房屋买卖合同纠纷关于是否成立表见代理一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第26号
上诉人(原审被告)严甲。
上诉人(原审被告)黄某某。
被上诉人(原审原告)严乙。
被上诉人(原审第三人)严丙。
上诉人严甲、黄某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第2912号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人严甲、黄某某及委托代理人严厉，被上诉人严乙、严丙的共同委托代理人江建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，严丙与严乙系父女关系，严丙与严甲系兄妹关系，严甲、黄某某系母子关系。2002年2月，严乙与案外人签订房屋买卖合同，约定严乙以房价款人民币(以下币种均为人民币)42万元(其中包括向银行贷款25万元，贷款期限自2002年2月起至2022年2月止共计20年)向案外人购买了本市中山北路某号703室房屋(以下称系争房屋)。当月，严乙取得系争房屋的产权证。同年3月，严甲向严乙支付21万元。之后，上述房屋由严乙方居住使用，房屋贷款亦由严乙予以逐月偿还。2005年8月，严乙将上述贷款提前清偿。2007年3月2日，严乙与严甲、黄某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定严乙将其所有的系争房屋以房价款96万元转让给严甲、黄某某；2007年3月7日前办理过户手续，同年5月31日前交接房屋；房款应于2007年3月2日支付2万元，同年5月31日前支付94万元。当日，双方在房产交易中心办理了过户手续。次日，严甲将房款25万元打入严乙提供的帐户。嗣后，严乙向严甲、黄某某交付了系争房屋。严乙要求严甲、黄某某支付剩余房款未果，遂于2009年10月诉至法院，要求严甲、黄某某支付购房款71万元及利息损失(自2007年6月1日至本判决生效日止)。
原审法院另查明，2002年，严乙购买系争房屋时，合同约定的房价款为42万元，严乙向出售方支付了上述房价款外，还另行支付了房款4万元，并承担了8,000元的契税、手续费等费用。
根据严甲、黄某某提供的在严乙不知情的情况下所录制的录音光盘，录音中严乙本人讲述了以下内容：1、严乙当初为购买系争房屋共花费了46.8万元(包括中介费和契税等费用)，购房前，严乙曾征求严甲意见，严甲就是否出资比较犹豫。严乙向出售方支付所有房款后，严甲、黄某某同意出资，并向严乙支付了21万元；2、双方就系争房屋办理过户手续时，根据事先约定，严甲、黄某某应支付36万元，但仅支付了25万元；3、办理过户手续时应付的36万元并非严甲、黄某某应向严乙支付的所有房款，而是先暂时支付的金额，因为当时严乙为向他人购房急需首付款36万元。代表严甲、黄某某的案外人在录音中强调，严甲、黄某某在2002年3月支付的是22万元，该款是与严乙合资购买系争房屋的款项。严乙在原审法院审理中认为，当时严甲、黄某某支付的款项并非22万元，而是21万元，且该款是严乙向严甲借贷的款项，当时严乙向严甲出具过借条。双方不存在合资购房，系严乙一人支付了所有购房款。
原审法院认为，本案存有以下争议：
一、严甲、黄某某在2002年向严乙支付的款项是21万元还是22万元。
根据谁主张谁举证的原则，严甲、黄某某应对此负有举证责任。本案中，严甲、黄某某就此提供了一份传真件、录音资料和证人证言，法院对上述证据查证分析后认为，传真件不能确认其真实性，且并非严乙本人签名，法院无法采信；录音资料中关于金额的内容，严乙否认是22万元，坚持是21万元；至于证人证言，考虑到证人与严甲、黄某某在同一居住地(南通)生活，相比在上海居住的严乙，证人与严甲、黄某某的关系较为密切，具有一定的利害关系，其证明的内容大多也是听严甲所述，缺乏确凿的证明效力，故法院对证人证言无法予以采信。综合上述因素，法院认为严甲、黄某某就其主张的支付22万元的意见未能提供确凿证据予以证实，法院不予采纳，故认定严甲、黄某某在2002年支付给严乙的款项金额为21万元。
二、关于上述21万元系借款还是合资购房款。
