上海市二中院关于房屋买卖合同纠纷中以房抵债的认定一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第565号
上诉人(原审被告)丁甲。
被上诉人(原审原告)葛甲。
委托代理人葛乙。
原审被告葛丙。
上诉人丁甲(原审误为丁乙)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人丁甲，被上诉人葛甲及其委托代理人葛乙到庭参加诉讼，原审被告葛丙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，葛甲与葛丙系同胞兄弟。葛甲原居住于上海市宜川五村某号106室房屋。2006年6月，因葛丙欲向丁甲借款，葛甲与葛丙协商后，决定以葛甲的住房上海市宜川五村某号106室作担保抵押，葛甲与丁甲办妥相关手续后，葛丙获得了借款。嗣后，应丁甲要求，葛甲又随丁甲到房地产交易中心等部门在有关资料上签名，同时，葛甲也应葛丙要求，代葛丙按约每月向丁甲归还借款人民币(以下币种均为人民币)3,000元。2008年1月10日(原审误为18日)，葛甲与丁甲签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定葛甲将上海市宜川五村某号106室房屋以400,000元转让与丁甲。双方于2008年2月29日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。葛甲于2008年3月1日前腾出房屋。在合同的附件三中约定2008年1月24日之前，丁甲向葛甲支付购房定金30,000元；该房屋转移占有之日起一日内，支付购房款350,000元，葛甲迁出户口三日内，丁甲向葛甲支付房款20,000元。合同签订后，葛甲并未迁出上述房屋，且居住至今。
2008年1月21日，葛甲(甲方)与丁甲(乙方)签订《补充协议》，该协议内容：甲方与乙方于2008年1月10日签订了上海市房地产买卖合同，甲方将上海市宜川五村某号106室的房地产出售给乙方。经甲乙双方进一步协商该合同达成如下补充协议：1、由于甲方欠乙方款项，并且该房为该欠款的抵押物，为使该合同顺利履行，甲乙双方同意在甲方没有还清该欠款的情况下先注销抵押；2、该合同中的定金为30,000元，甲乙双方同意将甲方欠乙方款项中的30,000元于2008年1月24日转为该合同中的定金，甲方承诺该日收到定金30,000元，乙方承诺该日收到甲方还款30,000元，甲乙双方不另外出具收据；3、从该房的转移占有之日开始至2011年3月1日，乙方同意在此其间将该房免费租给甲方居住，而甲方同意乙方可以暂缓支付该合同中的部分购房款。暂缓支付的款项为该合同中附件三中的第二部分，即350,000元，该款项的付款期为实际租赁该房期满并且甲方迁出户口后的一日内；4、由于甲方以及葛丙欠乙方款项，甲乙双方同意该二人的欠款可以和该房的购房款相互冲抵，冲抵的日期和金额为乙方依照该合同和本协议应当支付购房款的日期和金额。
2008年6月10日，丁甲向葛甲送达书面《催款信》，内容为：你所借的款项已逾期近二年，请立即归还所有所欠的款项。在《催款信》上有葛甲本人的签名。
2009年10月下旬，丁甲要求葛甲迁出房屋时，葛甲才得知自己的住房已被出售给了丁甲。葛甲遂诉至法院，请求判决撤销葛甲与丁甲签订的房屋买卖合同。
原审法院认为，根据丁甲、葛丙的自认，葛丙、丁甲之间形成债权债务关系。而丁甲称其与葛甲之间也存有债权债务关系，但至今无足够证据证明债权债务关系的存在，丁甲应承担举证不能的法律责任。根据补充协议之内容，葛甲以自己的住房担保葛丙债务的履行之事实，当事人均无异议，应予确认。基于葛甲与丁甲之间的债权债务关系不能成立，双方之间以签订房屋买卖合同消灭债权债务以房款冲抵债务之事实，对此难以采信。房屋买卖合同等资料上虽有葛甲本人的真实签名，但从葛甲的签约动机、居住条件、经济状况及家境分析，应当认定葛甲对自己的签名所承担的法律后果存有重大误解，根据法律规定，因重大误解订立的合同，当事人有权请求撤销，葛甲的诉讼请求，于法有据，应予支持。据此，原审法院作出判决：撤销葛甲与丁甲就上海市宜川五村某号106室房屋于2008年1月18日签订的《上海市房地产买卖合同》。案件受理费7,300元，由葛甲负担3,650元，由丁甲负担3,650元。
