的字迹以肉眼分辨并非田发英书写，在物业公司、房地局留档的调配单中均无该添加内容。被上诉人户籍不在本市，也不居住在拆迁房屋中，因此不是动迁安置对象。故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人沈乙答辩称：原审法院审理中,原动迁负责人尤某某作为证人已经证明了被上诉人提供的调配单的真实性。对于动迁情况及对被上诉人的安置都作了详细说明，尤某某的证词与调配单可以相互印证。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告A公司认为，A公司是根据相关规定审核，过程中并无瑕疵，请求撤销原审判决。
原审被告B住改办认为，审核相关材料时住房调配单上只有上诉人一人，上诉人提出购买系争房屋时符合购买条件。被上诉人所提出的调配单上所添加内容是虚假的，B住改办认可A公司95年办理手续的调配单原件。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，原沈家宅路某号私房户主沈丙表示，因动迁时沈甲未满16岁，不能分户，沈丙与动迁组协商才分成两户，沈甲获得23.6平方米房屋是考虑了沈乙的份额。沈丙提供了拆迁户过渡配房协议书、申请参建部分房屋面积协议书、B区通河八村某号601室公房调配单复印件。上诉人沈甲对该三份复印件及沈丙的陈述真实性不予认可。被上诉人沈乙对该三份复印件及沈丙的陈述真实性予以确认。
本院另查明，沈丙提交的拆迁户过渡配房协议书复印件上载明应配房人口为三人。
本院认为，上诉人作为承租人购买系争公有住房产权，被上诉人主张因其未取得被上诉人的同意，而主张买卖合同无效。鉴于系争房屋是动迁安置而获得，安置对象应当记载在拆迁协议与房屋调配单上，现被上诉人认可的拆迁户过渡配房协议书确认的配房人口为三人，系争房屋调配单新配人员情况栏只列明了上诉人，动迁时被上诉人户籍也不在动迁房屋内，并不属于法定的被拆迁安置人员，故被上诉人主张其是受配人的意见，本院难以采纳。被上诉人主张的调配单上所添加的沈甲之父沈乙作为计入分配在办理退休手续的内容，该调配单并无原件，根据动迁单位负责人及沈丙的证言陈述，在分配房屋时出于照顾被上诉人，考虑了其面积，则被上诉人也仅是对系争房屋享有共同居住使用的权利。且按相关政策的规定，按成本价购买公有住房的对象应为在住所地具有本市常住户口的承租人或年满18周岁的同住成年人，现被上诉人的户籍一直以来并不在系争房屋内，其并不属于有权购买公有住房的对象。因此被上诉人请求确认上诉人与B房改办签订的公有住房买卖合同无效，缺乏相应的事实及法律依据。原审法院所作判决欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销上海市B区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1169号民事判决；
二、对沈乙要求确认沈甲与上海市B区住房制度改革办公室签订的《上海市公有住房出售合同》无效，上海市B区通河六村某号403室房屋恢复至沈甲承租状态的诉讼请求，不予支持。
二审案件受理费80元，由被上诉人沈乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一一年四月十三日
书 记 员 仇祉杰