房屋买卖合同纠纷关于确定违约责任中的实际损失一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第321号
上诉人(原审原告)童某某。
被上诉人(原审被告)上海A有限公司。
法定代表人王某某，董事长。
上诉人童某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2011年2月10日公开开庭进行了审理。上诉人童某某及其委托代理人陈某、陈鹏，被上诉人上海A有限公司(以下简称静源公司)委托代理人程晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:
一、童某某认购的房屋“静安丽舍”坐落于本市万航渡路858弄某号3002室(以下简称系争房屋)，建筑面积103.42平方米。2004年1月4日，童某某与静源公司签订了一份《静安丽舍认购合同》，约定，童某某自愿认购系争房屋，单价为人民币9,087.27元(以下币种均为人民币)；童某某于签订认购书时支付静源公司定金2万元；童某某于签订认购书之日起7天内，签订出售合同，同时支付首期款(含定金)，童某某逾期一天尚未签订出售合同，静源公司不再保留认购房；本认购书不得转让，正式签订预售合同时童某某必须作为买受方之一出现。同日，童某某交付静源公司2万元。因双方未能在合同约定的期间内签订出售合同，童某某遂向上海市静安区消费者协会、上海市工商行政管理局静安分局等部门投诉。针对童某某的投诉，静源公司在2004年5月13日回复上海市静安区消费者协会的函件中，表示：童某某未如期支付购房首付款，已经违反了合同约定，经静源公司业务员多次电话通知，童某某仍未在宽限期内与静源公司签订房屋买卖合同，故静源公司已终止与童某某的认购合同。双方由此发生纠纷，后童某某于2010年起诉至原审法院，请求法院判令：1、静源公司继续履行《静安丽舍认购合同》，与童某某签订房屋买卖合同。如不能履行购房合同，双倍返还童某某定金4万元，并按房屋目前市场价(420万元)赔偿童某某房屋差价损失3,422,103元； 2、赔偿童某某邮费损失246.70元，复印费342.50元，交通费800元，律师费5,000元。
二、2006年1月6日，静源公司与章某某、邓某某签订了一份《上海市商品房出售合同》，约定，静源公司将系争房屋出售给章某某、邓某某，房屋单价为15,000元，总房款1,551,300元。2006年2月1日，双方办理了房屋过户手续。
原审法院认为，童某某与静源公司于2004年1月4日签订的《静安丽舍认购合同》，其实质是定金合同，该合同是当事人的真实意思表示，双方均应恪守。静源公司辩称童某某购房的目的是炒房，不具备购房的意愿，对此，静源公司未提供相应的证据予以印证，法院不予采信。静源公司据此拒绝与童某某签订房屋买卖合同，显属无理。之后，双方同意将签订房屋买卖合同的期限延长至2004年2月27日，童某某提供的录音材料证明童某某为继续履行合同付出了积极的努力，静源公司辩称童某某未在宽限期内履行合同，缺乏事实依据，不予采信。静源公司未按约与童某某签订房屋买卖合同，已违反了定金合同的约定，构成违约，根据定金罚则的规定，理应承担双倍返还定金的责任，童某某请求静源公司双倍返还定金4万元，于法有据，法院予以支持。《静安丽舍认购合同》作为签订房屋买卖合同的担保，性质应为立约定金。该合同并不具备商品房买卖合同的主要内容，也未对违约方的违约责任作出约定，且静源公司于2004年5月已明确告知童某某《静安丽舍认购合同》已经终止，故童某某请求静源公司按目前房屋的市场价赔偿其差价损失，缺乏依据，不予支持。童某某诉称其为主张权利，支付了邮费、复印费、交通费800元及律师费等，并据此要求静源公司承担赔偿责任，也无法律依据，法院不予支持。据此，原审法院判决如下：一、上海A有限公司应于判决生效之日起十日内双倍返还童某某定金4万元；二、童某某其余的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，童某某不服，向本院提起上诉称：1、静源公司从未履行告知义务，通知童某某在合理期限内签订房屋买卖合同，系恶意违约；2、静源公司已经认可从未通知童某某解除系争房屋的《认购合同》，原审认定2004年5月，静源公司通过给静安区消协回函的方式终止《认购合同》缺乏依据；3、因静源公司违约行为致己方未能购买系争房屋，故静源公司应承担以目前市场价赔偿童某某房屋差价损失的违约责任。请求二审法院撤销原判，支持童某某的原审诉讼请求。
