房屋租赁合同纠纷中关于承租人被停水以及装修残值的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第613号
上诉人(原审被告)匡某某。
被上诉人(原审原告)华东师范大学。
法定代表人俞某某，校长。
上诉人匡某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2011年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人匡某某及其委托代理人夏仁汉、被上诉人华东师范大学的委托代理人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2001年11月25日，华东师范大学所属后勤发展中心与匡某某签订租赁合同两份，约定华东师范大学将建筑面积约46平方米的上海市枣阳路某号房屋及建筑面积约30平方米的营业房出租给匡某某使用，租金分别为每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)100.80元、66.67元，匡某某应分别支付年租金55,641.60元、24,000元，水、电费每月按实结算，由匡某某承担，租赁期限自2002年1月1日起至2002年12月31日止，租赁期满后匡某某需续租的，应在期满前一个月内向华东师范大学重新申请，在同等情况下予以优先照顾，经华东师范大学同意可办理续租手续，租金由华东师范大学视市场价进行适当合理调整。营业房的门面内部装潢由华东师范大学自行承担。合同签订后，华东师范大学、匡某某均能按约履行，两份合同约定的租赁期限届满后，双方仍按约继续履行，但未就上述系争房屋续签租赁合同。2009年11月6日，匡某某出具书面承诺，表示至2009年底共欠租308,000元，2009年11月13日支付108,000元，11月27日支付100,000元，12月18日支付100,000元。同年11月25日，华东师范大学所属后勤集团出具收条，表示收到匡某某房租18,000元。2010年2月1日，华东师范大学出具通告，要求匡某某于2月14日前停止营业，并于3月6日前自行搬离。同年4月，华东师范大学起诉至原审法院，要求判决：解除双方之间的房屋租赁合同，匡某某迁出系争房屋，并支付计算至2010年4月30止的租金341,000元及按每年100,000元的标准，计算至匡某某实际迁出之日止的租金。
原审审理中，1、华东师范大学表示至2009年12月31日止，匡某某共欠付租金308,000元，而匡某某抗辩提出的2009年11月25日支付的18,000元，是补交2005年至2006年期间的欠租，该款不应包括在308,000元中。匡某某称至2006年止，仅欠付租金8,000元，华东师范大学在起诉状中已作自认，之后未支付租金的原因是华东师范大学单方将年租金提高至100,000元，而匡某某仅愿意按合同约定的原租金金额支付，致付款未成，18,000元应当在欠款总金额中扣除。
2、华东师范大学称1997年6月因普陀区申办花博会和花卉交易会的需要，多家单位联合在上海市枣阳路建造商业用房，因时间紧急，未办建房手续，系争房屋也是其中之一。匡某某表示直至华东师范大学提起诉讼，才知房屋是违章建筑，租赁合同应当无效。华东师范大学交付的系争房屋只有一层，匡某某于2001年至2007年期间曾花费约200,000元在系争房屋内进行隔层并多次装修，如法院认定租赁合同无效，匡某某要求华东师范大学补偿装修费用，并申请对系争房屋装修费用予以评估，原审法院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行该项评估，2010年11月29日，上海大华工程造价咨询有限公司出具鉴定意见书，鉴定意见为：上海市枣阳路某号房屋内装潢残值为8,587元。对此鉴定结论，华东师范大学认为现场实测面积大于涉案租赁合同约定的建筑面积，超出部分面积系匡某某擅自搭建，应予扣除，同时，对装潢残值的处理，应参照原合同的约定执行。匡某某则提出鉴定报告中确定的装潢造价过低，且有约20平方米的面积漏评，评估过程中曾向评估方提出，但评估方工作人员认为该部分系违章搭建，不予评估。针对华东师范大学、匡某某提出的上述问题，上海大华工程造价咨询有限公司出具补充说明，内容为：本次鉴定意见书中装潢工程内容依据鉴定人员现场勘查测量，所涉及的工程范围及工程量均按华东师范大学、匡某某双方指认及签字确认，匡某某也未提出其转租给小餐饮店的装潢工程予以计入本次鉴定范围，并且在我方出具相关鉴定意见书征询意见函及初稿后，匡某某也未在我方规定时间内提出其转租给小餐饮店装潢工程未在本次造价鉴定书中计取(小餐饮店暂估原装潢工程造价在2,000-3,000元左右)。匡某某为此次评估支付司法鉴定费10,000元。