丁甲不服原判，向本院提起上诉称，除葛丙外，葛甲也向丁甲借款200,000元，有双方于2006年4月签订的《抵押借款协议》为证，且葛甲还到房产交易中心履行了办理抵押登记的手续。但借款后，葛甲分文未还。2009年10月下旬，丁甲到葛甲处也只是为了商量归还欠款事宜。葛甲与丁甲签订的系争房屋买卖合同系双方的真实意思表示，与借款分属两个不同的法律关系。对系争房屋的买卖，葛甲并不存在重大误解。房产交易时丁甲还支付了12,000元契税，另还为葛甲垫付了印花税等数百元，如果要撤销系争房屋买卖合同，葛甲也应赔偿丁甲相关损失，但现丁甲坚持主张系争房屋买卖合同有效。故上诉要求撤销原判，对葛甲的诉讼请求不予支持，诉讼费由葛甲承担。
被上诉人葛甲辩称，葛甲并未向丁甲借款。丁甲是向葛丙放高利贷，葛甲用系争房屋为葛丙借款作担保，所有事宜都是葛甲听从丁甲的命令进行操作的，葛甲对其中的含义并不知晓，只是按照丁甲的要求在一些材料上签名，且未支付过任何房产交易税费并一直在该房中居住。直至2009年10月下旬丁甲来要求迁让时葛甲才明白利害关系。原审判决后，丁甲数次想将系争房屋脱手出售给他人，葛甲为此已办理了系争房屋产权登记异议。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
庭审后，原审被告葛丙来本院，表示不存在葛丙与葛甲各向丁甲借款200,000元的情况。
本院经审理查明，2008年1月30日，丁甲与葛甲办理了系争房屋房产交易手续，2008年2月15日，经核准，系争房屋产权过户到丁甲名下。除笔误外，原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
二审中，丁甲提交了2006年4月27日《借条》、《抵押借款协议》以及《上海市房地产登记证明》[他项权利](抵押)及房屋状况及产权人信息表，并称因葛甲借款未还，故与葛甲签订了系争房屋买卖合同，以房款来抵债。《借条》上载明：今借到丁甲人民币贰拾万元(200,000元)，定于2006年6月26日前归还。借款人葛甲，保证人葛丙。《抵押借款协议》载明：出借人(抵押权人)为丁甲，借款人(抵押人)为葛甲，借款金额为200,000元，借款期限自2006年4月27日至2006年6月26日。房屋状况及产权人信息表载明：系争房屋权利人为丁甲，产权过户受理日期为2008年1月30日，核准日期为2008年2月15日。对此，葛甲称，首先，该材料丁甲一审中并未提交；其次，《借条》是丁甲写好，在房产交易中心让葛甲照抄了一遍，《抵押借款协议》上的葛甲的名字并非自己所签。葛甲实际并未向丁甲借款。
本院认为，虽然2008年1月10日葛丙与丁甲就系争房屋签订了买卖合同，且办理了房产过户手续，但双方所签的《补充协议》内容载明，系争房屋的买卖与欠款有关，且丁甲亦自认，该合同系通过房屋买卖以房款抵债。按照此说，如果该合同确实系通过房屋买卖以房款抵债且办理了房产过户手续，则2008年6月10日丁甲还向葛甲发出《催款信》，仍在要求葛甲归还欠款显然是不符合逻辑的。据此，应当确认系争房屋买卖合同及其《补充协议》并非是当事人之间真正意义上以房抵债的房屋买卖，其本质上只是一种新的债务担保，但此种在担保设立时即将房产权属转移的方式，本身就为法律所禁止。鉴于该房屋买卖行为并非当事人的真实意思表示，原审法院根据葛甲提出重大误解的主张，判决对该合同予以撤销并无不当。因丁甲坚持主张该合同有效，原审中亦未提交房产交易产生费用等材料，故对该合同撤销的后果，如当事人有主张及要求可另行解决。丁甲的上诉请求无理由与依据，本院不予支持。对原审法院因笔误所产生的差错，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、撤销上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第159号民事判决；
二、葛甲与丁甲于2008年1月10日就上海市宜川五村某号106室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及2008年1月21日签订的《补充协议》予以撤销。
一审案件受理费人民币7,300元，由葛甲负担人民币3,650元，丁甲负担人民币3,650元；二审案件受理费人民币7,300元，由上诉人丁甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
代理审判员 李 彦
代理审判员 刘文娟
二○一一年三月三十一日
书 记 员 周乐晟