本案中，严乙未就其借款之主张提供证据证明。考虑到该款数额较大，支付的时间早在2002年，如为借款，严乙至今未予归还、严甲亦不催讨，显然不符常理。另严甲、黄某某提供的录音中，严乙陈述:虽然严乙购房时严甲未表示出资，但之后反悔，在严乙购房后又向严乙支付了21万元房款。综合上述情况，说明购房后严乙也认可了严甲、黄某某合资购房的意愿。故法院认定，虽然严乙在购买系争房屋时产权人登记为严乙一人，但从嗣后其接受严甲房款的行为，可以认定系争房屋为严乙与严甲、黄某某共同出资购买，21万元系严甲、黄某某购房款。
三、严乙与严甲、黄某某之间就系争房屋的买卖，严甲、黄某某应向严乙支付房价款金额之争议。
本案中，由于严乙与严甲、黄某某系亲戚关系，在签订房屋买卖合同过程中，双方就各自在系争房屋中所占份额及应付款项均未有明确，故法院本着公平原则，根据双方购房时的出资情况(包括严乙支付的契税等费用)及严乙清偿贷款的情况，酌情确定双方合资购买系争房屋的出资比例为：严乙约60%，严甲、黄某某约40%。综合本次双方签订的房屋买卖合同中约定的房价款96万元，可确定该房屋中严甲、黄某某所占份额为38.4万元(96万元×40%)，严甲、黄某某应向严乙支付房款57.6万元，现严甲、黄某某已向严乙支付25万元，还应支付32.6万元。至于严甲、黄某某主张根据严丙所发传真，其仅需支付36万元的意见，审理中，严丙对该传真的真实性未予认可。考虑到传真件的真伪难以确定，且即使真实，严丙的意见也不能代表严乙，故严甲、黄某某上述意见缺乏确凿证据予以证实，法院不予采纳。
四、关于严乙诉请之利息。
考虑到严乙与严甲、黄某某在买卖房屋过程中就支付房款的金额及具体时间未作明确约定，且基于上述原因导致双方就产权份额存有争议，在此情况下，如判定严甲、黄某某承担逾期付款利息对其是不公平的。故严乙该节诉请依法无据，法院不予支持。
五、关于严甲、黄某某主张在买卖房屋前严乙和其父母尚欠严甲、黄某某其他款项是否可折抵本案购房款。
对此，严乙予以否认。法院认为，严甲、黄某某主张的上述款项与本案并非同一法律关系，不符合可以抵扣的条件，故严甲、黄某某的意见缺乏事实及法律上的依据，法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、严甲、黄某某应于判决生效之日起十日内支付严乙购房款32.6万元；二、对严乙其余诉请不予支持。
原审法院判决后，严甲、黄某某不服提出上诉称，严丙系被上诉人的父亲。购房的全过程都由其办理，其行为构成表见代理。房屋买卖最终价款应以此传真为准。传真完全代表被上诉人的真实意愿，并已履行完毕。原审法院酌情确定双方合资购买系争房屋的出资比例，与事实不符，也无法律依据。请求依法撤销原判第一项。
被上诉人严乙、严丙辩称，不同意上诉人的上诉请求，考虑被上诉人与上诉人之间的亲戚关系，被上诉人又急需资金，故虽对原审法院认定双方出资购房有异议，但没有提出上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案所涉的系争房屋的权利义务主体系上诉人与被上诉人严乙。上诉人关于严丙系严乙的父亲，购房的全过程都有严丙办理，严丙的行为构成表见代理的主张，本院不予采纳。理由如下：1、在实际办理房产过户手续时，严乙并未授权严丙转让房屋，严丙亦未以代理人的身份签订买卖合同及办理过户手续；2、上诉人提供的录音不完整，仅能反映双方对分割转让房屋的价款进行磋商，并未达成合意；3、在交付房款时，严乙亦未认可上诉人的应付房款可与严丙的债务抵消。上诉人在明知房屋权利人系严乙，严乙从未出具授权委托书的情况下，与严丙商谈房屋转让事宜，将导致严乙不确认商谈结果的发生，严丙的行为不构成表见代理。上诉人认为对系争房屋其曾出资22万元，根据证据规则，其应提供证据加以证明。原审法院鉴于上诉人未提供直接、确凿的证据予以证明，而以严乙的自认，认定上诉人出资21万元，本院予以认同。原审法院根据双方的出资比例，以及办理过户手续时确定的房屋现值，判令上诉人应支付严乙32.6万元，于法有据。上诉人要求撤销原判第一项的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,900元，由上诉人严甲、黄某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 吴 俊
代理审判员 赖维娜
二○一一年三月二十八日
书 记 员 朱丹丹