原审法院经审理后认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据本案查明的事实，华东师范大学虽将系争房屋出租给匡某某，但至本案法庭辩论终结时止，华东师范大学并未取得房屋的建筑执照，故根据法律规定，华东师范大学、匡某某之间签订的关于上海市枣阳路某号房屋之租赁合同应当认定为无效。华东师范大学作为出租方，依法应对出租物负有瑕疵担保责任，故对涉案租赁合同无效负有主要责任，匡某某作为承租人，未尽注意、审查的义务，对合同无效承担次要责任。基于匡某某使用系争房屋至今的事实，以及上述司法解释中关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释相关规定处理”的规定，对华东师范大学要求匡某某支付租金(使用费)的诉请予以支持。关于租金(使用费)的金额确定，匡某某于2009年11月6日出具的欠条应当视为双方对欠费进行结算的一种方式，匡某某称该欠条是其受欺骗所为，依据不足，法院对此意见难予采纳。另，关于匡某某提出的应当在上述款项中扣除18,000元的观点，基于华东师范大学确认收取18,000元之事实，而其提出该款应抵扣匡某某于2005年至2006年期间的欠费19,283.20元的意见与事实不符，对华东师范大学意见不予采信，匡某某支付的18,000元应当在308,000元中予以扣除。关于匡某某提出的装潢损失费用事宜，依据当事人的申请，已委托专业单位对此进行鉴定，虽华东师范大学、匡某某对鉴定结论存有不同意见，但鉴定单位对此作了补充说明，在双方未能进一步提供相反证据的情况下，当事人的异议不能成立，鉴定结论公正、客观，应当予以采纳，华东师范大学要求按无效合同约定内容处理装潢损失，不符合法律规定，不予采纳。根据双方的过错程度，本院就此予以酌判。同理，相关诉讼费用也依上述原则分担。
原审法院据此作出判决：一、华东师范大学与匡某某签订的关于上海市枣阳路某号(建筑面积约46平方米)及建筑面积约30平方米的营业用房之租赁合同无效；二、匡某某应于判决生效之日十日内(携带可移动物品、设备等)迁出上述房屋，并将房屋返还华东师范大学；三、匡某某应于判决生效之日十日内支付华东师范大学上述房屋使用费(其中至2009年12月31日止的房屋使用费为290,000元，2010年1月1日起至匡某某实际返还房屋之日止，按每年租金100,000元的标准计算)；四、华东师范大学应于判决生效之日十日内支付匡某某装修损失6,869.60元。
原审法院判决后，上诉人匡某某不服，向本院提起上诉称：上诉人出具欠条是受被上诉人的欺骗，上诉人从未同意过将租金上调至10万。被上诉人以签订2010年租赁合同为由，诱使上诉人出具了该份欠条，欠条上确认2007年起租金调整为10万元并非上诉人的真实意思表示。上诉人出具欠条后三个月，被上诉人不但不按承诺与上诉人签约，还要求解除合同，并限期搬离。故租金应当按每年79,641.6元结算。2010年2月1日，被上诉人张贴通告，并断水，系争房屋又系违章建筑，故2010年1月1日起的租金应当按原租金标准二分之一结算。上诉人花费20万元进行装修，鉴定只认定7万元过少。因此请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人支付至2009年12月31日止的房屋使用费220,924.8元，2010年1月1日起的租金应当按原租金标准二分之一计算，并由被上诉人赔偿上诉人装修损失8万元。
被上诉人华东师范大学答辩称：双方口头约定2007年起租金调整为每年10万元，上诉人应当按此标准支付租金，但上诉人长期拖欠，被上诉人要求其结清，故2009年11月6日由上诉人出具欠条。被上诉人从未与上诉人谈过2010年签约的事宜，根本不存在欺骗上诉人的情形。合同租期届满，上诉人应当搬离。上诉人一直在系争房屋内经营，应当全额支付使用费。系争房屋的装修已经将近10年，不应再计算装修残值。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，双方确认2010年2月1日，被上诉人曾停水2小时。2011年被上诉人停水，但上诉人从他处接水，目前仍在经营。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人称系受到被上诉人欺骗而同意出具年租金为10万元的欠条，但遭到对方否认，又未提供证据证明被上诉人实施了欺诈行为致使上诉人作出错误的意思表示，因此上诉人请求按原合同租金标准履行的意见，本院难以采纳。2010年2月1日，被上诉人曾停水2小时。2011年被上诉人停水，但上诉人从他处接水，目前仍在经营。因此上诉人所指的停水问题，并未对其经营使用系争房屋产生重大影响，因此上诉人请求按原租金标准二分之一计算的意见，本院亦难以采纳。至于装修残值，审计单位结合规定与现场状况对装修残值作出了鉴定结论，该结论是针对目前现场存在装修价值的计算，与上诉人多年前为装修花费的数额并无关联，况且上诉人也未举证证明其自述的支出。因此上诉人请求改判被上诉人赔偿上诉人装修损失8万元的请求，其理由并不成立，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,613元，由上诉人匡某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 邬海蓉
代理审判员 成 皿
二○一一年三月十七日
书 记 员 仇祉杰