被上诉人静源公司辩称：1、双方签订的《认购合同》没有得到履行的原因并非在静源公司，从童某某一审中提供的录音证据可以看出童某某自认在签约期限前一周，静源公司已经通知童某某准备好首付款来签约；2、虽然静源公司没有向童某某书面送过解除《认购合同》的文件，但静源公司在2004年5月13日向静安区消协提供的回复中已经明确表示终止《认购合同》；3、原审法院适用法律正确。即使本案所涉《认购合同》无法继续履行的责任在静源公司，静源公司也只应承担双倍返还定金的责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审另查明，就童某某妻子陈某向有关行政管理部门反映静源公司与童某某签订房屋认购合同后故意违约，要求静源公司履行合同之事，相关部门及单位也分别以回函方式回复处理意见。其中2004年7月6日、2005年2月16日上海市工商行政管理局静安分局的回函，2004年11月11日静源公司的复函，2005年1月28日上海静安地产(集团)有限公司的复函，2005年11月14日、2007年4月17日、2008年5月4日上海市静安区房屋土地管理局的复函均于回函中要求陈某通过诉讼程序解决纠纷。
以上事实有童某某在原审中提供的相关函件为证，本院予以确认。
本院认为，童某某与静源公司签订的《静安丽舍认购合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。现双方当事人对童某某与静源公司未签订出售合同的原因产生争议，童某某认为系静源公司拒绝与之签订出售合同，构成恶意违约；静源公司认为其已经给予童某某宽限期并通知童某某准备好首付款来签约，系童某某未来签订出售合同。根据原审查明的事实，静源公司并无书面证据证明其通知童某某签订出售合同，故原审法院认定静源公司违反认购合同的约定，未与童某某签订房屋买卖合同构成违约并无不当。然原审法院认为静源公司只应当承担双倍返还定金的违约责任有所不当，因为认购合同约定的定金仅为2万元，低于童某某无法购得房屋的实际损失。但童某某与静源公司的争议发生在2004年初，童某某直至2010年才向法院起诉要求解决本案纠纷。虽然童某某一直向有关政府部门反映静源公司拒绝与其签订出售合同，希望相关部门协调解决纠纷。但相关部门在2004年起即在给童某某的复函中明确提出童某某可通过司法途径解决纠纷的建议。童某某未及时通过诉讼途径解决纠纷，致系争房屋已在2006年由静源公司出售给案外人，房屋认购合同事实无法履行，只能解除。故童某某要求继续履行《静安丽舍认购合同》的请求无法得到法院支持。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。之后，由于童某某也没有采取适当措施防止损失的扩大，致使损失不断扩大。故童某某要求静源公司以2010年起诉时的房屋差价赔偿损失的上诉请求依据不足，本院不予支持。考虑到静源公司在2006年已将系争房屋出售给案外人，该售价和其与童某某签订的《静安丽舍认购合同》中约定的认购价间存在一定的差价，该差价即是静源公司未将系争房屋出售给童某某的实际获益。基于静源公司的违约行为，并综合考虑本案的其他实际情况，本院确定童某某的实际损失即为静源公司出售系争房屋所取得的差价。鉴于静源公司已向童某某承担双倍返还定金的责任，双方合同中约定的定金低于童某某的实际损失，故静源公司还应赔偿童某某出售系争房屋所取得的差价扣除定金后的其他损失。至于童某某要求赔偿的邮费、复印费等其他损失，本院确定静源公司赔偿童某某实际损失的金额中已有考量，原审法院对该诉请不予支持并无不当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第879号民事判决第一项；
二、撤销上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第879号民事判决第二项；
三、上海A有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿童某某损失人民币593,403元。
四、对童某某的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费9,953.60元、二审案件受理费9,953.60元，均由被上诉人上海A有限公司承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 郑梅萍
代理审判员 李垚曜
代理审判员 刘建颖
二○一一年三月二十四日
书 记 员 仇祉杰